本文作者：陳方 單位：天津財經大學

一、房地產金融市場的概念

房地產金融市場的概念。房地產金融市場是指房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的總和。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是間接的。隨著信用工具的日益發達和不斷創新，房地產金融市場的業務范圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、房地產證券、房地產保險、房地產典當等。

二、天津市濱海新區房地產市場現狀

1、一級市場

濱海新區核心區土地市場儲備情況：以海河為界，現階段濱海新區核心區分為兩個經濟發展水平不同、產業結構不同、人文環境不同、市場發育程度不同的分區域：一、海河北（塘沽區海河以北部分、開發區、保稅區）：新河區域、堿渣山區域、運輸三場區域以及其他市中心項目。二、海河南：東西沽區域也將是濱海核心區的重點發展方向，這將是我們2006年以后的戰略重點。三、其他的重點規劃（森林公園、胡家園）：隨著濱海新區的建設，濱海核心區的地位將得到進一步的體現，在核心區規劃森林公園、胡家園居住區也是我們的重點關注對象。土地市場分析及趨勢預測：一、土地交易市場有序，但仍受本土開發商干擾，對于土地市場的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場的經營態勢更加有序，土地市場走向規范，招、拍、掛方式將成為土地獲取的唯一途徑，交易比較透明、公開。但是在濱海區域尤其是塘沽的土地市場，土地的上市還是受到了本土開發商的干擾，開發商互相通氣、默契獲取土地，參與土地部門收儲土地，這些都給我們在濱海區域獲取土地帶來了很多的困難。二、土地供應短時間減少，受到政府對于一級市場的宏觀調控的影響，濱海區域土地市場的供應量在一段時間內減少。雖然土地供應量在一段時間內會有所減少，但是不會影響整個土地市場的狀況，政府只是對一級土地市場進行調控和管理，控制了土地供應的總渠道，并不是要長期減少土地的供應。三、二手土地信息增多，尋求合作，過去一些企業沒有資金，但憑借種種關系拿到了土地，這些企業自己不進行開發，多是希望轉讓手中的土地，通過土地差價來實現暴利。現在主管部門要求處理遺留問題，這些企業手中的土地屆時不處理完畢的話，就會成為"過期糧票"。這些企業為了保住自己的收益，會將手中的土地出手。從我們近期的拓展工作中來看，已經接觸了很多這樣的合作地塊信息，但是大部分由于合作資金不能解決，沒有新增的土地獲取。四、土地市場供需兩旺，土地供應市場逐漸活躍，隨著天津濱海新區的加速建設、海河以南改造工程的展開，使得濱海新區面臨又一個房地產發展契機。

2、二級市場

目前，土地上市有限，與二級商品房市場的強烈需求明顯失衡。開發區土地資源稀缺日益明顯，"沒有競爭就沒有進步"，在一個本土開發商長期占主導的區域，缺乏新元素的注入，將在很大程度制約了區域內房地產市場的發展。一方面本土開發商以較低地價格獲取土地，開發中低端產品，占領市場，另一方面，外來操作水平較高地開發商卻因沒有土地，從而沒有機會開發真正的好產品，引領市場，引導市場走向成熟。另外，區域經濟保持高速發展，房地產業相對滯后，發展空間巨大。從經濟學的角度出發，房地產業的發展必須與區域內經濟發展和固定資產投資等經濟元素協調發展。從各指標的增幅來看開發區的房地產投資規模和增幅與區域經濟增長、固定資產投資相比，同樣有所滯后，除去開發區的經濟增長不是以房地產為主導等因素，房地產投資所占固定資產的比例較少。我們可以，濱海核心區與天津市、浦東新區各項經濟指標對比。通過濱海核心區與對比天津市、浦東新區各項濱海可以看出濱海核心區良好的經濟基礎和發展趨勢與當前的房地產水平并不相符，市場前景看好，發展空間巨大。另外，區域界線逐漸模糊，客戶群呈現交叉。濱海核心區房地產業發展過程中，曾經形成了開發區和塘沽區兩個明顯不同的區域，塘沽區無論從產品形式、操作手法、價格方面都與開發區有較大的差距。隨著區域內各功能分區的成熟，開發區作為工業、商務中心，住宅商品房上市量在逐漸減少，而塘沽區作為濱海核心區傳統的居住區，商品房市場得到了長足發展。從近期的成交分析來看，區域內的客戶逐漸打破了原有的地緣觀念，出現了客戶群體由開發區向塘沽區、海河北向海河南發展的趨勢，促使區域內房地產市場健康發展。最后，高層住宅取代多層住宅，成為住宅商品房的主角。

3、三級市場

首先，濱海核心區三級市場成交量逐年增加，通過與二級市場對比，可以看出三級市場的成交量可達住宅商品房成交量的一半，市場交易相當活躍。其次，二手房成交價格逐年上升，但增幅較之本區域內的商品房售價較為平緩，而且成交價格基數低，上升空間巨大。戶型面積60平米以下的一室，80平米左右的兩室市場認可度最高，成交價也高于同等素質的其他戶型。（如60平米以上的一室、90平米以上的兩室、三室）。自從房改制度實施以來，天津市房價一直呈不斷增長趨勢，通過下圖我們可以明顯的看到房價的增長趨勢，天津市的房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數環比每年都在上升。天津市房價的增長趨勢以濱海新區的增長最為明顯。南開大學地產專家劉玉錄曾這樣評價"地產在濱海"：土地是房地產業發展的基礎，在國家不斷加大對土地管理的力度，特別是在繼續清理開發區的背景下，能夠在土地政策方面給予濱海新區比較寬松的政策，對于房地產業來說，是一個非常利好的消息。它預示著在市區的房地產已經開發到一定程度的情況下，天津房地產未來的開發重點將會轉移到濱海新區來，也就是說濱海新區有望迎來一個大規模開發的時代。

三、濱海新區房地產金融市場未來發展的對策

1、建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。

2、建立統一開放的房地產金融體系。加快金融體制改革，逐步健全和完善房地產金融體系，建立我國房地產政策性金融機構，如可考慮在人行下設政策性房地產金融機構（類似住房公積金管理中心），負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。