第一篇

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)過程中存在的風(fēng)險問題

1.多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的還貸風(fēng)險

科學(xué)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際負債率較高，部分企業(yè)超過了七成。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中通常需要依靠大量的流動性資金的參與，尤其是對單個工程項目而言，假設(shè)過多借貸資金流入到運營中，在無形中將會加大本企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。如果不協(xié)調(diào)借貸問題，不降低本企業(yè)的資產(chǎn)負債率，一旦增大投資風(fēng)險，企業(yè)在今后的運作中就會更加危險。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款隨意性較強，未進行科學(xué)規(guī)劃。現(xiàn)階段，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未對投資資金進行有效的規(guī)劃，未能科學(xué)估算自身資金潛力，未合理計算企業(yè)內(nèi)外負債，這加大了房地產(chǎn)工程的投資風(fēng)險。

2.經(jīng)濟市場的不景氣，使得再融資風(fēng)險的出現(xiàn)

通常情況下，在金融市場上，多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資方式來獲取工程項目資金。而對于負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資只會進一步增加本企業(yè)的實際負債率，且從客觀上而言，這些企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會下降。這種高負債率會降低本企業(yè)通過其他融資方式獲得項目資金的可能性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營鏈較長，而較高負債率的出現(xiàn)將會加大鏈條的斷裂風(fēng)險，同時造成連鎖反應(yīng)，并對整個社會經(jīng)濟產(chǎn)生較大的經(jīng)營風(fēng)險。

3.單個工程項目的具體負債率比較大

我國房地產(chǎn)企業(yè)存在著單個工程項目的具體負債率偏大、質(zhì)量管理不合理的問題。多數(shù)企業(yè)的運營資金來源于金融借貸，只有少數(shù)部分屬于本企業(yè)的自有資金。所以企業(yè)借貸的資金量較大，在企業(yè)工程項目比較大的情況下，會增加本企業(yè)的負債成本。同時在開始一些工程項目時，因為質(zhì)量難度以及風(fēng)險問題使得本工程項目在一段時間內(nèi)成為本企業(yè)難以解決的問題之一。

4.資本結(jié)構(gòu)的不合理

資本結(jié)構(gòu)的不合理指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導(dǎo)致企業(yè)收益出現(xiàn)問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)在實行工程項目的過程中需要擁有一定數(shù)量的資金，用來規(guī)劃、生產(chǎn)房地產(chǎn)品以及支付各種費用等。能夠籌集到所需的資金，這對本企業(yè)工程項目的順利實施產(chǎn)生直接的影響，同時也影響了本企業(yè)今后的生存與發(fā)展。通常情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)會利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來滿足本企業(yè)的房地產(chǎn)品生產(chǎn)要求。而這個過程中的資金借入進行較為規(guī)范，收費工作人員對于當(dāng)日收入就當(dāng)日結(jié)算，按照收費工作人員的日報表借款，并在報表中退票收據(jù)、有效金額、廢票收據(jù)、有效票據(jù)等均有詳細的記錄；財務(wù)科對收費工作人員所錄入的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確情況與真實程度等進行實時的監(jiān)控，并掌控票據(jù)的具體使用情況；財務(wù)科按照系統(tǒng)提供的財務(wù)報表，對本企業(yè)的資金使用情況、工程進程、業(yè)務(wù)收入、收費項目統(tǒng)計等諸多內(nèi)容進行動態(tài)監(jiān)控，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層提供科學(xué)、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有效措施

1.國家層面

（1）加強銀行的信貸管理，不斷完善我國房地產(chǎn)市場。努力發(fā)展信貸資產(chǎn)的證券化，加強銀行的信貸管理，不斷分散我國房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險；進一步完善我國的稅費體系，科學(xué)稅負。同時，也需要做好房地產(chǎn)的金融防范工作，不斷完善我國房地產(chǎn)的金融市場，以此促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）國家需要不斷完善我國房地產(chǎn)政策制度。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)政策，尤其是近年來頒布的政策制度均是在房地產(chǎn)品銷售量上漲速度偏快、房價高漲的形勢下出臺的。而現(xiàn)在，我國的房價與銷售量的上漲速度均在下降。因此，我國政府在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及加息的基礎(chǔ)上，還需要放寬制度，調(diào)整改善房貸利率。此外，國家還需要在信貸政策上扶持信譽度高的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.企業(yè)層面

