一、高層建筑物業管理消防安全存在的問題

一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國消防法》履行消防安全職責,則該樓物業管理的消防安全評估系數將大大地提高。而實際上,高層建筑在竣工驗收投入使用后,消防安全后續任務仍然艱巨,情況不容樂觀,主要存在以下問題。

(1)消防設施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過程中經常發現消火栓箱內水槍、水帶缺失,逃生面具沒有的情況,有的樓內滅火器、應急燈等消防器材越用越少。

(2)自動消防設施故障、損壞甚至停用。火災報警聯動滅火系統是一幢高層建筑中消防安全系統的核心部分,由于前期工程質量原因或者后期維護保養不到位或者維修經費跟不上,常常導致高層建筑投入使用后,不過幾年自動消防設施就發生故障甚至停用,起不到保護大樓的作用。

(3)原有的防火分區被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個別業主為了實現自身的使用需要,不聽從物業管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災危險性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發生火災,疏散出口嚴重不足。

(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發生火災的情況下,勢必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發次生災害。

(5)在工作檢查過程中,還發現消防控制室工作人員無證上崗,文化程度不高,不會操作使用自動消防設施,更談不上對火災自動報警系統和自動噴水滅火系統按期進行功能測試。為了防止發生誤動作,一般將操作系統完全置于手動狀態,在缺乏應急處置管理措施的情況下,幾百萬的消防設施形同虛設。

(6)租賃戶的流動或局部使用性質的改變,高層建筑內邊使用邊裝修的情形時有發生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意識,極易發生意外后果。2010年11月15日上海市靜安區膠州路728號公寓大樓發生的特大火災,直接原因就是由于電焊人員違規操作,墜落溶珠引燃聚氨酯保溫材料,從而引發大火,造成58人死亡、71人受傷的特大悲劇。

二、高層建筑物業管理消防安全成因分析

追究以上問題出現的原因,主要有以下幾方面。

(1)物業管理進入我國房地產市場20多年發展至今,良莠不齊,實力不等,有的物業公司管理能力和水平有限,消防專業力量薄弱,資金、人力、物力與承攬的物業負荷不相匹配,急待提高。

(2)開發商對房產進行了分割銷售,未能及時通過業主大會成立業主委員會,大樓竣工驗收使用多年,仍處于前期物業管理合同推諉責任,實際工作難以落實。

(3)高層建筑在使用管理上缺乏有效的行政約束,大樓在投入運行后,消防安全制度不健全,消防經費沒有保障。目前除消防設施維保費以外,消防教育宣傳經費、消防崗位人員培訓經費、消防設施檢測經費等均無章可循,再遇消防設施更新或大修,房屋維修專項基本的使用制度跟不上,問題難以解決。

三、高層建筑物業管理消防安全工作的突破思路

針對高層建筑物業管理消防安全的現狀,消防安全工作作為物業管理系統的一項重要子系統,它的完善一方面應在全面加強社會物業管理這個系統中給與考慮,另一方面需要加強消防行政力量對物業管理制度的監督。

(1)國務院和住建部門、房地產主管部門需根據社會發展的實際情況完善物業管理制度中有關消防安全管理的內容。

①明確消防安全管理是現代物業管理中一個重要分支,涉及的不只是目前實施的《物業管理條列》中提到的公共消防設施的維護保養,加強對業主大會制度和前期物業管理合同履行的監管,適時召開業主大會,確保物業管理依法實施,有序進行。

②進一步規范物業管理市場,加快實現規模化經營,專業化管理,在物業管理涉及各個領域方面配備足夠的注冊資質人才和專業人才。2013年2月份,人力資源和社會保障部、公安部聯合下發了《注冊消防工程師制度暫行規定》,面對全社會開展了注冊消防工程師資格考試認定工作,提倡從事消防安全管理和消防設施檢查、維護、管理的人員取得了相應等級的注冊資格,持證上崗。對于一般管理人員,積極倡導參與“行業消防知識在線學習”,以山西省太原市為例,任何單位或個人均可以登錄太原市行業消防知識在線學習平臺進行學習、測試、培訓。而且參加人員通過在線測試后,即可打印獲得相應的合格證書,加蓋屬地消防部門公章即可生效(有效期為一年)。

③規范房屋專項維修基金的使用,或設立消防設施專項維修基金。從目前房地產運行情況來看,再以山西省太原市為例,單位或個人購房前繳納一定比例的房屋專項維修資金存入當地房地產維修基金專項賬戶,但不能由業主自行決定使用,申請使用程序也不成熟。據了解,目前僅有電梯維修,屋面防水翻修兩項維修基金申請可獲批,消防設施更新或其他大修還得不到明確支持。

(2)消防部門作為消防工作的監督執法者,應該對物業管理消防安全工作加大行政執法力度和教育宣傳力度。

①從“源頭”上加強建筑消防工程的施工質量。建筑消防設施系統是整棟高層建筑消防安全的硬件系統,理論上要求與建筑同壽命,如果從設計質量到施工質量嚴格把關,從施工人員到監理人員嚴格要求,從產品抽檢到系統驗收認真負責,勢必極大地提升消防設施系統的可靠性,為日后的正常維護保養和有效運行創造良好的基礎。

②明確業主和物業管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重點單位的多產權高層建筑來分析,參照公安部61令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的規定,單位的法人為本單位的消防安全責任人,實施消防安全管理工作的為消防安全管理人,而該高層建筑常為多產權建筑,應成立業主委員會,物業公司與業主委員會簽訂物業管理合同(其中含概消防安全管理內容)后,按照產權關系和合同約定,應認定業主委員會為該高層建筑的消防安全責任人,物業公司為該高層建筑的消防安全管理人。若該高層建筑投入使用后未成立業主委員會,則物業管理方所擔負消防責任應以《前期物業管理合同》約定為準,其他消防責任理應由開發商和入住的業主共同負責。

③跟蹤加強對高層建筑消防安全管理工作的日常監督和宣傳教育。無論業主和物業管理方在消防管理工作中所處地位是否能夠盡快完成法律認定或予以司法解釋認定,其共存的消防安全不容忽視,共同的消防安全意識不能丟失。停用設施、占用通道、封閉出口、擅自施工、無證上崗均屬違法行為,威脅的是公共生命財產的安危,每個人、每個單位都應該守法知法,珍惜生命,消防部門在對整幢建筑執法困難的情況下,不妨嘗試對各個業主履行消防安全職責的情況進行監督,對其消防教育宣傳培訓的權利義務進行引導,以促進新形勢下高層建筑物業管理消防安全工作的跨越發展。

作者：高源 單位：太原市公安消防支隊