淺談保護(hù)住房公積金貸款債權(quán)

　　摘要：隨著住房公積金貸款業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，發(fā)展速度不斷加快，如何正確認(rèn)識和防控貸款風(fēng)險是需要面對的客觀事實。從住房公積金管理中心角度，結(jié)合不動產(chǎn)抵押預(yù)告制度和《中華人民共和國民法典》闡述在商品房抵押預(yù)告登記制度下，如何保護(hù)住房公積金貸款債權(quán)，以及住房公積金貸款以預(yù)售商品房作為抵押擔(dān)保潛在的風(fēng)險，并提出防范風(fēng)險建議。

　　本文源自中國房地產(chǎn)2021-02-05《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志社(原名《中國房地信息》)雜志是由國家新聞出版總署批準(zhǔn)，中華人民共和國住房部和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，主要面向、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、裝飾設(shè)計、家居建材、城市環(huán)境規(guī)劃、建筑院校、設(shè)計院等行業(yè)的房產(chǎn)建筑行業(yè)雜志。

　　關(guān)鍵詞：住房公積金貸款;商品房抵押登記;不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金 2019 年年度報告》顯示，2019年發(fā)放住房公積金個人住房貸款 286.04萬筆，比上年增長 13.25% ;發(fā)放金額 12139.06億元，比上年增長 18.79%。截至 2019年末，累計發(fā)放住房公積金個人住房貸款 3620.88 萬筆、97959.46億元，分別比上年末增長 8.58% 和 14.14%，個人住房貸款逾期額為 19.51億元。從數(shù)據(jù)可以看出，住房公積金貸款業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，發(fā)展速度也不斷加快。

　　為深入學(xué)習(xí)習(xí)近平同志關(guān)于民法典的重要講話以及中央有關(guān)文件精神。通過兩個案例，結(jié)合不動產(chǎn)抵押預(yù)告制度，淺談如何保護(hù)住房公積金中心債權(quán)，如何防控住房公積金貸款以預(yù)售商品房作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險。

　　1 關(guān)于抵押預(yù)告登記失效的爭論

　　在發(fā)放個人住房公積金貸款中，大多數(shù)住房公積金管理中心通常約定購房人以其購買的預(yù)售商品房作為償還貸款的抵押擔(dān)保。如果出現(xiàn)借款人違約情形或者抵押預(yù)告登記失效，住房公積金管理中心作為預(yù)告登記權(quán)利人對已辦理抵押預(yù)告登記的預(yù)售商品房是否享有優(yōu)先受償權(quán)。這個問題直接關(guān)系到住房公積金貸款債權(quán)能否順利實現(xiàn)。

　　《民法典》第 221條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”如何確定“能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日”成為爭論焦點，我國相關(guān)法律對此并未作出規(guī)定。業(yè)內(nèi)有兩種觀點：觀點一，“能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日”應(yīng)指開發(fā)商經(jīng)初始登記后取得大產(chǎn)權(quán)證之日，因為自該日起，預(yù)購人即可辦理預(yù)購商品房的房屋所有權(quán)證書;觀點二，自抵押預(yù)告登記是否失效不能一概而論，如果購房人不配合辦理房屋所有權(quán)登記，抵押登記亦無法辦理，應(yīng)當(dāng)對不同的情形分別確定。

　　2 關(guān)于抵押預(yù)告登記優(yōu)先受償權(quán)的爭論

　　我國司法理論和實踐中對于抵押預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)持有不同觀點，一直存在較大分歧。觀點一，抵押權(quán)預(yù)告登記不具有優(yōu)先受償權(quán)。理由：抵押預(yù)告登記與抵押權(quán)不同，我國法律僅規(guī)定了抵押權(quán)優(yōu)先受償，但對抵押預(yù)告登記具有優(yōu)先受償權(quán)沒有明文規(guī)定。觀點二，抵押權(quán)預(yù)告登記具有優(yōu)先受償權(quán)。理由：預(yù)登記轉(zhuǎn)為本登記時間較長，容易出現(xiàn)預(yù)購人逾期違約的情形，如果債權(quán)人不能通過優(yōu)先受償權(quán)確保自己的權(quán)益，那么預(yù)購商品房抵押就失去了擔(dān)保功能，也等于否定了預(yù)購商品房抵押制度;如果出現(xiàn)義務(wù)人不配合辦理預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的情形，對債權(quán)人來說是很不公平的，違背民法公平原則。

　　3 司法實踐中抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償權(quán)的爭論

　　司法實踐中法官主要有兩種不同判決觀點：一是將抵押預(yù)告等同于抵押權(quán)，認(rèn)為預(yù)抵押登記具有優(yōu)先受償權(quán);二是預(yù)抵押登記不具有優(yōu)先受償權(quán)。現(xiàn)在不認(rèn)可抵押權(quán)預(yù)告登記具有優(yōu)先受償權(quán)的判決觀點占據(jù)了主流。筆者篩選了兩個與住房公積金貸款相關(guān)的案例。

　　例一：在大連市住房公積金管理中心、花旗銀行(中國)有限公司大連分行二審民事判決書中：1.法院認(rèn)為住房公積金中心是案涉房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人，不是現(xiàn)實的登記抵押權(quán)人，其依法不應(yīng)享有現(xiàn)實的抵押權(quán)才有的優(yōu)先受償權(quán)。2.即使住房公積金管理中心對于案涉房屋未能辦理正式抵押權(quán)手續(xù)沒有主觀過錯，但住房公積金管理中心對案涉房屋不享有現(xiàn)實抵押權(quán)是客觀事實，其要求人民法院直接賦予其現(xiàn)實抵押權(quán)才具備的優(yōu)先受償權(quán)，無事實基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

