集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)影響因素研究

　　摘要：應(yīng)用文獻(xiàn)綜述法與數(shù)學(xué)模型法進(jìn)行集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)與各要素運(yùn)行機(jī)制和相互關(guān)系研究，從理論層面厘清不同類(lèi)型(用途)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地價(jià)格的影響因素。結(jié)果表明，集體工業(yè)、商業(yè)用地價(jià)格均受環(huán)境條件、區(qū)域規(guī)劃、宏觀區(qū)位、經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件影響，工業(yè)用地價(jià)格受交通條件影響最大，商業(yè)用地價(jià)格受各要素的影響力大小較均衡;集體工業(yè)用地與國(guó)有工業(yè)用地地價(jià)影響因素差異顯著，以往研究表明國(guó)有工業(yè)用地價(jià)格受供給影響較大，屬于供給導(dǎo)向型，而集體工業(yè)用地價(jià)格表現(xiàn)為需求導(dǎo)向型，尤其對(duì)交通條件需求最為強(qiáng)烈;集體商業(yè)用地則與國(guó)有商業(yè)用地地價(jià)影響因素具有相似性，屬于區(qū)位及市場(chǎng)規(guī)模導(dǎo)向型。

　　本文源自李杰; 陳英; 謝保鵬; 裴婷婷， 國(guó)土與自然資源研究 發(fā)表時(shí)間：2021-06-08

　　關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市;土地市場(chǎng)改革;地價(jià)影響因素;特征價(jià)格法

　　0 引言

　　構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)體系，旨在更好地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用[1]，是近 10 年來(lái)我國(guó)土地市場(chǎng)改革的重大部署。地價(jià)作為土地市場(chǎng)運(yùn)作的重要信息和判斷標(biāo)準(zhǔn)是土地市場(chǎng)運(yùn)行的核心，在調(diào)節(jié)土地利用、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展方面的作用舉足輕重。構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)體系，首先需要對(duì)國(guó)有建設(shè)用地與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地價(jià)格影響因素進(jìn)行厘清，當(dāng)前國(guó)有建設(shè)用地土地價(jià)格影響因素研究成果豐碩，相關(guān)實(shí)務(wù)工作開(kāi)展順利;而集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)影響因素研究處于欠缺狀態(tài)，此次研究采用理論分析與模型實(shí)證相結(jié)合方法，在理論研究基礎(chǔ)上應(yīng)用特征價(jià)格法模型對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)與各要素間的運(yùn)行機(jī)制和相互關(guān)系進(jìn)行探究，旨在從基礎(chǔ)理論層面厘清不同用途集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)的主要影響因素，對(duì)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)體系研究有重要的理論與實(shí)踐意義。

　　1 現(xiàn)有土地政策及地價(jià)影響因素研究

　　1.1 相關(guān)法規(guī)政策

　　2019 年 8 月 26 日全國(guó)人大常委會(huì)審議通過(guò) 《土地管理法》修正案，該修正案自 2020 年 1 月 1 日起實(shí)施。新版《土地管理法》修改時(shí)刪除了原法第 43 條“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定[2，3]，破除了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接入市的二元體制，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織 2/3 以上成員或村民代表同意的條件下可依法有序入市，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性障礙，同時(shí)確定了土地征收的公益目的性要件，完善了征收程序。學(xué)界普遍認(rèn)為本輪法律修改具有里程碑意義，也為未來(lái)改革探索指引了方向[4- 6]。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦 2019 年 11 月 16 日在江西調(diào)研時(shí)表示，這是改革的開(kāi)始，在保障農(nóng)民住房權(quán)益的基礎(chǔ)上，通過(guò)制度改革增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入[7]。