（1）企業(yè)要不斷提高資金的利用率。房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，做好企業(yè)資金管理工作是整個財務(wù)管理工作的核心意向。這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)合理利用資金、統(tǒng)籌安排。其一，企業(yè)需要建立完整的資金管理機構(gòu)，針對大型集團公司可以在企業(yè)內(nèi)部成立“銀行”，發(fā)揮出統(tǒng)籌安排的功效，合理調(diào)度，突出重點集中財力用于優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)，減輕企業(yè)籌資壓力，在充分發(fā)揮貨幣時間價值的基礎(chǔ)上，合理地利用分散資金。其二，針對有關(guān)賬簿需要工作人員仔細審核，并及時登記賬簿，及時清查，一旦檢查到問題就需要及時查明其原因，并加以解決。最后，企業(yè)還需要建立完善的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，對財務(wù)管理中潛在的風(fēng)險進行分析研究，并及早預(yù)防風(fēng)險。

（2）加強單個項目管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，多數(shù)單個項目屬于投資量較大的項目，對于部分重大工程項目而言，會動用幾個億的資金。所以企業(yè)需要加大研究力度，科學(xué)進行決策，以此避免更多經(jīng)濟損失的出現(xiàn)。在實際的管理過程中，企業(yè)需要對所投資的方案進行投資效益研究，并明確財務(wù)風(fēng)險因素；利用相應(yīng)的投資組合理論，科學(xué)組合投資項目。不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)，其對整個社會的商業(yè)貢獻也不相同，獲利的能力也不相同，然而為了進一步降低投資商業(yè)貢獻，在保障獲取最佳投資收益的同時，還需要在細節(jié)上對投資風(fēng)險進行有效的控制。在我國，較為合理的措施是房地產(chǎn)類型進行組合投資。例如：在投資寫字樓的過程中，企業(yè)還需要兼顧到商鋪住宅小區(qū)等其他類型房地產(chǎn)品的生產(chǎn)。利用不同類型的房地產(chǎn)品，實現(xiàn)房地產(chǎn)功能的互補，進而讓產(chǎn)品能夠更好地適應(yīng)整個市場經(jīng)濟的變化需求，從而提高我國房地產(chǎn)企業(yè)抵抗財務(wù)管理風(fēng)險的能力。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國重要的經(jīng)濟發(fā)展企業(yè)，其維系著整個社會的穩(wěn)定與國計民生，同時也能夠帶動產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)和上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，因為我國宏觀調(diào)控和多變的市場經(jīng)濟形勢，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加復(fù)雜的形式，并處在政府政策壓力與經(jīng)濟市場壓力的作用下。在這種形式下，加強企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險防范尤為重要。

作者：張洪波 單位：三門峽聚龍房地產(chǎn)開發(fā)公司

第二篇

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)企業(yè)的財務(wù)管理機制不夠完善

財務(wù)管理機制不夠完善主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不夠嚴(yán)謹，存在著很多的漏洞，這主要是由于財務(wù)管理人員素質(zhì)較低，缺乏足夠的經(jīng)驗，沒有風(fēng)險意識造成的。二是房地產(chǎn)企業(yè)在項目的預(yù)決算中存在問題，例如，無法準(zhǔn)確的核算項目的預(yù)決算金額，缺乏對項目的全面掌控等，會加大企業(yè)的資金負擔(dān)，造成資金的浪費。三是房地產(chǎn)企業(yè)對資金的籌措和使用沒有制定相應(yīng)的計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，特別是在經(jīng)濟效益良好的情況下，企業(yè)擁有較大可以選擇的投資機會，加大了企業(yè)對控制風(fēng)險的難度。