　　例二：2019年四川省宜賓市住房公積金管理中心，追訴了一筆住房公積金貸款逾期未還案。案件中關(guān)于商品房預(yù)告登記抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)問題成為爭議焦點[詳見興文縣人民法院的判決(2019)川 1528民初 1607號]。興文縣人民法院的審理意見和觀點如下：1.原告就抵押物只辦理了抵押預(yù)告登記，并未辦理抵押登記，原告未取得抵押物權(quán)，不享有該房屋的優(yōu)先受償權(quán)。2.原告主張保證人嘉記置業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任符合法律規(guī)定，本院予以支持。本案借款人已經(jīng)死亡，原告請求擔(dān)保人即被告嘉記置業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任，被告嘉記置業(yè)具有直接向原告支付欠款的責(zé)任。

　　總結(jié)上述兩個案例：從法院判決和理論上看似較有說服力，但對抵押預(yù)告登記權(quán)利人來說明顯違反民法的公平原則。理由：一是無論住房公積金管理中心是否有過錯，均不享有優(yōu)先受償權(quán)，抵押預(yù)告登記形同虛設(shè)。此種情況下住房公積金貸款債權(quán)將喪失物權(quán)擔(dān)保保障，勢必要求開發(fā)商承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任;二是在開發(fā)商有清償能力的情況下，住房公積金管理中心可順利實現(xiàn)貸款債權(quán)，但開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后，會按照房屋買賣合同之約定要求解除購房合同，收回房屋等，如此也造成一系列的訴訟。

　　4 抵押權(quán)預(yù)告登記制度附條件優(yōu)先受償權(quán)的現(xiàn)實依據(jù)

　　預(yù)售商品房抵押往往就涉及到開發(fā)商、購房人和住房公積金管理中心三方利益，同時商品房抵押擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同也存在相互牽連關(guān)系。任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人住房公積金管理中心都無法享有抵押權(quán)。

　　5 住房公積金貸款中抵押預(yù)告登記風(fēng)險防范建議

　　5.1 主動學(xué)習(xí)法律知識，摒棄傳統(tǒng)錯誤觀念提高思想意識

　　認(rèn)為期房抵押按揭住房公積金貸款，在辦理了預(yù)抵押登記后就萬事大吉了。這種傳統(tǒng)觀念得到徹底的摒棄。依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年修訂)，第 3條第 4款和第 34條第 2款的規(guī)定，如預(yù)購人未取得所有權(quán)登記，房屋抵押權(quán)登記就無法完成，抵押權(quán)則不能產(chǎn)生。住房公積金相關(guān)工作人員應(yīng)結(jié)合工作實際，除認(rèn)真學(xué)習(xí)國務(wù)院《住房公積金管理條例》和國家有關(guān)住房公積金政策法規(guī)外，還主動學(xué)習(xí)《民法典》，不斷提高自己的專業(yè)知識和法律知識。

　　5.2 加強預(yù)抵押擔(dān)保監(jiān)管，實施按揭貸款保證金制

　　保證金制度即由住房公積金管理中心按一定比例向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取住房公積金按揭貸款保證金。這一制度可為住房公積金個人住房按揭貸款提供第二還款來源，是住房公積金貸款風(fēng)險防控和化解的重要手段，對于確保住房公積金管理中心的資金安全具有重要意義。

　　5.3 明確借款擔(dān)保合同相關(guān)約定，積極實現(xiàn)債權(quán)主動性

　　擔(dān)保條款借款合同中擔(dān)保條款作出明確約定，借款人以預(yù)售商品房提供抵押擔(dān)保以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的混合擔(dān)保，并就如何選擇擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)作出明確約定，掌握選擇以何種擔(dān)保方式實現(xiàn)債權(quán)的主動性。

　　5.4 密切關(guān)注借款人違約動向，督促配合申請抵押登記

　　在房地產(chǎn)初始登記辦理后及時督促借款人辦理房屋所有權(quán)登記并協(xié)助辦理抵押登記，如借款人不配合的，則住房公積金管理中心作為預(yù)告登記權(quán)利人亦應(yīng)向登記機構(gòu)提出辦理抵押登記申請，以此證明未辦理抵押登記并非自身過錯所致。

　　5.5 加大貸后管理力度，加快“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記進(jìn)程

　　加大貸后管理力度，集中組織力量對已發(fā)放公積金期房貸款的抵押物落實情況進(jìn)行集中清理。同時督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓緊辦理不動產(chǎn)登記，加快“預(yù)購商品房抵押權(quán)”登記轉(zhuǎn)為完全“不動產(chǎn)抵押權(quán)”登記速度，早日實現(xiàn)真正意義上的正式的抵押登記，確保住房公積金資金安全。

　　5.6 及時發(fā)現(xiàn)違約情形，采取相應(yīng)法律措施

　　在出現(xiàn)合同約定的違約情形時，及時訴諸法律程序并采取司法查封等措施。

　　預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記后即產(chǎn)生了公示公信效力，限制了開發(fā)商及購房人的再次處分行為，但在預(yù)告抵押登記的效力范圍、發(fā)生條件等方面仍存在爭議，需要結(jié)合 2021年 1月 1日施行的《民法典》和相關(guān)司法解釋進(jìn)一步給予完善。

　　筆者認(rèn)為：附條件的賦予抵押預(yù)告登記以優(yōu)先受償權(quán)，是保護(hù)住房公積金中心債權(quán)有效手段之一。保護(hù)住房公積金中心債權(quán)，才能發(fā)揮住房公積金制度更大的功效，有利于平衡保護(hù)各方當(dāng)事人利益，保障交易安全和穩(wěn)定，更有利于維護(hù)房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展。