　　1.2 現(xiàn)有地價(jià)影響因素研究

　　土地市場(chǎng)改革目標(biāo)的確立決定了相關(guān)土地制度、政策改革的大方向，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)體系建設(shè)，需要對(duì)影響建設(shè)用地價(jià)格的因素進(jìn)行厘清。目前理論界對(duì)城市建設(shè)用地地價(jià)影響因素研究已經(jīng)很全面，宋佳楠[8]從國(guó)家尺度對(duì)我國(guó)地價(jià)水平及變化影響因素進(jìn)行研判;華文[9]從省域尺度對(duì)江蘇省城市地價(jià)變化的影響因素進(jìn)行分析;張洪[10]從市域尺度對(duì)昆明市地價(jià)空間變化進(jìn)行研究;夏建國(guó)[11]從區(qū)片尺度對(duì)征地區(qū)片地價(jià)影響因素做了相關(guān)測(cè)度;黃紅梅[12]、趙松[13] 分別對(duì)中日兩國(guó)住宅、工業(yè)用地地價(jià)水平及影響因素作了對(duì)比研究;吳次芳[14]、陳文興[15]分別對(duì)比了海峽兩岸不同的土地稅制和土地征收補(bǔ)償制度對(duì)地價(jià)造成的影響;馬騫[16]、朱傳廣[17]、胡海龍[18]分別對(duì)商業(yè)、住宅和工業(yè)三種不同的土地用途下地價(jià)影響因素進(jìn)行評(píng)估;高金龍[19]依據(jù)長(zhǎng)時(shí)間尺度交易案例，對(duì)南京市工業(yè)、住宅、商業(yè)三類(lèi)用地平均價(jià)格的主要影響因素進(jìn)行定量分析。基于豐富的基礎(chǔ)理論研究取得的成果，中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)總局、中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)于 2014 年制定頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等規(guī)程文件，很好的指導(dǎo)了全國(guó)范圍內(nèi)各城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、國(guó)土空間規(guī)劃等一系列實(shí)務(wù)工作的開(kāi)展，用于規(guī)范城市建設(shè)用地市場(chǎng)起到重大作用。

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)影響因素研究則處于欠缺狀態(tài)，因基礎(chǔ)理論研究的缺位，甘肅蘭州、浙江義烏、四川成都等地集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)體系建立等相關(guān)實(shí)務(wù)工作在暫無(wú)技術(shù)規(guī)程依據(jù)、無(wú)或較少交易案例的條件下摸索進(jìn)行。因此，急需對(duì)影響集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格的因素進(jìn)行研究，厘清不同用途土地價(jià)格的主要影響因素，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)及其他實(shí)務(wù)工作提供依據(jù)。

　　2 集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地對(duì)比

　　2.1 國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)影響因素

　　國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)影響因素研究成果豐富，形成了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《GB/T 18507- 2014 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《GB/T 18508- 2014 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。規(guī)程將國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)影響因素分為三大類(lèi)：(1) 一般因素。一般因素指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度及住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、國(guó)民和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等;(2)區(qū)域因素。區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的因素，主要包括商服繁華程度或集聚程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃及土地使用限制和自然條件等;(3)個(gè)別因素。個(gè)別因素指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開(kāi)發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

　　2.2 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地相同屬性

　　(1)國(guó)有土地價(jià)格與集體土地價(jià)格都是土地的權(quán)益價(jià)格，人們購(gòu)買(mǎi)的土地不管是國(guó)有還是集體所有實(shí)際上都是購(gòu)買(mǎi)獲得該土地收益的權(quán)利;(2) 由于土地的稀缺性，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格與市場(chǎng)上其他稀缺商品價(jià)格類(lèi)似，不依生產(chǎn)成本定價(jià)而由商品的供給與需求決定。山地開(kāi)發(fā)成本高于川地而地價(jià)卻低于川地問(wèn)題得到了科學(xué)合理的解釋;(3)不論是國(guó)有建設(shè)用地還是集體建設(shè)用地，其土地價(jià)格都不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn);(4) 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格都具有強(qiáng)烈的地域性。由于土地位置的固定性，土地?zé)o法像其他商品一樣可移動(dòng)，因此土地市場(chǎng)地域性強(qiáng)烈，各地區(qū)之間存在較大差異。

　　2.3 集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地異同屬性

　　(1)土地所有權(quán)的不同;(2)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地覆蓋范圍廣而空間連續(xù)性差，質(zhì)量分布很不連續(xù)且差異較大;(3) 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)土地基礎(chǔ)設(shè)施保障水平及土地開(kāi)發(fā)程度較低;(4) 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合部受鄰近城鎮(zhèn)或已建成區(qū)域的輻射影響明顯;(5) 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地受區(qū)域功能規(guī)劃及政策導(dǎo)向影響明顯。

　　3 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)影響因素

　　3.1 地價(jià)影響因素選取的理論與邏輯

　　根據(jù)馬克思地價(jià)理論，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但作為特殊商品有使用價(jià)值，并有價(jià)格且不依生產(chǎn)成本定價(jià);土地供求理論與土地價(jià)格形成理論認(rèn)為，土地供給與需求曲線共同決定其價(jià)格，以及相應(yīng)的供給量與需求量;從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論看，建設(shè)用地價(jià)格是各以盈利為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)團(tuán)體根據(jù)宏觀市場(chǎng)情況加自身認(rèn)定最合理經(jīng)營(yíng)模式后該項(xiàng)目帶來(lái)總收入刨去所有的成本支出和預(yù)期收益后，再經(jīng)過(guò)充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后得到的價(jià)格。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格屬性與形成機(jī)制符合相關(guān)理論，所以?xún)r(jià)格影響因素應(yīng)從集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的供給端和需求端選擇[20- 26]。