(二)企業(yè)的財務(wù)管理工作不夠深入

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作僅單純的包括財務(wù)會計的部分，例如，填寫憑證、登記賬簿和編制財務(wù)報表等，而更進一步的財務(wù)管理工作，如財務(wù)預(yù)測、控制、決策、分析等完全沒有涉及。這主要是有以下幾個原因造成：首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員素質(zhì)低，財務(wù)管理工作只能涉及簡單的財務(wù)會計部分，無法完成整個財務(wù)管理的流程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入、資金周轉(zhuǎn)率低、資金占用時間較長，這要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有很高的水平，然而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)管理狀況，缺乏深入探索，難以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供正確的選擇。其次，不夠深入，只停留在表面的財務(wù)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步無法實現(xiàn)，以及財務(wù)管理對業(yè)務(wù)監(jiān)控和企業(yè)業(yè)務(wù)流程的持續(xù)升級優(yōu)化，使得企業(yè)的利潤無法增加，不利于企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展。

(三)財務(wù)管理人員素質(zhì)不高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，相對于其他企業(yè)對財務(wù)管理擁有更高的需求，這就要求了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員需要具備高超的專業(yè)素養(yǎng)，豐富的財務(wù)管理經(jīng)驗，還要時刻保持風(fēng)險意識。但是，現(xiàn)在國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)都不夠高，財務(wù)管理經(jīng)驗不夠豐富，缺乏風(fēng)險意識。在企業(yè)財務(wù)管理過程中，財務(wù)管理人員通常只憑借著自己的經(jīng)驗和直覺做出判斷，而沒有進行科學(xué)的預(yù)測、決策、執(zhí)行和反饋的過程。近幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，財務(wù)管理人員素質(zhì)不高這一問題表現(xiàn)得尤為突出。例如，很多新成立的房地產(chǎn)企業(yè)其管理者是包工頭出身，過于看重經(jīng)濟利益，忽視人才的應(yīng)用，缺乏日常管理的經(jīng)驗。因此，這些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員多是由管理者的親戚擔(dān)任，這些財務(wù)管理人員大部分，文化程度不高，缺乏會計素養(yǎng)，沒有較高的管理水平。

(四)成本管理不夠到位

房地產(chǎn)企業(yè)的成本與房地產(chǎn)項目的成本密切相關(guān)，而與房地產(chǎn)項目成本緊密聯(lián)系的包括設(shè)計項目方案、購置土地使用權(quán)、管理工程招投標(biāo)和施工過程中的成本。對以上過程進行有效地成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)降低成本至關(guān)重要。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在著很多的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計方案時，沒有綜合考慮各種因素，使得設(shè)計方案不能再降低成本方面達到最優(yōu)；在購置土地使用權(quán)時，由于各種不合理因素的影響，造成了土地的購買價格和實際成本之間存在著較大的差距；在管理工程招投標(biāo)的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都簡單的把標(biāo)價等同于最終成本，忽視了項目會受到合同、糾紛等因素的影響；在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常忽視了對工程開發(fā)前的造價控制，導(dǎo)致了工程造價管理各個階段的脫節(jié)，不利于項目的建設(shè)。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的措施

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的機制

首先，完善財務(wù)會計工作的機制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合自身的財務(wù)工作需要，科學(xué)地設(shè)置會計科目，例如，工程項目盡可能地將核算對象細化，按照項目名稱等對成本進行歸集。其次，完善財務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則。健全的財務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作更加的標(biāo)準(zhǔn)化。財務(wù)管理人員能夠根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)管理制度，去進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理活動。最后，要加強財務(wù)管理制度建設(shè)。制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的財務(wù)管理制度，使得財務(wù)管理制度具有可操作性強、有針對性。在資金管理方面，實現(xiàn)集中分配、統(tǒng)一管理、綜合調(diào)控，避免分散管理和多頭管理給企業(yè)造成的資金損失。譬如，對于集團公司，如中信、保利這類國有超大型企業(yè)集團，從集團層面的預(yù)算管理，則以戰(zhàn)略預(yù)算管理的角度進行控制，而對于承擔(dān)具體職能的子公司，則以具體效益與現(xiàn)金流的控制為要素的預(yù)算管理模式。

