一、貨幣政策調(diào)控房價的影響機制

現(xiàn)階段利率、存款準(zhǔn)備金率、信貸規(guī)模等方式是我國貨幣政策對房價調(diào)控的主要途徑。中國人民銀行主要采用以下四種調(diào)整利率方式:第一種是調(diào)整中央銀行的基準(zhǔn)利率，它主要包括再貸款利率、再貼現(xiàn)利率、存款準(zhǔn)備金利率以及超額存款準(zhǔn)備金利率等;第二種是調(diào)整金融機構(gòu)法定存貸款的利率;第三種是通過制定金融機構(gòu)存貸款利率的浮動范圍調(diào)整利率;第四種是制定相關(guān)的政策來對各種利率的結(jié)構(gòu)和檔次進行調(diào)整。

首先，利率是我國貨幣政策的重要組成部分，所以利率政策在國家宏觀調(diào)控體系中發(fā)揮了舉足輕重的作用。利率政策對房地產(chǎn)價格的影響主要是通過市場上供需雙方的相互作用來實現(xiàn)的。一方面從供給角度來分析:利率的高低對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本起到了決定性的作用。如果利率升高，投資房地產(chǎn)的利息成本就會加大，開發(fā)商勢必就會減少資金的投入，從而導(dǎo)致房屋的供給量下降，所以房價會上升;反之，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不降低對房地產(chǎn)的投資力度，購房者就會成為提升房價的資金成本轉(zhuǎn)嫁者，從而進一步提升房價。另一方面從需求角度來分析:由于商品房屬于非普惠消費品，居民購買住房在大多數(shù)情況下是依靠貸款，所以利率和住房的需求量呈反比例的變化關(guān)系。利率的升高使購房者的儲蓄和理財收益增加，而對房地產(chǎn)的投資缺乏興趣，這樣就會減少對房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入量，從而降低房地產(chǎn)的價格。由此可見，利率政策不僅能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的消費需求下降，而且也能減少房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)的投資。利率調(diào)控在一定程度上決定了房屋的需求和供給。利率調(diào)控是一把雙刃劍，既能導(dǎo)致房屋需求量下降，又能使房屋供給量減少。所以利率對供給和需求的影響孰大孰小決定了房屋價格的升降。

其次，法定存款準(zhǔn)備金率對房價有很大的影響。房地產(chǎn)市場的貸款可以分為房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和房地產(chǎn)商品的消費者貸款，如果提高和降低法定存款準(zhǔn)備金率，就會影響銀行的信貸能力，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的貸款變化。一方面，如果央行上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，各個商業(yè)銀行就會增加上繳的存款準(zhǔn)備金，從而貸款的能力降低。那么房地產(chǎn)商品的消費者的住房貸款也會隨之減少，從而影響房地產(chǎn)市場的需求量，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降。另一方面，因為央行上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)開發(fā)商的可貸款資金就會減少，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的房屋供給量減少，進而影響房價的上升。反之，如果央行下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，各個商業(yè)銀行的信貸能力提高，可貸資金增加。那么房地產(chǎn)商品的消費者的住房消費貸款隨之增加，住房的需求量也會隨之提高。而房地產(chǎn)開發(fā)商的投資貸款也會增加，進而增加了房地產(chǎn)市場的住房供給量。

再次，信貸規(guī)模對房價的影響。信貸規(guī)模又稱“貸款規(guī)模”，是中央銀行為實現(xiàn)一定時期貨幣政策目標(biāo)而事先確定的控制銀行貸款的指標(biāo)。它主要是對房地產(chǎn)市場的供給方和需求方進行調(diào)控。中央銀行運用信貸貨幣手段，對房地產(chǎn)市場的資金獲取渠道產(chǎn)生影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)商品的消費者都面臨融資約束時就會對銀行的信貸資金有較強的依賴性，如果中央銀行采用一系列的貨幣政策工具如調(diào)整存貸款準(zhǔn)備金率、公開市場操作、再貸款貼現(xiàn)等，就會影響基礎(chǔ)貨幣和貨幣的供應(yīng)量，同時也會對金融機構(gòu)的信貸能力產(chǎn)生影響，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給雙方的資金獲取量，從而影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和房價的升降。

最后，資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑影響。資產(chǎn)是具有交換價值的實體，可以分為金融資產(chǎn)和實物資產(chǎn)兩類。金融資產(chǎn)包括貨幣、股票、債券等。實物資產(chǎn)包括耐用消費品、不動產(chǎn)和機器設(shè)備等直接提供消費服務(wù)和生產(chǎn)性服務(wù)的有形資產(chǎn)。一般來說貨幣是一種比較安全的資產(chǎn)，既沒有收益也沒有較大的風(fēng)險;其他資產(chǎn)雖都有不同程度上的風(fēng)險，但是收益也會比較大。而股票、債券和房地產(chǎn)等方面一起組成了非貨幣資產(chǎn)組合，投資者會根據(jù)效用最大化的原則調(diào)整組合中各種資產(chǎn)的比例。如果中央銀行實行擴張性的貨幣政策，增加貨幣的供給量、下調(diào)利率，那么原有的資產(chǎn)組合的均衡狀態(tài)將會被打破，投資者將會重新進行資產(chǎn)組合以獲取新的均衡，那么就會導(dǎo)致非貨幣需求的增加，進而影響房地產(chǎn)市場。

二、鄭州市房價的調(diào)控效果分析

(一)鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價2011年6月后出現(xiàn)下降

在2008年的全球經(jīng)濟危機中，世界經(jīng)濟陷入低迷，而中國的房地產(chǎn)業(yè)則逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。進入2009年，無論是從房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額，還是從房價方面來考察，其發(fā)展都超過了2007年泡沫時期的對應(yīng)指標(biāo)。眾多研究學(xué)者分析認(rèn)為，2009年是中國經(jīng)濟最困難的一年，也是中國房地產(chǎn)最輝煌的一年。圖12010年4月～2012年2月鄭州市區(qū)商品住宅銷售均價走勢圖鄭州房地產(chǎn)市場也是從回暖到旺銷，截止到2009年11月，鄭州商品住宅銷售面積超出2008年全年的49%。2010年的鄭州樓市可謂跌宕起伏，一方面是對樓市調(diào)控政策層出不窮:國十條、二次調(diào)控、房產(chǎn)稅、限購令等耳熟能詳，另一方面則是鄭州房價持續(xù)穩(wěn)步上漲，鄭州市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價從2010年1月份的4862元/平方米上漲到12月份的6176元/平方米。2011年以來，加息、限購等政策伴隨樓市左右。2010年4月～2012年2月鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價走勢如圖1所示。由此可知，2011年，鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價呈現(xiàn)出“第一季度快速下降、第二季度快速回漲、第三與第四季度緩慢下降”的特點，2011年6月達(dá)到6724元/平方米的最高價位。進入2012年，鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價則在2012年2月出現(xiàn)小幅回升。據(jù)中國搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)來看，2012年3月份鄭州市房地產(chǎn)價格與2月份相比又有所提高。因此，我們可以得出如下結(jié)論:2011年以來的樓市限購政策，對2011年下半年鄭州市商品住宅市場產(chǎn)生了比較明顯的效果，但是進入2012年以后政策效果減弱。

(二)鄭州市市區(qū)商品住宅項目變動情況

1．2011年第一季度鄭州市市區(qū)各行政區(qū)房價漲跌情況