房地產論文土地增值稅存在的意義

　　房子是生活必需品，不應該作為投資產品存在于市場，在當前烏煙瘴氣的購房熱現實狀況下，營改增和房產稅的征收有利于改善當前這種畸形的房地產市場。本文是一篇房地產論文范文，主要論述了土地增值稅存在的意義。

　　【摘要】在1994年開征土地增值稅以來，眾多學者就其缺陷以及對策做了很多論述，而當營改增全面推進后，土地增值稅就其特殊征收目的是否還有存在的必要就有待考究。本文就增值稅和土地增值稅的重復意義，以及土地增值稅的缺陷進行分析，得出增值稅可以代替土地增值稅的結論。

　　【關鍵詞】土地增值稅,增值稅,房地產行業

　　土地增值稅作為房地產在買賣過程中需要計算的一個稅種，被許多學者就其缺陷，存在的問題，提出了許多改進措施。然而在2016年5月1日即將全面推開營改增試點大環境下，房地產業的營改增后，土地增值稅作為另一種增值稅存在視覺上就有點突兀，下面我們將從其定義，征收目的和意義還有運行過程問題上進行推敲，而后分析土地增值稅在房地產業營改增后是否多余。

　　一、土地增值稅和房地產業營改增后的重復性

　　(一)從定義方面考究其重復性

　　引用百度百科上對于土地增值稅和增值稅的定義，其基本闡述出了兩個增值稅的征收環節，目的，征收對象等稅法要素，具體如下：土地增值稅是指申請國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以申請所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償申請房地產的行為。而增值稅是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。

　　雖然土地不能與一般商品劃等號，但是對于增值額的征稅形式它們兩者是統一的。土地增值稅課稅對象是有償申請國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額，其增值僅僅是在買賣過程中增值，這與一般意義上商品在流通過程中增值形式相同，與增值稅對商品流通環節征收的是一樣的。所以，將土地增值稅和增值稅區分開是非常牽強的，其二者關系如同礦泉水和水一樣。

　　在王恒的《論土地增值稅是一種流轉稅》一文中他指出，土地增值稅因其特定的征稅對象――土地增值額而注定了它不是通常學界所理解的財產稅，也不能以特定目的能解釋的目的稅和行為稅，更不能想當然地界定為資源稅。土地增值稅因其征稅對象、納稅環節以及與增值稅的密切關系，決定了它只能是一種流轉稅。①土地增值稅的本質就是增值稅，故增值稅完全可以替代土地增值稅。

　　(二)從土地增值稅開征的目的意義方面說其政策失敗性

　　究其征收目的及意義，房地產業營改增后，其作用與土地增值稅功能也類似。根據條例的立法精神和有關規定，在我國開征土地增值稅的目的和意義主要是：規范土地和房地產市場交易秩序;抑制房地產投機、炒賣活動和投資過熱現象;合理調節住房結構;合理調節土地增值收益，防止國有土地收益流失。另外，還著力于增加國家財政收入。

　　其實，在征收目的和意義上，土地增值稅與房地產行業增值稅幾乎是重合的，在規范土地和房地產市場交易秩序方面：在1994年之后，房地產市場的投機氛圍并沒有隨著土地增值稅的出臺而消失，交易秩序也沒有因此就得到規范。在抑制放地產投資過熱目標來看，1998～2013 年，房地產投資額由3614億元增長到86013億元，增長近24倍，增速最快時期甚至達到33%，房地產投資額占固定資產的比重也從12.7%攀升到現在的將近20%，增長速度超過了合理發展水平，存在過熱現象。②而土地增值稅并沒有起到抑制投資過熱的作用。目前全國范圍來說，普通中低檔住房的比重明顯偏低。土地增值稅鼓勵的普通住房、經濟適用房、公租房、廉租房開發政策愿景也幾乎沒有實現。有效的土地增值稅收入規模顯然難以調節土地增值收益，可以說土地增值稅在這個立法目的上是失敗的。在此加征房產稅似乎就有利于改進房地產市場的投資動機。而對于增加國家財政收入這一項目的，我國土地增值稅自1994年開征以來，在1995年全國入庫稅款為0.3 億元，到2000 年入庫稅款為8.4 億元，2006年入庫稅款為140億元，同比增長為64.98%，2007年入庫稅款403.1億元，同比增收74.5%，2008 年入庫稅款537.1億元， 同比增收為33.2%。而根據規定從2000年4月1日起開始預征土地增值稅，2006年才達到0.53%，征收嚴重不足③。換成增值稅同樣可以達到這個目地，甚至效果會更好，只是還需要在地方和政府間的分配比例上重新定奪。

　　(三)土地增值稅與企業所得稅的重復性

　　土地增值稅在運行過程中也有重復征稅的問題存在：我國現行的土地增值稅的征稅依據是房地產的售價減去其相關的扣除項目(包括開發成本、費用、相關稅金等)后的余值，這就相當于對收益所得，即利潤征收的稅，與所得稅的計稅依據存在著相同交叉之處，企業所得稅的計稅依據是房地產經營單位及個人就其一個納稅年度收入總額扣除成本、費用、稅金、損失后的余額，依據都是同一范圍內容的收益，這就會造成對房地產企業利潤進行了重復的征稅，而這主要是由土地增值稅政策當時出臺的經濟背景以及稅種設計的目的決定的。增值稅雖然是通過生產者或經營者征收，但從稅收的劃分上，它是一種間接稅。生產者或經營者繳納的增值稅，最終的承擔者是消費者。不管企業有沒有額外利潤，只要有營業收入，銷項稅額大于進項稅額就得交增值稅。在這里，增值稅優于土地增值稅顯而易見。

　　二、結論及政府需要完善的措施

　　綜上，土地增值稅和增值稅的定義中有很多交集，而且就土地增稅的征收目的和意義而言，其獨特的征收目的也沒有達到。最重要的是，土地增值稅會有重復征稅的問題出現。所以，用房地產業的增值稅代替土地增值稅是可行的，而且是更好的選擇。將土地增值稅規范化，使其能融入房地產業增值稅，完善關于房地產的稅收體系，簡化征稅流程。政府需要完善的是忽然失去的地方政府的財政支持，需要重新考慮增值稅的中央地方政府劃分比例以及財政轉移支付的力度，使地方政府財權事權統一化。另外，土地增值環節專用發票也是需要解決的問題之一。

　　參考文獻：

　　[1]王恒 《論土地增值稅是一種流轉稅》[J]西南科技大學學報：哲學社會科學版2013年8月第30卷第4期.

　　[2]董黎明 高磊 《土地增值稅的制度缺陷與發展趨勢》[J]當代經濟管理，2015年10月第37卷 第10期.

　　[3]陳義榮 《我國土地增值稅存在的問題及對策》[J]物流與采購研究，2009年第41期.
　　房地產論文發表期刊推薦《住宅與房地產》以推動我國城鎮住房制度改革，推動城鎮住宅建設和房地產業的體制改革與健康發展為辦刊宗旨，探索發展我國社會主義房地產市場，解決城鎮住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產領域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業管理、房改系統工作人員，海內外住宅與房地產行業的理論研究者和實際工作者、廣大企事業單位和城鎮居民提供了及時、詳實的業內新聞和行業內有理論指導意義的研究文章，引起了業界的強烈的反響。