項目管理評職范文住宅工程質量問題與解決處理

　　摘 要: 提高住宅工程質量是減少住宅工程質量投訴的根本，各參加建設的責任主體，特別是房地產開發(fā)企業(yè)應高度重視工程質量，在工程施工過程中嚴格預防質量通病，認真執(zhí)行住宅分戶驗收制度，將大部分質量隱患消滅在交付前，質量監(jiān)督機構加強監(jiān)管，從源頭上控制工程質量，防患于未然。妥善處理好住宅工程質量投訴，則需要一系列完善制度、企業(yè)的誠信、政府的耐心，探索社會化的投訴解決機制，才是解決住宅質量投訴的根本途徑。

　　關鍵詞:住宅工程,質量,投訴,處理

　　1 產生住宅工程質量問題的原因

　　雖然住宅工程實體質量有較大提高，但仍存在諸多質量缺陷或問題，如混凝土開裂，墻體、樓地面開裂，衛(wèi)生間、屋面滲漏水等現(xiàn)象依然投訴率較高。在防治這些住宅工程質量的通病上，仍未有實質性突破。隨著業(yè)主維權意識的提高，住宅工程的質量糾紛時有發(fā)生，歸納起來主要有以下幾種投訴類型:新開工項目在深基坑開挖過程中，對鄰近既有住宅、道路、圍墻等造成影響; 現(xiàn)澆混凝土樓板斜向開裂、梁出現(xiàn)裂縫; 衛(wèi)生間、外墻及屋面滲漏水，墻面抹灰層空鼓、裂縫、裝飾粗糙等。

　　產生住宅工程質量問題，既有人為的主觀因素，也有其自然的客觀因素。工程項目從開工到竣工經歷漫長的時間，所用建材品種繁多，往往一個質量問題由多種因素引起; 同時，參建單位眾多，施工人員成百上千，業(yè)務素質良莠不齊; 另外，在施工過程中受到自然環(huán)境方面異常因素的影響，也會使工程質量產生多種多樣的問題。根據(jù)日常處理住宅工程質量投訴的調查與分析，以下幾個方面是造成質量問題最主要的因素:

　　( 1) 施工管理不規(guī)范不嚴格。施工單位未經設計單位同意，擅自修改設計，偷工減料或不按圖施工; 不熟悉圖紙，盲目施工，使用不合格建材; 不按有關的施工規(guī)范或操作規(guī)程施工，不合理的追趕工期;管理混亂，施工方案考慮不周，違章作業(yè)、疏于檢查等。

　　( 2) 業(yè)主盲目裝修破壞原設計結構。部分業(yè)主在裝修中改造廚房、衛(wèi)生間，甚至將屋面改建為花園。這種因裝修對結構的開槽、打洞、管道移位、增加荷載等引起滲漏水的問題也十分突出。另外，使用過程中未及時維護或維護不當也是造成質量問題的因素之一。

　　2 工程質量投訴處理中遇到的問題

　　2. 1 質量投訴的處理制度不夠完善

　　建設部1997 年出臺的《建設工程質量投訴處理暫行規(guī)定》和 2004 年下發(fā)的《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》中，對投訴受理時間、結案時間及投訴處理費用等都未明確規(guī)定，導致涉及結構安全需要劃定責任界限的質量投訴，一定要經過檢測機構檢測才能劃定，而請有資質的檢測機構進行檢測，費用卻無人承擔，導致投訴處理陷入困境，難以結案。

　　另外，《建設工程質量管理條例》規(guī)定“建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任”。施工單位保修期與開發(fā)單位對住戶保修期兩者存在時間差，住戶投訴后，如果開發(fā)單位保修期未過，而施工單位保修期已過，就會存在推諉扯皮，引起重復投訴的事件發(fā)生。

　　2. 2 有關法律法規(guī)相對滯后

　　《中華人民共和國企業(yè)破產法》允許企業(yè)消失。目前有一部分開發(fā)商經營規(guī)模較小，甚至在購買一塊土地及有了項目以后才成立公司，還有一些房地產開發(fā)公司與其他公司成立一個聯(lián)合開發(fā)公司，他們是為了開發(fā)個別項目而成立，待工程竣工交付使用后，項目開發(fā)公司自然解散。當房屋發(fā)生質量問題，住戶找不到開發(fā)商或開發(fā)商沒有足夠的資金承擔責任時，住戶便向政府投訴，政府不得不花大量精力和資金來解決此類問題。

　　2. 3 部分投訴人將住房質量問題上訪投訴利益化

　　住宅是特殊商品，與其它商品質量缺陷處理不同，部分投訴人有了質量問題首先想到是經濟利益，堅持不走法律程序解決問題，當雙方因經濟利益達不成一致時，而又沒有一個能對質量缺陷進行評估的中介部門，造成重復上訪，導致正常的處理程序、操作流程無法落實實施，給質量監(jiān)督機構的工作帶來很大難度。

