多數國家城市發展過程證明，城市化水平從30%提高到70%是一個快速發展時期，當前我國城市化水平約為46%，按每年以一個百分點的速度遞增計算，仍有20年的城市快速發展期，即使在住宅地產相對飽和以后，商業地產的迅速崛起還可為房地產投資信托基金（REITS）的發展提供一個新的機遇。REITS是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，專門用于房地產租賃、投資、銷售等方面，集眾多分散資金于一體的一種投資體制。在房地產金融市場上，美國次貸危機的教訓已經讓人們意識到簡潔化、場內化的重要性。而REITS作為房地產金融市場的金融工具，對破解房地產金融難題可以發揮重要作用。為此，本文通過分析當前國內房地產發展形勢，認為應加快REITS的試點工作，從房地產金融體系整體角度出發制定相關政策，促進房地產金融市場發展。

一、REITS在投資組合中的優化作用

REITS具有分散投資風險的效應，以不動產組合的REITS形式進行投資管理已成為許多機構投資者配置資產的重要工具。Bret.R.Wilkerson在《RealEstate：PortfolioAllcation，Dive-rsification，andTiming》一文中從資產類別角度研究REITS，指出REITS在投資組合中可以發揮多元化投資的調劑作用。REITS不僅擁有相對穩定的現金流入，而且可以預防通脹，在央行加息的條件下，房地產物業租金的上升能增加REITS的收入，所以從投資組合的觀點看，大型投資基金可以減少債券投資，以分配給REITS更多其他的投資份額。REITS具有長期收益率高于股票、波動性低于股票且與股票、債券的相關系數低的特點。在傳統的資產組合中通常只包含債券、股票類證券，REITS的加入使投資組合更趨于多元化，可有效降低投資風險，提高投資報酬率。根據資本資產定價模型理論，一項資產的期望報酬率取決于它的系統風險，而度量一項資產系統風險的指標是β系數，它反映了某項資產的收益率與市場組合之間的相關性，計算公式如下：βJ=cov（KJ，KM）/σM2=RJMσJσM/σM2=RJM（σJ/σM）式中：cov（KJ，KM）表示第J種金融產品收益率與市場組合收益之間的協方差，它等于該產品的標準差、市場組合的標準差及兩者相關系數的乘積。從此關系式可以看出一項資產的β值大小取決于以下三個因素：①該產品與整個市場的相關性；②自身的標準差；③整個市場的標準差。同理，也可以從資本市場有效性假設出發，再加入REITS后該組合的有效邊界向左上方移動，可以判斷在相同風險水平下增加REITS后的組合可獲得更高的收益，或是為取得相同收益水平，增加REITS后的組合只承擔更低的風險。投資者利用以上原理可以投資不同類別的房地產項目，使不同產品報酬率相互調劑，分散風險，不會因個別REITS的走勢不好而受到影響。以美國REITS為例，在過去30年里，REITS的年化收益率為13.95%，比美國同期主要股指的年化收益率即標普500指數12.96%、道瓊斯指數9.01%、NASDAQ指數11.87%要高；期間，REITS年收益率波動率為13.04%，比美國同期主要股指年收益率波動率即標普500指數14.92%、道瓊斯指數15.13%、NASDAQ指數22.28%要低。上述分析告訴我們，對于自住購房者而言，可以用先期攢下的錢購買REITS，從而對沖房地產價格上漲帶來的風險，鎖定既定房屋面積，將攢購房錢轉化為攢房屋面積，輕松實現購房夢；而對于個體投資者而言，得到了投資房地產的便捷途徑，不必再依靠購買商品房來實現個人資產的保值增值，房地產的理性投資需求將借助REITS得以實現。

二、REITS“三步走”戰略構想

1.初始階段。在這一階段，REITS一般具有較低的杠桿效應，資金的流動性較差，擁有的REITS產品有限，但隨著REITS可成為繼股票、債券、銀行存款與房地產投融資的有效選擇后，政府會采取一系列鼓勵政策促進REITS的發展。2011年國家提出建設1000萬套保障性住房任務后，總共需要1.4萬億元的建設資金，單靠各地政府的財政支持是遠遠不夠的。而REITS提供了一條有別于傳統融資的途徑，各地政府可以借助REITS的融資功能，以市場化手段整合民間資本，既能為保障房建設提供急需的資金，推進保障房必要的市政配套設施建設，又能將對市場構成沖擊的國內外游資轉化為穩定市場的中堅力量，從而既實現有效的市場供給，改善民生，又能吸納流動資金，穩定樓市，抑制房地產投機，遏制房價過快上漲。參照商業銀行目前貸款6.48%的利率水平，REITS的回報率只有在8%以上才能吸引大量的投資者參與，按現行稅收計算，收取100元租金需繳納5.65元營業稅金及12元附加房產稅（按天津地區稅率計算）、約20元的所得稅，再扣除相應的成本費用，要達到8%的收益率難度很大。因此在所得稅方面，根據國際慣例做出一定的減免，在流轉稅方面避免雙重征稅，在法律法規方面制定有利于REITS發展的《投資公司法》等，使房地產的小眾投資品變為大眾投資品。

2.發展階段。由于REITS自身所具有的低成本的特點，且在上一階段積蓄了足夠的資本，因而可以大量收購收益率高于其資本成本率的物業。在此階段，每個REITS通過行業整合，可以根據各自專長選擇投資領域，如選擇以地理區域為專長的REITS和以行業為專長的REITS，使之由量變到質變，實現跨躍式發展。當資本成本率和房地產直接投資收益率趨同時，表明國內物業已無法滿足REITS發展的需求，此時應進行海外物業收購，實施全球擴張戰略，推出以合資公司形式存在的REITS，使之成為新的收入增長點，REITS具有跨國甚至全球物業整合能力，既降低了地域風險，減少了物業之間的關聯程度，又降低了非系統性風險。

3.成熟階段。在完成大量并購后，REITS將其精力逐步轉移到其資產經營上，優化產品結構、租戶的組成以及自身內部結構重組等，積極開拓產品附加值。例如：投資公寓的REITS承包高速互聯網服務，建立網上支付租金、維修等系統平臺，甚至可開拓新的業務如商業銀行等。

三、REITS在我國現階段的基本業務定位

REITS收益的主要來源是其擁有的商業地產租金及房地產銷售獲得的增值收入，因此結合現階段房地產行業出現的新情況，可著重從以下方面開展業務：