(二)深入財務(wù)管理工作

首先，加強財務(wù)管理中的內(nèi)部風(fēng)險控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要成立以領(lǐng)導(dǎo)牽頭，財務(wù)管理人員為組成部分的財務(wù)管理內(nèi)部風(fēng)險控制小組。對財務(wù)管理工作實行實時監(jiān)督，對內(nèi)部風(fēng)險防范于未然，降低內(nèi)部風(fēng)險對企業(yè)財務(wù)管理工作的不利影響。其次，強化財務(wù)管理工作中深入分析的部分。例如，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入，財務(wù)管理人員需要采用多籌資渠道，降低資金使用成本和資金運營風(fēng)險。在資金的預(yù)算管理中，需要將企業(yè)的所有資金納入預(yù)算管理，建立資金的預(yù)算控制和決算的控制。此外，加強應(yīng)收賬款的管理，提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。財務(wù)管理人員，通過財務(wù)管理的多種手段并加以分析，用以改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高企業(yè)生產(chǎn)效率。

(三)提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務(wù)管理人員時，最好選擇擁有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗的財務(wù)管理人員，擁有豐富房地產(chǎn)財務(wù)管理工作經(jīng)驗這一點十分重要。而對于企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理人員，要重視他們，要向他們宣傳財務(wù)工作的重要性，使其產(chǎn)生對財務(wù)管理工作的自豪感和責(zé)任感。此外，更重要的是對財務(wù)管理人員進行日常培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以指派財務(wù)管理人員參加外部專業(yè)培訓(xùn)，或者聘請財務(wù)管理方面的專家到企業(yè)內(nèi)部對財務(wù)管理人員進行培訓(xùn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以培養(yǎng)專業(yè)化的財務(wù)管理團隊，以提高財務(wù)管理工作的準(zhǔn)確性和有效性，提高財務(wù)管理工作的整體水平，同時還可以提升房地產(chǎn)企業(yè)對于高素質(zhì)財務(wù)管理人員的吸引力。

(四)加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

成本領(lǐng)先是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中取得勝利的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不僅要像其他行業(yè)一樣努力降低成本，還要面臨更加復(fù)雜的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本概算、預(yù)算以及項目的竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，也是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用“三算審計”的方法，這個方法一般由施工技術(shù)人員和預(yù)算人員進行審核，財務(wù)管理人員只進行簡單的記賬工作。這個方法要求財務(wù)人員必須熟練的掌握“三算”有關(guān)方面的知識，提供準(zhǔn)確、有效的會計信息，并參與監(jiān)督，加強項目的成本控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大成本管理力度，并考慮引入現(xiàn)代信息化手段參與管理。如中信地產(chǎn)等公司已委托明源軟件企業(yè)開發(fā)了成本管理系統(tǒng)，對于成本規(guī)劃、目標(biāo)成本、合同管理進行全過程的管理，并與ERP系統(tǒng)相對接，使成本管理達到即時、動態(tài)管理。

三、結(jié)束語

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，財務(wù)管理工作的重要性日益凸顯。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的現(xiàn)?睿?胛頤塹囊?蠡褂瀉艽蟛罹啵?嬖誆簧儻侍猓?荒芎鍪櫻?匭胍?鷂頤塹母叨戎厥櫻?扇∮辛Υ朧??喲笳?牧Χ齲?歡賢晟啤Ｋ?裕??徊腳????我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作的規(guī)范化建設(shè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作的現(xiàn)代化丶科學(xué)化，為房地產(chǎn)行業(yè)不斷提高經(jīng)濟效益，加快穩(wěn)定發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)是我們大家的共同任務(wù)。

作者：王卉 單位：重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司

第三篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

1.稅收管理節(jié)點的前置性

一般房地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)期三至五年，有的甚至更長，加之房地產(chǎn)項目涉稅金額較大，鑒此我國現(xiàn)行稅法將房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)一律提前到實收款環(huán)節(jié)，且較為嚴(yán)格。如：營業(yè)稅在收到預(yù)收款時產(chǎn)生納稅義務(wù)，土地增值稅在收到預(yù)收款時則必須預(yù)征，所得稅按預(yù)收款預(yù)計毛利率預(yù)繳等。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中涉及行業(yè)諸多，取得的發(fā)票種類繁雜，造成房地產(chǎn)公司的稅收管理風(fēng)險也較大。房地產(chǎn)的稅收管理節(jié)點因此而貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程。一般從拿地、立項、工程支付、預(yù)收款、竣工結(jié)算，直到完工交付后的土增清算和所得稅匯算清繳，涉及的稅種達10種之多，可籌劃空間大。通常工業(yè)企業(yè)稅收節(jié)點較少，且流轉(zhuǎn)稅具有一定的轉(zhuǎn)嫁性和間接性，納稅資金占用成本較低，稅收籌劃空間較小。

