1房地產開發項目各階段成本控制特點

1.1招投標及施工階段

項目的招投標階段是在項目設計方案的基礎上，通過招標投標的方式，對項目的施工單位、材料供應商等單位進行選擇的過程。這一階段，開發商將通過合同的具體條款對施工單位和材料供應商提出相關要求，并在條款中明確項目的成本目標，實際利益分配等各項具體問題，招投標階段將在設計圖紙基礎上，對合同的價款進行初步確定。而施工階段，則是對設計圖紙繼續實施的階段，這一階段將會消耗大量的資金、人員、材料、機械等各種資源，也會由于各種工程變更而產生工程成本的變化，由于這一階段持續時間較長且成本控制不確定因素較多，因此施工階段的成本控制是十分復雜且有必要的。

1.2竣工與維護階段

竣工階段，房地產開發單位需要依據簽訂的合同以及工程中實際產生并予以確認的工程變更與施工單位以及材料供應商繼續工程的結算。這樣階段需要充分考慮項目的實際完成情況，工期、質量、成本的完成效果以及項目施工過程中產生的變更，支付給施工單位相應的建設酬勞。而竣工驗收后，仍然需要的就是負責對項目進行后續的維護，此階段內需要開發商為業主提供一定的技術服務支持，及時處理運行過程中出現的各種問題，并通過回訪制度考察項目實際的運行效果，通過數據的收集和分析為后期同類型的房地產開發項目提供一定的借鑒。維護階段的成本很大程度上是由前期的設計及施工質量決定的，只有前期工作完成到位，才能為后期的運營管理階段節約大量的維修成本。

2房地產開發項目成本管理問題

2.1房地產管理人員缺乏全過程控制思想

房地產開發的各個階段是相互聯系、相互影響的。只有將開發階段的每個過程都做好，才能實現整個開發過程中的成本控制最優化。然而目前很多房地產開發項目管理人員往往只注重于設計與施工階段的成本控制，而忽視了與之相關的其他各階段對成本的影響，而這些階段是相互關聯，不可分割的整體。開發前期是對項目是否可行的基本判斷，規劃設計階段是對項目成本的基本控制，施工階段通過項目成本的實施，而最終竣工與維護則是對項目成本效果的最終分析和反饋。若在開發過程中，僅僅關注于其中的某一個或某幾個階段，忽略了其他階段對總體成本控制的影響，則會大大影響實際成本管理的效果。

2.2房地產成本管理缺乏動態性

成本管理中往往缺乏動態成本管理的理念。由于開發周期長，成本涉及數量巨大，進行成本核算往往只在項目結算或期中時分階段才進行，而在開發過程中具體的成本變動也是很多的，若是忽略了成本變動的動態性，則會使得成本管理工作在后期越來越難以進行。缺乏實時動態的成本管理理念將會使成本管理工作在長期過程中由于受到多方面的影響而最終與初期的成本預算產生較大的差距，降低成本管理的效率。

2.3房地產成本管理組織體系不健全

房地產開發的流程較多經歷的時間較長，在成本管理過程中涉及到的組織管理人員很多。而現實工作中，由于項目人員眾多，各部門之間的協調工作很難高效完成，各管理組織體系和規章制度的建立都不太健全，各部門難以很好的進行時間上的搭接和工作內容上的配合，這在一定程度上也對房地產成本管理工作造成了影響。

3優化房地產項目成本管理方式

3.1制定合理的職能體系及管理模式

企業適當的組織結構是高效完成成本管理工作的保證。職能式組織模式下，項目管理是通過職能部門或職能部門間的合作完成的，這一結構適用于項目規模小，外界環境不復雜和技術特征明顯的項目；項目式結構則是根據項目設置企業的部門，形成以項目經理為中心的專業技術管理團隊，組織中呈直線領導的關系，這一結構適合于以項目生產為主的從事大型、復雜項目的企業；矩陣式結構則較為靈活，通過橫向的項目組織和縱向的職能組織相結合，根據項目的特點抽調專業人員組成團隊進行項目管理及施工。

3.2加強全過程內的成本控制

在項目建設的不同階段都應制定不同詳盡程度的投資計劃，由粗到細。投資決策階段的成本控制所占的費用僅為1%，但其收效卻是最大的，其對成本的影響達到了60~70%。因此，企業應尤其重視對于投資決策階段的成本質量綜合控制。在這一階段，開發商要積極進行市場調查和市場分析，尋求投資機會，以進行合理的投資決策分析，以進行建設成本控制，從而為整個項目的質量控制打下良好的基礎。

3.3成本管理信息系統的建立

工程項目的成本信息是十分重要的，它是工程成本管理的基礎，是開發商與各管理部門進行溝通、協調與決策的依據。在現今的各項建設工程中，各單位的成本信息多而復雜且不能及時共享，造成溝通上的滯后以致不能對成本進行快速的處理。因此及時、準確、完整地掌握和管理好工程各方面的信息，是工程成本目標實現的保障。

4結論

隨著房地產開發企業管理水平日趨提高，成本管理也成為他們需要考慮的重要問題。作為經濟效益和企業價值體現的基本方式，成本管理貫穿于開發的全過程，只有建立合理的組織管理模式，采用全過程成本控制的理念以及信息化的手段，才能真正高效的實現房地產開發企業的項目成本管理，促進房地產行業的健康發展。

作者：楊興海 單位：天津住宅建設發展集團有限公司