中國工業經濟淺析房地產經濟若干問題

　　【摘要】房地產業是國民經濟的基礎性、先導性、支柱性行業,房地產業能否健康持續發展,關系國計民生,影響子孫后代。本文闡述了房地產業可持續發展的內涵,分析了當前房地產業反可持續發展的現狀和此現象產生的主要原因,提出了房地產業可持續發展的建議。

　　【關鍵詞】房地產業;問題;措施

　　1.房地產業分析

　　作為一個新興的品種,房地產投資信托在我國出現不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,簡稱 “121號文件”,這一文件對商業銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監會于2005年國慶前發布的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》卻使得信托業也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急，房地產企業在城中村改造項目上面對比普通房地產開發項目更為漫長的開發周期以及更多的資金投入量。如果實行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發，也將必然為房地產企業造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個項目內全部擬建建筑的規劃、建設、銷售、驗收等行政許可之間的相互繳裹或拖累，房地產抵押權狀況與真實的權利狀況不符的情況主要有兩種：一是主債權無效或因清償而消滅，而抵押權登記尚未注銷;二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷，從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。在第一種情形下，當事人應根據有關規定，及時辦理注銷登記。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的效力。具體地說，第三人不能取得無抵押權負擔的房屋所有權和土地使用權;抵押人也不能就該房地產為其他債權人設定同一順序的抵押權。在第二種情形下，登記機關應辦理更正登記，利害關系人也可以申請更正登記。參見《土地登記規則》第71條。但更正的登記不具有溯及力，也就是說，在更正錯誤的登記之前，善意第三人因依賴錯誤的登記而取得的權利，仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人，只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。

　　2.房地產業存在的問題

　　房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。 法律法規尚不健全，對于房地產企業來說，土地和現金決定其生存和發展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據現有的城中村改造政策與操作流程，城中村項目成敗的核心在于項目開發前期對改造范圍內的土地整合階段：房地產企業在獲得土地之前就必須投入大量資金為進行拆遷、安置;而對于改造后的土地，房地產企業仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權，房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則，房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。

　　3.房地產業問題的解決措施與探討

　　針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅;二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。我國的房地產市場經濟是在政府住房政策的變革過程中，伴隨著國家經濟的發展和城市化的大規模推進而迅速發展的;在這一發展過程中，政府開始認識到了房地產市場潛在的巨大價值：居民對住房的剛性需求將有可能使國內房價長期處于上漲狀態，這使得房地產開發將成為最能盈利的行業。在這種情況下，相當部分地區的政府開始認識到自己所掌握的在土地征用、市場準入、稅收管理等方面進行審批和政策設定的重要市場價值， 總體而言，我國房地產開發的風險不在開發商的數量上，而在于不公平競爭上。目前全國房地產開發企業達到3萬多個，有人擔心這么多的房地產開發企業是造成房地產投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險。可取的政策導向是化解結構性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經濟實力的開發商接受同樣的市場規則，而不應由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，也因此結構性矛盾會有所緩解;要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發揮作用的基礎就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現。目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應當盡快加以改善。

　　4.總結

　　中國根據自身國情定義的可持續發展是：以人為本，以發展經濟、全面提高人民的生活質量為核心，保障人與自然、人與環境和諧共存的發展，在發展目標上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質，改善生存和生活環境，提高生活質量;在發展方式上既要保證經濟的持續、快速、健康發展，又要使自然資源和環境得到永續利用和保護，最終達到環境和發展的協調一致。目前房地產經濟投資不僅要促進經濟的穩步增長，還要建設一個適宜于人類居住和生活，生態環境優美、舒適的社會環境，實現生態、經濟、社會全方位的區域可持續發展。

　　【參考文獻】

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