2.資金和籌資管理的重要性

一般房地產(chǎn)行業(yè)占用資金較工業(yè)企業(yè)規(guī)模更大，且占用周期更長。價格昂貴的地價以及工程造價使得企業(yè)必須要投入很大一筆資金，其占用時間視項目周轉(zhuǎn)率而定，通常從開發(fā)建設(shè)到最后竣工交付至少需要三年時間，有的甚至更長。由于房地產(chǎn)企業(yè)與資金密不可分的行業(yè)特點，外部籌資成為資金主要來源之一，融資成本往往在產(chǎn)品成本中占比較高。同時，外部籌資也有諸多的限制條件。資金與籌資管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要，既關(guān)系到企業(yè)的資金鏈———生存問題，又關(guān)系到企業(yè)的利潤———發(fā)展問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的風(fēng)險

1.項目投資風(fēng)險

由于房地產(chǎn)項目的特殊性，具有開發(fā)周期長、投資額大等特點，且項目開發(fā)過程涉及到諸多不確定的因素，而投資直接影響到項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。如果出現(xiàn)諸多波動因素，造成開發(fā)項目無法實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，就會對其償債能力造成影響，形成投資風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中，往往會千方百計拿地，盲目追求高效益，忽視對市場的可行性分析，對市場的發(fā)展做過于樂觀的研判，結(jié)果可能造成投資項目的技術(shù)可行性較低、市場調(diào)研數(shù)據(jù)失真使得產(chǎn)品上市之后面臨營銷困難、行業(yè)競爭激烈、控制管理手段不到位等問題。

2.籌資風(fēng)險

根據(jù)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況來看，資金是驅(qū)動項目運營的根本動因，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠遠不足以覆蓋項目的全部投入，而需要大量依靠外部籌資來解決。過度舉債、債務(wù)結(jié)構(gòu)欠妥、融資成本偏高等因素都會增加企業(yè)的償債壓力，使企業(yè)面臨極大的籌資風(fēng)險。自2010年末，證監(jiān)會叫停上市房企再融資后，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)只能繞道債權(quán)融資，企業(yè)的資產(chǎn)負債率便節(jié)節(jié)攀升。其中，有個別房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率甚至超過了90%。高壓負債下房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險也隨之增加。

3.管理風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對其他行業(yè)來說較長，這也就決定了財務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長，使得財務(wù)管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務(wù)關(guān)系，在經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)企業(yè)就會有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動，相對應(yīng)的風(fēng)險和責(zé)任也就比較大。因為房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)性差，如果財務(wù)管理能力不強，財務(wù)監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會缺失，就會造成基礎(chǔ)管理薄弱，成本控制粗劣等，由此帶來一系列的問題，影響企業(yè)的收益與發(fā)展。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的不足

1.資金管理體系不夠完善

資金是房地產(chǎn)企業(yè)運營的命脈，資金管理可以說是一項系統(tǒng)性的工程，涉及到企業(yè)發(fā)展和項目開發(fā)、銷售等方面。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會進行年度投資規(guī)劃的制定，但往往缺少對規(guī)劃目標(biāo)的有效分解，有些甚至季度、月度計劃管理也基本不存在，資金管理精細化程度不高，資金使用存在較大的盲目性。此外，由于房地產(chǎn)項目屬地化管理，有些房地產(chǎn)企業(yè)資金分散在各個下屬項目公司，配置缺乏平衡，無法對資金進行集中管理與使用，降低了資金的使用效率，影響了企業(yè)的整體收益，增加了資金平衡的風(fēng)險。

2.財務(wù)管理意識淡薄

在大部分房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，大多將關(guān)注的重點放在項目的經(jīng)濟效益上，而缺乏對財務(wù)管理工作的深刻認識。很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅將財務(wù)管理定位于記賬、薪資等基礎(chǔ)性的會計工作，忽視了財務(wù)管理在企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃中所具備的支撐作用。房地產(chǎn)企業(yè)的這種輕財務(wù)管理的現(xiàn)象不僅會影響企業(yè)的綜合管理效果，而且客觀上增加了企業(yè)的經(jīng)營與管理風(fēng)險，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

