作者：王新妹 沈煜 單位：江蘇省靖江市人民法院

安保責(zé)任被不合理擴(kuò)大化實(shí)踐中，部分業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭遇權(quán)益損害時(shí)，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)方?jīng)]有盡到應(yīng)盡的義務(wù)，因而應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六之規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”如何理解“相應(yīng)”的法律責(zé)任？個(gè)人認(rèn)為，物業(yè)管理職責(zé)范圍不可無(wú)限擴(kuò)大理解，一旦將物業(yè)管理責(zé)任范圍擴(kuò)大化理解，業(yè)主將對(duì)于自身及財(cái)產(chǎn)安全防范責(zé)任意識(shí)形成依賴性，造成物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)加大，甚至社會(huì)矛盾加深：

一是物業(yè)服務(wù)合同不同于保管合同。前者職責(zé)管理范圍僅限小區(qū)公共場(chǎng)所，具體方式以區(qū)域巡視、對(duì)陌生人身份主動(dòng)詢問(wèn)、對(duì)違法違規(guī)行為及不法侵害視情況阻止或向有關(guān)行政管理或司法部門報(bào)告。可見(jiàn)，其對(duì)于業(yè)主個(gè)人人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)不存在直接義務(wù)。客觀上物業(yè)安保人員亦不具備過(guò)高的職業(yè)安保能力及法律賦予的司法保障職能，無(wú)論是從物業(yè)管理?xiàng)l例，還是從安保合同及安保人員收入均得以體現(xiàn)。安保人員更無(wú)法直接出入業(yè)主私人房屋內(nèi)，對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全無(wú)從談及保障。當(dāng)然，不排除高檔小區(qū)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂高級(jí)別的安保協(xié)議，以高薪換取高級(jí)別的安全保障服務(wù)。

二是物業(yè)服務(wù)方并非直接責(zé)任人。一旦發(fā)生失竊情形，往往案件偵破久拖不決，客觀上對(duì)于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損害無(wú)法作出認(rèn)定，而且小偷的盜竊行為給被害人造成損害后果，依法應(yīng)由小偷承擔(dān)賠償責(zé)任，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)屬防范性質(zhì)，與公安維護(hù)社會(huì)秩序，保護(hù)公民合法權(quán)益法定職責(zé)有根本性區(qū)別。如業(yè)主因不法侵害造成人身財(cái)產(chǎn)損失都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，顯然有失公允。如現(xiàn)實(shí)中爭(zhēng)議最大的小區(qū)失竊，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例中物業(yè)公司合同義務(wù)約定，“對(duì)于物管區(qū)域內(nèi)違法行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止并向有關(guān)行政管理或司法部門報(bào)告”。物業(yè)是否盡了“相應(yīng)”的責(zé)任，可以從以下幾個(gè)方面判斷：（1）是否有足夠的安保人員；（2）是否配備合格的安保設(shè)施設(shè)備；（3）是否有完善的安保制度，小區(qū)安保旨在維護(hù)小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全；物業(yè)管理方一般派專人巡視，對(duì)于存在的安全隱患及時(shí)清除，對(duì)于在小區(qū)活動(dòng)的可疑人員有權(quán)訊問(wèn)查明身份，以針對(duì)性措施，消除或減少安全風(fēng)險(xiǎn)。只要安保已經(jīng)盡到了相應(yīng)的義務(wù)，就不應(yīng)該由物業(yè)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。

同樣，對(duì)于小區(qū)住戶違規(guī)搭建、裝修的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備行政執(zhí)法職能，更不具行政處罰職能，依照條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。現(xiàn)實(shí)中業(yè)主因違規(guī)建造、裝修引發(fā)鄰里間通風(fēng)、采光、財(cái)產(chǎn)損害糾紛，雖物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入?yún)f(xié)調(diào)，往往受限于其服務(wù)企業(yè)的特質(zhì)，不具有行政權(quán)威性，雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，而業(yè)主則可能遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