　　3.2 供給因素

　　現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)格理論認(rèn)為，影響土地供給的基本要素有三個(gè)：(1)各類(lèi)土地的自然供給。土地供需理論認(rèn)為，土地的自然供給量是難以改變的，環(huán)境作為限制性條件影響土地的供給量而影響土地價(jià)格，因此作為一級(jí)影響因素予以確定，具體指標(biāo)為地形坡度、地質(zhì)條件等[27，28];(2)土地開(kāi)發(fā)利用計(jì)劃。城市規(guī)劃理論與城市土地利用分區(qū)理論認(rèn)為，土地利用規(guī)劃是合理利用土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和安排，同時(shí)也是土地利用的約束條件，與土地價(jià)格密切相關(guān)。我國(guó)對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用十分重視，從土地利用規(guī)劃到國(guó)土空間規(guī)劃都得到了較好的執(zhí)行落實(shí)，因此區(qū)域規(guī)劃作為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)一級(jí)影響因素予以確定，以功能區(qū)劃定位為具體反映指標(biāo)[29];(3)土地供給者行為。土地供需理論認(rèn)為，土地供給者的土地供給行為影響土地的供應(yīng)量，從而影響土地價(jià)格。而我國(guó)政府通過(guò)規(guī)劃管制的手段替代具體土地所有者實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地供給行為，土地市場(chǎng)改革前，無(wú)論土地以何種出讓方式出讓?zhuān)峭恋匾患?jí)市場(chǎng)唯一的供給者，政府壟斷供給，使得中國(guó)政府在調(diào)控地價(jià)方面具有絕對(duì)主導(dǎo)權(quán)[30]，目前進(jìn)行的土地市場(chǎng)改革，集體建設(shè)用地入市是符合規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有步驟、分批次入市[31]，所以土地供給者行為不做單獨(dú)的地價(jià)影響因素而從屬于區(qū)域規(guī)劃因素。

　　3.3 需求因素

　　影響土地需求的要素有五個(gè)：(1)經(jīng)濟(jì)條件。預(yù)期收益理論認(rèn)為，土地市場(chǎng)上人們對(duì)于建設(shè)用地的需求不論其是國(guó)有還是集體所有的土地，都是以追求回報(bào)為目的的商業(yè)投資行為，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件直接關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)的全過(guò)程，從而影響地價(jià)水平，因此經(jīng)濟(jì)水平作為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)一級(jí)影響因素予以確定[32]。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地位于農(nóng)村地區(qū)，經(jīng)濟(jì)水平反映指標(biāo)具體為鄉(xiāng)鎮(zhèn)生產(chǎn)總值、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、集體建設(shè)用地占區(qū)域面積比和占建設(shè)用地面積比、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等;(2)社會(huì)狀況。根據(jù)經(jīng)濟(jì)地理學(xué)社會(huì)狀況對(duì)土地價(jià)格的影響，社會(huì)狀況所處階段在空間上的差異導(dǎo)致了生產(chǎn)成本的差異，從而影響土地價(jià)格，因此作為一級(jí)影響因素予以確定，具體可選指標(biāo)為人口密度、城鎮(zhèn)化水平、人均建設(shè)用地面積等[33，34];(3)土地區(qū)位;(4)基礎(chǔ)設(shè)施;(5)交通條件。土地區(qū)位理論認(rèn)為，不同場(chǎng)所具有不同的屬性或資源，即區(qū)位不同，因而其能滿(mǎn)足的人類(lèi)活動(dòng)也不同，人類(lèi)對(duì)活動(dòng)場(chǎng)所的選擇很多程度上取決于區(qū)位條件的好壞;根據(jù)土地工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論、市場(chǎng)區(qū)位理論與現(xiàn)代區(qū)位論，人們對(duì)于集體建設(shè)用地的需求，實(shí)質(zhì)上是對(duì)土地宏觀區(qū)位中產(chǎn)業(yè)集聚與繁華程度、對(duì)微觀土地區(qū)位中基礎(chǔ)設(shè)施與交通條件滿(mǎn)足其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地的需求，所以宏觀區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件分別作為一級(jí)地價(jià)影響因素予以確定[35，36]。宏觀區(qū)位具體指標(biāo)為近鄰城市影響度;基礎(chǔ)設(shè)施具體指標(biāo)為供水、供電、通郵、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)衛(wèi)設(shè)施;交通條件具體指標(biāo)為國(guó)道、省道、縣道、鄉(xiāng)村公路、公共交通、汽車(chē)站、火車(chē)站、高速出入口等。