　　3 住宅工程質量投訴處理與對策

　　為了能夠更好地處理質量投訴，緩和各方矛盾，解決各種質量投訴問題，建議從以下幾點著手:

　　( 1) 加快完善處理住宅工程質量投訴的相關規(guī)定。針對目前投訴處理建設責任主體缺失的情況，建設行政主管部門應盡快制定相關政策，明確此類投訴的處理程序和具體實施辦法，確保投訴處理的有效運行。同時，可以制定增強對建設單位約束力的政策，維護業(yè)主的正當權益，提高投訴處理效率。盡快修改工程質量投訴管理辦法，對投訴辦法的范圍、保修期限、投訴處理的費用、結案時間等問題進一步明確，對協(xié)調解決無效的投訴案件，涉及雙方經濟糾紛問題走法律程序等方面進行規(guī)范，以適應不斷發(fā)展變化的工程質量問題投訴形勢。

　　( 2) 廣泛推行住宅工程質量保險制度。鼓勵實行住宅工程的工程質量保險制度，引導建設單位積極投保。國外普遍采用責任保險的方法來解決工程質量問題。質量問題通過缺陷保險的方式從開發(fā)商轉移到保險公司后，風險便由保險公司來經營，而保險公司有相應的風險經營理論和承擔風險的組織結構，可將大風險轉化為小風險。工程質量風險分散到保險公司，可以使政府從大量的投訴中解脫出來。

　　( 3) 強化過程控制，加強通病防治，致力技術創(chuàng)新。參與建設各方責任主體必須嚴格執(zhí)行國家規(guī)范、標準及工程建設的地方規(guī)定，各自建立健全的質量保證體系，規(guī)范質量行為。施工企業(yè)認真落實“三檢”制度，監(jiān)理單位嚴格執(zhí)行“巡視、旁站、平行檢查”，確保工程質量; 同時，必須加強常見房屋住宅工程質量通病的防治工作，著力組織建筑科研、房地產開發(fā)、設計、施工等單位對影響住宅工程質量的“頑癥”( 裂縫、滲漏等) 進行技術攻關，完善和擴充住宅工程質量通病防治辦法。進一步加大針對質量通病的監(jiān)督檢查力度，從源頭上降低住宅工程發(fā)生質量通病問題，從而降低投訴率。

　　( 4) 進一步完善建設工程質量評優(yōu)體系。目前各級建設行政主管部門都制定了工程質量的評優(yōu)辦法，如建設部的“魯班獎”、省建設廳的“錢江杯”、市建委的“西湖杯 ”等。在優(yōu)質工程評定時，應當將保修期限作為評選條件之一。因為目前開發(fā)企業(yè)對業(yè)主承諾的保修期限是國家規(guī)定的最低保修期限。若在工程評定時對經常出現(xiàn)質量通病的分部或分項工程，按不同的部位根據(jù)規(guī)范合理地延長保修期，將會給業(yè)主帶來更大質量保障，減少投訴的發(fā)生。

　　( 5) 進一步完善保修金的使用和管理。相關部門可以參照《住宅專項維修資金管理辦法》的管理制度和體系，制定房屋建筑保修金管理辦法，對保修金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則，從而保障保修期限內質量問題的及時處理，維護建設單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權益。

　　( 6) 推行工程質量缺陷鑒定和評估制度，將投訴處理社會化。住宅工程同其它商品一樣，也會存在一定質量缺陷，一旦出現(xiàn)質量投訴，往往伴隨著經濟索賠，少則幾千，多則上萬。當存在質量缺陷難以界定責任時，就需要有中介機構對質量問題的責任和產生的經濟損失進行評估，為處理質量投訴提供公正、科學的依據(jù)，從而減少推諉扯皮現(xiàn)象，加快質量投訴的妥善處理。

　　4 結 語

　　近幾年來隨著市場經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，對居住的要求已由溫飽型向小康型轉變，房地產業(yè)也由量的增長向數(shù)量和質量并重的方向轉變，其中住宅工程的質量是決定住宅安全性能的關鍵。目前，建設行政主管部門出臺了一系列促進房地產業(yè)健康發(fā)展和提高工程質量的新辦法、新措施，使我國住宅工程質量的整體水平有了很大提高。近十年，經竣工備案的項目未發(fā)生一起因工程質量問題而造成房屋倒塌的事故。可以說，經驗收合格交付使用的住宅工程，基礎和主體結構的質量是有保障的、使用是安全的。住宅工程質量已經成為關系社會穩(wěn)定的大事，作為政府質量監(jiān)督管理部門，要花大量的時間和精力來處理這項工作。抓好住宅工程質量，預防、減少和妥善處理質量投訴成為當前質量監(jiān)督管理工作的重要部分，在實際的工作中一定要引起足夠的重視，保證工作的順利進行。

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