產權失靈是指產權不存在或產權的作用受到限制而出現的資源配置低效甚至無效的現象。[1]185斯蒂格利茨(JosephE.Stiglitz)在《經濟學》中指出：范圍不明確的產權、有限的產權、作為產權的法定權利，這3種情況會導致產權失靈。近幾年來，隨著城市房價、地價的飆升，舊城因其區位與相關優勢，逐步成為房地產商、地方政府、以及其他投資者爭奪的商品。在這場爭奪運動中，一大批城市文化遺產遭受了“生”與“死”的考驗，類似于上海新天地式的所謂的“新地標”的“再生”1)；在天津市建筑遺產保護志愿團隊“嚴格保護”下的五大道歷史街區仍遭拆遷2)；曾演繹出廣州德勝河左岸的工業遺產建筑群遭受強制拆遷[2]等事件。面對這些城市文化遺產的生與死，從產權制度的視角，應該如何審視，如何解讀？為什么一系列諸如歷史文化名城保護條例、文物保護法規、地方保護條例等遺產保護制度會在這些事件中失效，其原因在哪里？

1產權制度的基本理論

1.1產權制度

產權(proprietaryrights)是關于財產的使用、讓渡和獲取收益的權利，其含義包括了所有權、占有權、使用權、支配權、經營權、索取權、繼承權和不可侵犯權等。[3]產權的概念包括經濟學上和法律意義上的雙重概念。[4]新制度經濟學認為制度有著豐富的內涵：首先，制度與人的動機、行為有著內在的聯系；其次，制度是一種“公共品”；第三，制度和組織是不相同的，制度也即為人與人之間關系的某種“契約形式”或“契約關系”。[1]35-37產權制度是指社會界定個人產權及支持、實施和保護這些權利的標準或規則。產權制度的建立有助于減少或避免個人因爭奪使用稀缺資源而引起對抗和沖突，促進人們的交往和合作，鼓勵人們從事有益的生產而非破壞性的活動，促進社會的進步。產權的界定和維護，是克服“外部性”的最有效手段。

1.2城市文化遺產產權概念

城市文化遺產是指存在于人類聚居環境內的，能代表歷史及反映在其中世代生活的人的一切有形的物質存在。[5]本文研究的重點是城市建筑遺產，如歷史城市、歷史文化街區、建筑類的文物保護單位、歷史建筑等物質存在。城市建筑遺產的產權是以房地產為標示的物權，是財產權在建筑房地產中的具體化，是一種具有一系列排他性的絕對權，權利人對其所有房地產具有完全支配權。同樣，建筑遺產的產權可分為房產權和地產權，并且這兩者權利人是一致的。

2產權失靈的制度分析

2.1產權制度變遷歷程的解讀

產權制度變遷是產權制度的替代、轉換與交易過程，其實質是一種利益關系的變革，是權利和利益的轉移和再分配。[6]11產權制度變遷是一種效益更高的制度對另一種制度的替代過程。在這個過程中，實際制度需求的約束條件是制度的邊際替代成本(即機會成本)。[1]80自1949年至今，我國一系列的產權制度變遷影響著城市建筑遺產物質空間的形態，影響著其內在傳統文化的承繼。這些制度包括：1949年《中國人民政治協商會議共同綱領》，1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》及1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》等。

2.1.1遺產物質空間的模糊、環境的惡化

我國城市建筑遺產的產權制度在變遷中不斷完善，但在這一過程中，引發了建筑遺產物質空間的模糊、建筑環境的惡化等，其最典型的案例之一就是北京傳統四合院。由于一系列的制度影響，致使原本空間關系清晰的四合院嬗變成雜而無院，院落環境極端惡化(表1)。其次，在這場變遷中，產權關系也隨著時間的流逝以及制度本身的因素而變得模糊不堪。如上海合肥路烏風里地塊，在720多戶居民中，存在著國有、集體、私有等不同類型的產權形式，這3種不同的類型往往同時存在于同一棟石庫門建筑中；有約1/5的住戶不明其產權歸屬；還有地方政府或相關部門代管、相關企業單位代管的用房。而且，大多數居民認為“這是公家的房子”，沒必要關注維護，甚至近80%的住戶期盼著政府徹底拆遷改造(表2)。制度變遷下，建筑遺產空間的嬗變、環境的惡化，及產權模糊等無疑不利于遺產的保護，而且是滋生問題，引發產權失靈的原因所在，所以，從制度本身的角度可以得出：遺產保護的困境有其歷史的原因。

2.1.2土地產權和遺產地面產權關系的混沌

產權制度變遷中另一大問題是土地產權與房屋產權關系的混沌。眾所周知，建筑遺產產權中，房屋產權屬于不動產，其核心是土地，這正是物權法的重心所在，即不動產物權。但土地與地面房屋是密不可分的，由此，根據這兩者的關系，構建了兩種完全不同的法律體制，即一體主義和分離主義。[6]107目前，我國房屋產權是在分離主義的立法體例下，土地的概念并不包括房屋，建筑遺產的房屋被認為是獨立物，它可以獨立于所依土地而為各種權利的客體。土地與房屋可以相互分離而分別成為所有、轉讓、抵押的標的物。另外，我國的土地所有人只能是國家和集體，私人不能取得土地所有權，只能依法取得土地使用權。[6]107但是，從權利變動的角度來分析，房屋與其土地又是采用了房地一體主義的原則。土地屬于國家或集體，不能流通，房屋卻能作為商品進入市場，進行交易，但房屋的交易過程，帶動了不能流通的土地的“實質性流通”，由此，混沌點就在于分離主義體例下的、一體主義的物權變動方式。這一混沌點，一方面催生了一系列因拆遷補償問題而引發的惡性事件；另一方面包括地方政府在內的追求經濟利益最大化的投資者們爭奪城市土地而引發的大規模拆遷運動，因此，從該層面上，產權制度的變遷是引發諸如北京、南京、上海等城市傳統民居類遺產被大量拆除而使產權失靈的歷史根源所在。

2.1.3遺產內在文化的篡改與凋零

城市建筑遺產內在文化隨著其產權所有人的更替而逐步變異、更替必然導致內在原有文化的部分消失與新的文化的產生，但問題關鍵在于更替主體逐步、非地域性的演變，使得建筑遺產內在地域文化消失，如北京傳統的四合院內地域平民文化被其它地域文化所替代，上海石庫門平民文化也被所謂的精英會所文化替代，再創所謂的“新地標”，這是對遺產內在文化的篡改，也是諸如上海“新天地式”遺產的“死亡”。因此，文化的凋零是產權失靈下最大的悲哀。