本文作者：張仁楓 單位：四川大學經濟學院

改革開放以來，我國房地產市場逐漸形成，房地產金融業也開始在探索過程中不斷演進和發展。然而，目前我國的房地產業和房地產金融體制都還很不成熟和完善，如產業發展的低端化、市場機制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開發模式上，我國房地產業長期處在高污染、高能耗的低端發展領域，造成產業發展對環境的持續惡化和城市發展的不可持續。在市場機制的建設上，自1998年取消福利分房以來，房地產市場化開始走向極端化，房屋價格不斷波動，政府對市場的把握也不太準確。而房地產金融體制的建設也沒有得到創新和發展。在全球金融危機過后和低碳經濟發展的背景下，我國面臨著產業轉型的重大歷史機遇。毫無疑問，作為我國國民經濟的重要支柱之一，房地產業在經濟發展的潮流中也不可避免要進行重大轉型。房地產業的順利轉型和發展很大程度上取決于金融體制建設的成功。因此，在房地產轉型的背景下，我國有必要對房地產金融體制的建設和改革進行全面的思考。

一、房地產業面臨重大轉型機遇

當前，我國房地產業處于調整轉型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產市場的運行狀態開始出現改觀，表現為：房地產市場供求關系發生明顯的變化；房地產供給結構逐步趨于完善；房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢等。面對政府輿論的導向和政府政策的轉型、轉變，房地產市場正經歷一場前所未有的宏觀大調控，這次調控不同于以往任何一次，調控政策的力度之大，時間跨度之長，任務之艱巨，涉及面之廣，社會關注度之高，是歷史上任何一次都無法相提并論的。具體地說就是中國的房地產市場這次宏觀調控不是簡單地調控、軟著陸，而是面臨巨大戰略調整和轉型。基于當前我國房地產業發展的需要和國際上金融業發展的實際情況等因素，筆者認為當前房地產業面臨著以下幾方面的重大轉型：

1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉型

城市的土地供應與房地產開發之間具有很大的內在聯系。隨著房地產業的大力發展，城市土地供應面臨著巨大的挑戰。一方面，為了滿足人們日益增長的住房需求，房地產業在夾縫中頑強地擴張發展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產發展的瓶頸和房價高漲的重要因素之一。近年來城市化的不斷推進和城鎮人口的急劇膨脹極大地促進了房地產業“虛幻的繁榮”，導致城市用地的大幅減少。因此，房地產未來的發展趨勢必然要求節約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開發模式轉變為集約利用模式。為此，提高土地利用率是解決問題的根本。政府應該轉變城市發展方式和城市規劃模式，減緩當前城市的盲目擴張行為，樹立建設緊湊型城市的城市規劃理念。具體來說，還應該減少面子工程對土地的浪費，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

2.從市場為主的供房模式轉變為以政府為主導、市場為補充的供房模式

這一轉型即由商品住宅開發為主導轉向以民生住宅為主導的轉型。自1998年福利分房被取消之后，我國房地產市場出現了嚴重的競爭，房價在市場的調控下出現了不理智和不理性的發展勢頭，給老百姓的實際生活帶來很大的負面影響，也不利于經濟的可持續發展。因此，沒有政府的宏觀調控，市場很難發揮完善的作用。當前政府所實行的一系列政策均預示著這一轉型的發展趨勢。這對于緩解社會矛盾具有重大現實意義。“過去不少地方對房地產的政策是GDP優先，短期政績優先，而目前已經開始營造的新的政策環境，是把房地產和科學發展觀、構造和諧社會結合起來，其政策目標是和諧優先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉型意味著，房地產業的社會屬性、政治屬性大大增強了。”在房地產業不夠成熟且面臨重大轉型的關鍵時期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場自發調控為主的經濟發展模式，還是建立以政府為主導作用的發展模式是一個非常重要的問題。我國房地產市場發展的歷史告訴我們，短期內，市場作用的過度發揮不利于普通百姓的權益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調控和保障。當前我國高房價背后政府加快建立保障房的事實就是最好的例證。

3.房地產開發地域范圍由一、二線大城市轉向三、四線城市以及鄉村區域

最近，隨著房地產市場調控政策在一、二線城市效應的逐步顯現，眾多有實力的房產開發商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實力或抱團取暖通過梯度轉移正向煙臺、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產市場進發以獲取更大發展。其實，這一發展趨勢在我們的意料之中，也是大勢所趨。中國人多地少，城市土地也出現供應不足的現象。在城市化進程中，房地產的開發模式應進行重大調整，包括從粗放型的土地利用模式過渡到集約利用模式，從低品質的房地產產品向低碳的高質量的產品發展，以滿足城市發展的需要。但僅有這些轉型還遠遠不夠，廣闊的小城市市場和鄉村市場開發是房地產未來發展的重要取向。此外，房地產開發的產品類型也將得到轉型，以居住型商品房為主的房屋供應模式也將向商品房、保障性住房以及商業房產、旅游房產、養老地產、旅游地產、物流地產等新興房地產產品類型轉變。

4.房地產開發從高污染、高能耗高碳運營模式

向低污染、低能耗的低碳模式轉變自2003年英國政府提出“低碳經濟”的概念后，全世界都在熱議這一發展模式。所謂“低碳經濟”就是以可持續發展理念為指導，通過技術創新、制度創新、產業轉型、新能源開發等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達到經濟社會發展與生態環境保護雙贏的一種經濟發展形態。作為我國國民經濟的支柱產業之一，房地產業走向低碳化是大勢所趨。國家“十二五”規劃明確提出“低碳經濟”的發展要求，房地產業界對于經濟發展模式轉型的關注和思考也越來越深入。目前，低碳發展模式已經納入了眾多企業未來的發展規劃之中，低碳技術甚至成為了企業在市場競爭中的奪取市場份額和搶占市場先機的關鍵因素。如保利、萬科等一部分企業通過實現產業技術升級和產品轉型，力圖從以往單一業態開發模式向多元化發展，打造集住宅、商務、辦公和旅游于一體的整合協同經營模式，以便控制房地產鏈條的各個環節，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個方面加以關注，從根源上減少碳排量，實現能源優化配置。因此，毫無疑問，房地產業的低碳轉型勢在必行。低碳轉型不僅僅為了適應世界發展的潮流，也是我國后工業時發表展的必然要求。通過低碳轉型，產業鏈可以得到優化，產業可以可持續發展，人民的生活水平和質量也會相應得到提高。