　　因城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)體系的建設(shè)，設(shè)定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)認(rèn)可度是相同的。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地價(jià)影響因素選取時(shí)在參考《GB/T 18507- 2014 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《GB/T 18508- 2014 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，根據(jù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地具有的不同特性，考慮其在更宏觀范圍層面的區(qū)位情況和區(qū)域規(guī)劃情況。因集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地普遍開(kāi)發(fā)程度和基礎(chǔ)設(shè)施保障水平較低，所以相關(guān)指標(biāo)因子在設(shè)定時(shí)較國(guó)有建設(shè)用地可根據(jù)實(shí)際情況作以刪減，最終確定結(jié)果如表 1 所示。

　　4 研究區(qū)選擇與實(shí)證分析

　　4.1 研究區(qū)選擇及描述

　　研究區(qū)的選擇應(yīng)滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：(1)國(guó)有建設(shè)用地緊缺，對(duì)集體建設(shè)用地入市迫切地區(qū);(2)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系完備且更新及時(shí);(3)在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)上有一定先行性研究和探索;(4)有已發(fā)生的較為豐富的集體建設(shè)用地交易案列。

　　選擇蘭州市為研究區(qū)具有很強(qiáng)的代表性，截至 2018 年，全市下轄 5 區(qū) 3 縣國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系完備且更新及時(shí);現(xiàn)有建成區(qū) 321.75 平方千米，占行 政 區(qū) 面 積 2.46%， 集 中 了 304.15 萬(wàn) 常 住 人 口 和 2 689.96 億二、三產(chǎn)業(yè)增加值，平均每平方千米 0.95萬(wàn)常住人口和 8.36 億產(chǎn)業(yè)增加值，人口和經(jīng)濟(jì)高度集中;蘭州市“兩山夾一谷”的地形，極大地限制了城區(qū)的擴(kuò)展，近年來(lái)蘭州地區(qū)有已發(fā)生的較為豐富的集體建設(shè)用地交易案例;“一帶一路”戰(zhàn)略的提出，蘭州成為我國(guó)開(kāi)放的前沿，市區(qū)各類(lèi)建設(shè)用地都較為緊張，難以滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需求，蘭州市于 2019 年開(kāi)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等一系列試點(diǎn)工作，既滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)土地的合理需求促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又避免經(jīng)濟(jì)在空間上過(guò)度集中，同時(shí)助力于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施。

　　4.2 數(shù)據(jù)來(lái)源及處理

　　本次研究的地理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，均來(lái)源于全國(guó)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫(kù) 2017 版，地價(jià)及其他市場(chǎng)信息來(lái)自蘭州市國(guó)土資源評(píng)價(jià)研究院。

　　由于樣本數(shù)據(jù)時(shí)間跨度較長(zhǎng)，需要修正到統(tǒng)一價(jià)格水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的蘭州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指數(shù)，以 2016 年為基期將其他年度的地價(jià)進(jìn)行修正。選取蘭州市下轄 5 區(qū) 3 縣 2016- 2019 年集體建設(shè)用地有償出讓數(shù)據(jù)記錄共 1327 條，剔除信息不全等無(wú)效樣點(diǎn)，最終確定有效地價(jià)樣點(diǎn) 994 個(gè)。其中工業(yè)樣點(diǎn) 275 個(gè)，商服樣點(diǎn) 719 個(gè)。

　　4.3 模型構(gòu)建

　　本次研究采用特征價(jià)格法 Hedonic 模型，認(rèn)為土地由眾多不同特征組成，價(jià)格是所有特征帶給人們的綜合效用決定的，不同特征數(shù)量及組合方式不同，所以地價(jià)不同，特定地塊的價(jià)格由買(mǎi)賣(mài)雙方博弈決定。最終選取 26 個(gè)指標(biāo)表征影響土地價(jià)格的供需因素，構(gòu)建如下特征價(jià)格模型： PRICEi=β0+∑i=Dβiqi+∑j=sβjqj+ε

　　式中，PRICEi 為土地出讓價(jià)格;β0 為常數(shù)項(xiàng);D 為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況等需求要素集;S 為環(huán)境條件、區(qū)域規(guī)劃等供給要素;qi 和 qj 為具體變量;βi 和 βj 為相應(yīng)估計(jì)系數(shù);εi 為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