3.全面成本管理意識不強

房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個較長的過程，涉及了銷售、策劃、設(shè)計、規(guī)劃、施工等各環(huán)節(jié)，其成本管理存在于項目開發(fā)的全過程中。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項目開發(fā)進行全面成本管理，即實行全過程、全方位、全員的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對所有的成本構(gòu)成要素進行控制、規(guī)劃，以實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。大部分企業(yè)的管理者認為成本核算和管理是財務(wù)部門的職責(zé)范圍，忽略了內(nèi)部各個職能部門進行全過程成本核算的重要性。通常，大部分房地產(chǎn)項目的成本管理資料都是來源于企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)部門，如工程管理部門，由于沒有全面成本管理的意識，最終往往導(dǎo)致財務(wù)部只是在成本發(fā)生后將其進行登賬，而失去了有效控制成本的作用。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策

1.做好投資決策分析

投資決策可以說是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)邁出的第一步，是關(guān)系到項目成敗乃至企業(yè)生存的關(guān)鍵因素之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分重視項目可行性研究，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率、市場情況等做細致全面的分析。同時，投資決策分析應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略，從項目的定位、資本結(jié)構(gòu)、開發(fā)周期等方面分析是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是否是最有利于實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，從而選擇對企業(yè)的最優(yōu)項目。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起一套完整的投資決策及分析的內(nèi)部控制程序，切實將投資決策落到實處。

2.做好資金鏈管理

所謂資金鏈就是現(xiàn)金-資產(chǎn)-現(xiàn)金（增值）的循環(huán)，它是維系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運轉(zhuǎn)所必須確保的前提。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更是必須重點關(guān)注的財務(wù)管理核心問題之一。做好資金鏈管理最關(guān)鍵的是把握好三個指標(biāo)：企業(yè)被顧客占用的資金、企業(yè)被存貨占用的資金、企業(yè)占用供應(yīng)商的資金。資金鏈管理好比是企業(yè)的生命線，貫穿于企業(yè)管理的始終。房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起與本企業(yè)相適應(yīng)的資金鏈管理模式，實現(xiàn)資金持續(xù)的良性循環(huán)和周轉(zhuǎn)，才能在日趨激烈的房地產(chǎn)市場競爭條件和市場調(diào)控的情況下占得一席之地，進而謀求更長足的發(fā)展。

3.建立目標(biāo)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的收益很大程度上取決于成本管理體系是否健全有效。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視對項目成本的管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的特點建立一套行之有效的成本管理體系。根據(jù)房地產(chǎn)的行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用目標(biāo)成本法加強對項目成本的管理。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營目標(biāo)，在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，做好成本預(yù)測、成本決策、測定目標(biāo)等一系列工作，進而對目標(biāo)成本進行分解、控制、分析、考核、評價等，做到以管理為核心，核算為手段，效益為目的。對成本進行事前測定、日常控制和事后考核，形成一個全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系，最終實現(xiàn)少投入多產(chǎn)出、最佳經(jīng)濟效益的目標(biāo)。

4.加強企業(yè)籌資決策的科學(xué)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全切實可行的籌資決策機制，提高籌資決策的科學(xué)化水平，降低籌資風(fēng)險。應(yīng)當(dāng)重視籌資決策的可行性研究，采用定量計算及分析方法，防止因籌資決策失誤而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。同時在籌資決策中不僅要考慮籌資機會和風(fēng)險、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和階段、現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)及經(jīng)營管理狀態(tài)，還必須考慮財務(wù)匹配因素，避免過度籌資或籌資不足，從而保證企業(yè)資金良性循環(huán)，確保生產(chǎn)經(jīng)營活動正常開展。

五、總結(jié)

總之，隨著中國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展成熟，市場競爭愈加激烈，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)管理的重要性進一步突出。高效的財務(wù)管理對于企業(yè)的正常運行和實現(xiàn)長遠目標(biāo)都有著非常關(guān)鍵的作用。企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)不斷深化和細化財務(wù)管理，才能更好地適應(yīng)市場的發(fā)展，保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康度，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

作者：孫婷 單位：上海房地（集團）有限公司