部分業(yè)主個(gè)人素質(zhì)欠缺一是對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司之間的平等合同關(guān)系欠缺認(rèn)識(shí)。在物業(yè)費(fèi)糾紛調(diào)解過(guò)程中，一些業(yè)主竟異口同聲的一句話是“你不過(guò)是我請(qǐng)的傭人，你給我做了哪些事情？”一句話將其內(nèi)心的優(yōu)越感表現(xiàn)的淋漓盡致。雖然物業(yè)服務(wù)人員確實(shí)是在為業(yè)主提供“服務(wù)”，但雙方是平等自主自愿的合同關(guān)系，只有業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人員共同努力才能使現(xiàn)代小區(qū)的居住環(huán)境更為和諧美好。二是部分業(yè)主無(wú)故惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)。由于物業(yè)管理尚在規(guī)范過(guò)程中，因客觀因素致使拖欠物業(yè)費(fèi)情形時(shí)有發(fā)生。基于此類案件法律關(guān)系清楚，案件標(biāo)的額不大，法院以創(chuàng)建和諧社會(huì)為契機(jī)，以鈍化業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾為目的，組織雙方進(jìn)行聽(tīng)證調(diào)解，往往以物業(yè)公司做出部分讓步止紛息訴。在法院樂(lè)見(jiàn)雙方協(xié)調(diào)解決糾紛的同時(shí)，無(wú)奈的發(fā)現(xiàn)少數(shù)當(dāng)事人為達(dá)到讓物業(yè)公司放棄部分物業(yè)費(fèi)的目的，故意虛構(gòu)損害事實(shí)甚至以經(jīng)調(diào)處的過(guò)往損失要求進(jìn)行抵扣。法官在挫傷調(diào)解此類案件積極性的同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人視情況明理釋法，調(diào)判結(jié)合。

物業(yè)

因?yàn)槲飿I(yè)本身的問(wèn)題造成的物業(yè)管理糾紛案件往往較為復(fù)雜。一方面業(yè)主花費(fèi)巨資乃至一生積蓄購(gòu)得住房，但因房屋設(shè)計(jì)或者施工方面存在缺陷，無(wú)法安全入住，讓人心生同情；另一方面，開(kāi)發(fā)商的參與往往只在售房階段，房屋售罄后便由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)。在業(yè)主居住一段時(shí)間后，有些存在的房屋質(zhì)量問(wèn)題就暴露出來(lái)，在無(wú)法直接與開(kāi)發(fā)商對(duì)接的情況下，便想當(dāng)然的認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該對(duì)此承擔(dān)維修義務(wù)。事實(shí)上，物業(yè)費(fèi)是用來(lái)支付物業(yè)公司管理社區(qū)項(xiàng)目的各項(xiàng)開(kāi)支，包含人員工資、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、公共能源支出、清潔綠化費(fèi)用等等，屬于日常費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)除合同特別約定外，僅涉及公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，包括外墻、樓梯、步行廊等，物業(yè)公司并不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。針對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題或房屋損壞的情況，期望維權(quán)的業(yè)主也需要區(qū)分對(duì)待：

（一）當(dāng)房屋尚在保修期之內(nèi)根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：建設(shè)承包單位出具的質(zhì)量保修書的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。該維修責(zé)任在施工單位。建設(shè)部在《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中，還詳細(xì)規(guī)定了一些房屋各個(gè)部位、部件的保修期：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由開(kāi)發(fā)商與用戶自行約定。這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限，具體保修時(shí)間以建設(shè)單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保修期限，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。但是，等房子銷售到消費(fèi)者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過(guò)了大半。開(kāi)發(fā)商對(duì)住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎(chǔ)，扣除房子驗(yàn)收合格到銷售給住戶的這段時(shí)間確定。因此，這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多，有時(shí)可能住戶拿到房子，一些保修期已經(jīng)過(guò)了。房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，若在保修期限之內(nèi)，應(yīng)馬上找開(kāi)發(fā)商要求處理。同時(shí)，應(yīng)記明因?yàn)榉课葙|(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開(kāi)裂，維修前向開(kāi)發(fā)商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認(rèn)真驗(yàn)收。對(duì)超過(guò)保修期的房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者要區(qū)分清楚情況以便進(jìn)行處理。如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商故意拖延而超過(guò)期限，或者因?yàn)閷倚迣覊摹覊膶倚薅^(guò)期限，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)房者有權(quán)追訴。只是購(gòu)房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。