一、我國目前房地產(chǎn)稅費的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費制度相當復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)稅的法律法規(guī)主要有《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》、《耕地占用稅暫行條例》、《契稅暫行條例》、《印花稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《城市維護建設(shè)維護稅暫行條例》、《企業(yè)所得稅法》、《個人所得稅法》、《房產(chǎn)稅暫行條例》。相關(guān)的稅費主要包括土地出讓金、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅。其中，土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)的開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費主要有土地出讓金、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等，而土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的稅費有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。可見，我國房地產(chǎn)稅法的特點是以開發(fā)流通環(huán)節(jié)的征稅為主，以保有環(huán)節(jié)的征稅為輔。保有環(huán)節(jié)的稅種配置不合理、稅基過窄的特點，既不符合國際上稅法改革的潮流，也不利于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)長遠穩(wěn)定的發(fā)展，而且土地出讓金制度所帶來的土地財政更嚴重地阻礙了我國財政稅收現(xiàn)代化法治化發(fā)展的進程。

［1］(p627－679)我國房地產(chǎn)稅收法律體系涉及的10個稅種大都在交易環(huán)節(jié)，即不賣不稅、不租不稅，一旦租售則數(shù)稅并課。從2005年房地產(chǎn)稅負的結(jié)構(gòu)來看，在交易環(huán)節(jié)中，僅城市維護建設(shè)稅就高達31%，加上印花稅及契稅中與房地產(chǎn)稅相關(guān)的部分，其所占比例大大超過保有環(huán)節(jié)中城鎮(zhèn)土地使用稅及房產(chǎn)稅的22%。在重交易、輕保有的情況下，一方面，房地產(chǎn)交易稅種多、稅負重，且間接稅具有轉(zhuǎn)嫁性，這部分稅負最終由購房者承擔，直接導致房地產(chǎn)價格的上升;另一方面，房地產(chǎn)保有成本極低，不僅會導致房地產(chǎn)閑置，還會引發(fā)投機或出于投機目的的囤積行為，結(jié)果房地產(chǎn)資源向少數(shù)人手里集中，而需求者難以獲得該資源。雖然在開發(fā)環(huán)節(jié)，土地增值稅和耕地占用稅不到12%，但土地開發(fā)要承擔巨額的土地出讓金，導致房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收及相關(guān)租費負擔也遠遠超過了保有環(huán)節(jié)。［2］(p23)目前在我國商品房的房價構(gòu)成中，稅費所占比重為50%－60%(土地出讓金30%－40%)，建筑成本和開發(fā)商利潤占40%－50%;而國外的房地產(chǎn)，其建筑安裝成本一般占房價的70%，稅費和利潤占30%。［3］而且費重于稅，“我國的房地產(chǎn)稅費構(gòu)成中，稅收、收費、土地出讓金所占比重分別為20%、30%、50%”。［4］(p344)可見，房地產(chǎn)業(yè)的基本要素就是土地，賣房子就是賣土地。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的級差暴利，除了地方政府財政收入外，都被少數(shù)房地產(chǎn)商拿走了。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國財富的主要集中地。而隨著房價暴漲，“沒有房子的人”已被遠遠甩出財富形成的大門之外。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法律體系中存在的問題

房地產(chǎn)稅的出臺，它需要客觀的政治、經(jīng)濟文化等方面的條件為基礎(chǔ)，涉及到社會的各個方面，如果不具備這些條件，房產(chǎn)稅即使立法也難以達到目的。［5］

目前存在的問題具體如下:

(一)經(jīng)濟改革尚不到位，收入分配不公有所擴大資源價格改革滯后，形成資源級差收益。資源定價制度不合理，沒有正確反映資源的市場供求關(guān)系、資源稀缺程度和生態(tài)環(huán)境成本。一些資源性行業(yè)企業(yè)以低成本甚至無償使用礦產(chǎn)、土地、水域等國有資源，侵占了正常經(jīng)營收益以外的資源收益，形成不合理的級差收益。同時，壟斷行業(yè)缺乏市場競爭機制，企業(yè)依靠壟斷獲取超額利潤。由于多方面原因，有些領(lǐng)域沒有引入公平競爭機制，一些壟斷行業(yè)市場準入門檻過高，一些企業(yè)依靠壟斷地位獲得超額利潤，但絕大部分并未上繳國家、回饋社會，其中有相當部分以各種形式轉(zhuǎn)化為壟斷企業(yè)的工資福利。一些行業(yè)市場準入門檻過高，擠壓了民營經(jīng)濟的市場空間，固化了行業(yè)收入差距拉大的格局。［6］

(二)稅制結(jié)構(gòu)不合理，難以加大對收入分配的調(diào)節(jié)力度

1．直接稅比重過低，調(diào)節(jié)收入分配功能薄弱。1994年實施的稅制改革，由于過于注重稅收組織財政收入的功能，忽視了稅收調(diào)節(jié)收入分配的功能，因而強化了稅收組織收入的功能，弱化了調(diào)節(jié)收入分配的功能。在現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)下，偏重于組織收入功能的增值稅、消費稅、營業(yè)稅等間接稅占全部稅收收入的比重偏高，而體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配功能的所得稅和財產(chǎn)稅等直接稅占全部稅收收入的比重偏低。2009年全國間接稅、直接稅收入分別占全部稅收的58．8%和27．7%，而作為目前調(diào)節(jié)居民收入主要稅種的個人所得稅收入僅占全部稅收的6．3%。這與世界發(fā)達國家以直接稅為主(約占全部稅收收入的70%)、間接稅為輔(約占全部稅收收入的30%)的稅制結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨勢正好相反。

2．個人所得稅分項征收，難以加大對收入差距的調(diào)節(jié)力度。現(xiàn)行個人所得稅采取的分類征稅模式，對不同類型所得采用不同的適用稅率、費用扣除標準，現(xiàn)行稅負相差很大，勞動所得稅負重于非勞動所得。由于實行分項征收，可以多次扣除費用，易使高收入者、多來源收入者分解收入、隱蔽收入，出現(xiàn)高收入者稅負相對較輕的現(xiàn)象。加之稅收征管存在漏洞，使得工薪階層負擔了個人所得稅稅額的60%以上，難以充分發(fā)揮個人所得稅調(diào)節(jié)收入差距的重要作用。

3．稅制結(jié)構(gòu)不健全，缺乏調(diào)節(jié)力度大的稅種。在西方發(fā)達國家普遍存在調(diào)節(jié)收入分配力度較大的財產(chǎn)稅，如房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈與稅等，但由于種種原因，目前在我國遺產(chǎn)與贈與稅尚未制定出臺，房產(chǎn)稅的征收范圍又太窄，我國的房產(chǎn)稅名義上是以房屋財產(chǎn)為征稅對象，但實際上其征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，即按經(jīng)營性房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。對于擁有多套住宅、豪華別墅的富人，只要其房產(chǎn)不屬于經(jīng)營性用房，包括非出租用房，就不用繳納房產(chǎn)稅，因而沒有起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。由于稅制結(jié)構(gòu)不合理，缺乏調(diào)節(jié)力度大的稅種，難以發(fā)揮稅收對收入分配的調(diào)節(jié)作用。

(三)財產(chǎn)稅法體系不健全，遺產(chǎn)與贈與稅尚未開征財產(chǎn)稅作為一個稅系，包括一系列稅種。同一稅系里的稅種，除在功能、地位、性質(zhì)等方面有著共同之外，又因具體課稅對象、課征范圍等不同存在著差異。財產(chǎn)稅究竟應(yīng)當包括哪些稅種，國內(nèi)外相關(guān)文獻并未達成共識。我國學界有如下觀點:財產(chǎn)稅僅包括房地產(chǎn)稅和契稅;