　　以鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)為單元模塊，將工業(yè)、商服兩類(lèi)地價(jià)樣點(diǎn)按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)進(jìn)行匯總后，求得各單元的平均地價(jià)水平，取對(duì)數(shù)后代入上述特征價(jià)格模型進(jìn)行模擬，結(jié)果如表 2 所示。

　　4.4 結(jié)果分析

　　根據(jù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地中工業(yè)地價(jià)回歸結(jié)果，工業(yè)用地價(jià)格受環(huán)境條件、區(qū)域規(guī)劃、宏觀區(qū)位、社會(huì)狀況及交通條件影響，受交通條件影響最大。其中，(1)坡度從工廠建設(shè)的角度影響工業(yè)地價(jià);(2)功能區(qū)劃定位通過(guò)其限制性手段從工業(yè)用地可供給的數(shù)量及空間位置上影響工業(yè)用地價(jià)格;(3)宏觀區(qū)位中近鄰城市通過(guò)其經(jīng)濟(jì)輻射能力及集聚效益影響本地區(qū)工業(yè)用地價(jià)格;(4)征地行為為集體土地提供了與集體建設(shè)用地入市截然不同的出路，因此征地價(jià)格直接影響村民集體參與集體建設(shè)用地入市的積極性從而影響工業(yè)用地價(jià)格;(5)人均建設(shè)用地面積越大，土地作為參與生產(chǎn)的要素其稀缺的屬性就越不明顯，所以呈負(fù)相關(guān)性影響工業(yè)用地價(jià)格;(6)交通條件長(zhǎng)期影響企業(yè)生產(chǎn)中的交通成本，在信息化的今天，市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)產(chǎn)品的需求也是有時(shí)效性的，集體建設(shè)用地分布較零散，其交通條件的差別遠(yuǎn)大于國(guó)有工業(yè)用地，所以交通條件是集體工業(yè)用地最重要的地價(jià)影響因素。

　　根據(jù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地中商業(yè)地價(jià)回歸結(jié)果，商業(yè)用地地價(jià)受環(huán)境條件、宏觀區(qū)位、經(jīng)濟(jì)水平、社會(huì)狀況及基礎(chǔ)設(shè)施影響，各要素對(duì)地價(jià)的影響力大小較均衡。其中，(1)商業(yè)活動(dòng)門(mén)檻較高，會(huì)避開(kāi)可能存在地質(zhì)災(zāi)害的地區(qū)，所以地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)用地價(jià)格呈負(fù)相關(guān)性;(2)近鄰城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)往往是該鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模數(shù)十倍甚至更多，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能力會(huì)受到較明顯影響，從而影響商業(yè)用地價(jià)格;(3) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模是商業(yè)地價(jià)的最直接影響因素，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)人數(shù)占比和集體建設(shè)用地占區(qū)域總面積比例是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)狀況的重要體現(xiàn)，都正向影響著商業(yè)用地價(jià)格;(4)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)商業(yè)活動(dòng)日益增長(zhǎng)，快遞是承擔(dān)域內(nèi)與外界信息、物質(zhì)交流的重要手段，從交流成本和時(shí)效性上影響著商業(yè)地價(jià);(5)醫(yī)衛(wèi)設(shè)施、汽車(chē)站和公共交通較完善的地區(qū)，往往都是域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁區(qū)域，對(duì)商業(yè)用地價(jià)格影響顯著。

　　5 結(jié)論

　　5.1 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地中工業(yè)用地與國(guó)有建設(shè)用地中工業(yè)用地地價(jià)影響因素差異顯著，以往研究表明國(guó)有工業(yè)用地價(jià)格受供給影響較大，而集體工業(yè)用地結(jié)果則表現(xiàn)出需求導(dǎo)向型，尤其對(duì)交通條件需求最為強(qiáng)烈，其次是受近鄰城市影響，受地形坡度、區(qū)域規(guī)劃限制等供給影響明顯小于需求影響。

　　5.2 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地中商業(yè)用地則與國(guó)有建設(shè)用地中商業(yè)用地地價(jià)影響因素具有相似性，主要是因?yàn)樯虡I(yè)門(mén)檻較高，受自然條件限制較小，受地方經(jīng)濟(jì)水平、社會(huì)狀況影響，地價(jià)較高區(qū)域與域內(nèi)商業(yè)活動(dòng)密集區(qū)重合度高，且公共交通較為便捷，屬于區(qū)位及市場(chǎng)規(guī)模導(dǎo)向型;與集體建設(shè)用地中工業(yè)用地地價(jià)影響因素有明顯差異，需求端各項(xiàng)因素影響力都較均衡，從空間流動(dòng)性上看工業(yè)用地地價(jià)受物流影響較大，商業(yè)用地地價(jià)受人流影響較大。