房地產項目的合作模式及風險管控研究

　　摘要：在房地產開發競爭越來越激烈的當下，項目地塊總價越來越高、房企資金逐漸趨緊，近年來房企聯合拿地合作操盤，通過最大化發揮自身優勢，減少資金投入，分散風險，合作開發逐漸成為常態。但地產項目投資金額大、開發周期長、環節多，如何在合作中控制風險，獲得預期收益成為一個重要的課題。文章主要對如何保障合作的順利，對各階段風險提出應對策略進行分析探討。

　　閔麗琴;， 中國集體經濟 發表時間：2021-10-11

　　關鍵詞：合作模式及優劣勢分析;聯合項目的風險;聯合操盤項目的管控要點

　　隨著土地成本越來越高，各大房企面臨著拿地難、不拿地死的困境。為更快、更穩、更好的發展，多家房企合作拿地、共同開發、共享收益，龍頭房企之間的關系已由過去的競爭演變為錯綜復雜的競合。將對手變成伙伴，成為房企順應市場大勢的聰明之選。雖然近年來我國房地產行業整體的項目合作開發已成為常態，各種合作模式也日漸成熟。但項目合作開發在為房企創造諸多價值的同時，實際合作運營也同樣會存在一些潛在的問題和風險，因此研究房地產合作項目的風險識別和應對策略十分必要。

　　一、房企合作的主要模式

　　房企合作項目管理類型按公司的參與程度一般分為：獨立操盤、聯合操盤、不操盤。從母公司支配合資企業活動的角度，又將合作模型歸納為三種(見表1)。

　　根據PeterKilling的研究，這三種合資模式中，成功率最大的是優勢方管理的合作模式，但現實中不常見，本文不作討論。獨立操盤或不操盤模式與聯合操盤相比，聯合操盤模式更為復雜。雖然是聯合操盤，但大多數房企的合作模式是指定某一方作為項目管理的主導方。本文所指房企合作模式是指聯合操盤模式。

　　二、聯合操盤項目的風險

　　聯合操盤項目的風險主要有項目本體風險、財務風險、建設風險和項目退出風險。

　　(一)項目本體風險

　　城市規劃調整會導致項目群體消費錯位、定位失敗，如地鐵線路調整。因此，在開發項目前期應提前收集官方信息，提前落位規劃判斷。

　　(二)財務風險

　　1.資金回收風險

　　房產銷售的實現與否，要依靠資金的兩個轉化過程，一個是從資金轉化為結算資金的過程，另一個是由結算資金轉化為貨幣資金的過程。這兩個轉化過程的時間和金額不確定性，就是資金的回收風險。

　　2.財務杠桿風險

　　房地產企業運用負債融資方式撬動項目的啟動，如開發貸、過橋等，如銷售情況不如預期或是開發過程中的任一環節出現問題都將影響貸款的歸還，從而增加項目的風險。

　　3.資金約定不明

　　對項目的投資預算出現誤差，對項目投資資金不能及時到賬。如果合作協議未明確當資金不足時，或是一方股東資金不能按時投入時，其他方股東繼續投入后應如何支付墊付資金利息等問題，都將影響項目開發進度。

　　4.項目估值及定位

　　項目的預期價值是多少，市場定位是什么，區域內的量價關系如何，庫存去化時間等問題都直接影響到項目預期收益的計算結果。

　　(三)建設風險

　　1.成本增加風險

　　一方面，房地產項目成本主要分為土地成本、建安成本、裝修成本(精裝房項目)、銷售費用、管理費用、財務費用和稅費等。如果其中一個環節的成本增加都將增加項目的風險。另一方面，房地產項目開發周期長，原材料價格是經常變動的，成本增加風險也將相應提高。此外，如果市場行情不好，銷售費用也將大大提高，資金不能按預期回籠將增加財務成本并影響工程進度，延長開發周期。

　　2.工程進度滯后風險

　　一方面，工程進度和銷售進度捆綁，銷售按預期，就能保障工程款的支付，相反則影響工程進度。另一方面，工程管理不到位或是出現不可控因素(如新冠疫情)而導致工程進度滯后，將影響正常的銷售進度，最終循環到影響工程進度的惡性循環。

　　3.質量及安全風險

　　一方面，產品質量問題引發的風險問題。如目前精裝房交付過程中，有很多樓盤被爆出裝修材料質量不合格等問題。另一方面是安全問題引發的風險問題。如施工過程中發生了傷亡事故，而究其原因是未按安全施工和質量施工的規范標準施工，這將在后期反映在項目的工程質量上。

　　(四)項目退出風險

　　收益分配風險：項目退出分為優先退出，同步退出和中途退出。除正常情況下的同步退出外，優先退出存在剩余貨量估值偏差的風險，中途退出存在加大資金使用量或是更換合作方的風險。

　　三、聯合操盤項目的管控要點

　　(一)外部管控

　　1.合作協議約定。合作協議作為各方合作的基礎，項目的指導性文件，應根據項目具體情況應細盡細，盡量完善，避免后期扯皮，主要應包含：目標地塊概述、合作方式、增資擴股及股東借款安排、公司組織架構及僵局解決機制、融資計劃、財管管理及運營管理、銷售回款及利潤分配、清算或退出機制、法律責任、陳述和保證、保密條款等。

　　建議在合作協議中完善項目日常決策機制、權責流程和管理制度。提前約定各事項審批決策流程節點及審批時效與追責條款。對于各方股東派駐的不勝任員工的更換或辭退決策權;提前約定并表條款與融資條款，擔保費等。約定資金投入條款，分配條款及占用懲罰性條款;明確約定重點運營節點、銷售定價及規則、成本費用指標等。建議約定激勵條款，超額利潤、節約成本費用做傾斜分配;建議成本、財務約定聯簽制度，以平衡審批效率和互相牽制監督。

　　2.首次董事會形成項目公司管理制度，明晰各項事務授權范圍及項目實現指標，并交底各職能部門，便于制定各自板塊的管控節點及標準，如有偏差及時采取糾偏措施，降低項目風險。

　　3.非操盤板塊由專職人員管理，不操盤不等于不管理，關注經營指標、成本及費用，實現底線管理。

　　4.業務板塊操盤權不讓渡，調整業務板塊應采用置換方式，從而避免純財務投資。

　　5.印章由項目部共管，使用須事前審批、登記，原則上不外借。離開項目部須由管理專人陪同。

　　6.要求合作方開放業務板塊系統權限，供股東方查詢。合作項目使用外部審批系統，使用公司手機號注冊，換人不換號。

　　7.謹慎對待各類稽查、審計工作，及時向公司報備。

　　(二)內部管控

　　1.各條線板塊交底：首先合作協議簽訂后組織各職能部門交底，各條線板塊明確各自權限及責任。

　　2.項目封閉管理不等于不經區域、集團審批，因此，合作項目聯簽聯批的前提是在授權范圍內完成公司內部審批。

　　3.關注市場變化和政策影響，重視市場分析、財務評價、人力資源和敏感性因素的評估，評估擬投資項目的盈利能力，并在分析的基礎上做出客觀的決策。把握銷售量價、成本增減、資金籌措的變化。

　　4.建立信息中心和風險預警體系。第一時間獲取項目信息，加工整理，及時形成對項目有用的信息。風險指標體系量化，預留不可預期空間，根據數據進行風險預警。

　　5.重視工程質量。選擇資質佳、信譽好、綜合實力強且配合意愿強的施工單位和經驗豐富、制度規范的監理單位，將安全生產管理落實到個人，按期進行安全生產教育和學習，加強安全生產理念，確保工程的建設質量和安全生產。