一、從《物權法》看農村物業管理

當代農村物業管理是基于城中村改造與農村集中居住改造后的農村物業管理的需求而產生的。“城中村”實質上指的是一種居民區，在這種居民區中居住的居民身份特殊，是由農村集體成員的農民身份轉化而來，但是由于這些地區的農村土地已經全部被征用，雖然身份轉化為居民但是仍居住在原來的村莊，這些地區的發展并沒有跟上時發表展的步伐，這些居民并不在城市管理的范圍之中，因而城中村改造所涉及得這些農民或者居民的物業管理問題需要有組織的進行管理。

農村集中住房則不同于城中村的改造，它是為了節約農村用地，將農村中的土地進行總體的規劃，在符合城市規劃和相關法律法規的前提之下，按照宅基地管理的規定，將宅基地的指標進行統一的使用，集中進行建設，并且這種房屋具有保障性，價錢穩定，給予的對象也是有特定性的，以農村集體成為為主。改造之后，村民居住由傳統的庭院式變為樓層式，由原來的鄰里關系直接轉化為了相鄰關系，這種轉變帶來的便是個人利益與集體共同利益的融合，所以建筑物區分所有權更是在農村房屋及配套設施建設中得到體現。因此，建筑物區分所有權不僅僅是現代城市物業管理的法理基礎，也是農村物業管理的法理基礎和法律依據。

二、農村物業管理應當單獨立法

1.村民自治是團體自治的一種具體表現形式，因此村民委員會應當屬于團體自治的范疇。但是現行《憲法》關于村民委員會的內容規定在第三章和第五章當中，這兩章的內容是對國家機構和地方政府、地方人民代表大會的規定，將村民委員會規定在這兩章之中，很容易將村民的自治權誤解為國家的權利，模糊對于村民自治權性質的認識，使村民委員會的職能出現混亂性，更容易導致村委會在自治過程中模仿國家權力的運作方式來處理各種關系。另外，社會救濟、社會保險、社會優撫以及科、教、文、體、衛以及計劃生育、生態環境保護等公共事務雖然均由政府直接管理，但在實踐中是由居民委員會代為行使權力，然而村民委員會并非基于政府授予而行使上述職能，而是基于法律的規定直接享有這些職能。因此《村民委員會組織法》中關于村民委員會的規定違背了其村民自治的本質，不適合繼續作為農村物業管理組織管理農村物業的依據。

2.村民自治實現形式的多樣化，并且伴隨著各農村組織適用于不同的法律規制，使《村民委員會組織法》受到了巨大的沖擊，《村民委員會組織法》的規定并不適用于所有的村級組織。農村現實生活中呈現除了諸多農村營利事務和公益事務，但這些農村事務均由農民通過設立相應的社會組織而得以實現，這些農村自治組織逐漸取代了村民委員會代為管理各農村事務的地位，踐行村民自治的組織也就呈現多樣化的趨勢。而不同的農村自治組織應當適用相應的法律予以規制，作為規制村級組織的專門法律規范《村民委員會組織法》并不能全部涵蓋這些組織的內容，特別是對于管理農村公共事務的規定上尤其混亂，導致村民委員會與其他組織的職能重合，農村物業管理組織需要重新立法進行規制。

3.從立法名稱上來看是不合適的。我國立法法規定，組織立法的對象應當為國家機關。而村民委員會僅是行使村級政府的職能，但并不是村級政府，不屬于國家機關的范疇，只是一種自治組織。并且組織法為公法的范疇，不適合用來規范團體性質的村級組織。因而現有的組織法并不適合作為農村物業管理組織管理農村物業的法律依據。

4.由于作為村民管理自己物業而存在的村民委員會的法律依據《村民委員會組織法》，其在立法設計、機構設置、成員資格要求等方面均與團體自治中的私法自治原則相悖，并且缺乏私法范疇的救濟途徑，加上新興的各農村自治組織均需要有適合各自特征的法律依據，《村民委員會組織法》作為村民自治專門性法律沒有繼續存在的必要，農村物業管理組織需要重新立法，單獨進行相關的規制。

三、依城鎮物業管理的模式組成業主團體進行管理

市民社會的主體除了自然人，還包括團體，各個團體內部事務均由其全體成員共同決定，各團體成員的意思就整合為團體自治，而團體內各個成員的獨立意思表示達成統一后，這個意思表示就是團體自治的意思表示。因此，我國農村實行的村民自治本質上就是團體自治。不同的農村事務管理均應由相應村民組織的全體成員共同決定，不同的村級組織均是團體自治的性質。管理各農村事務的村民組織以相關的村民為成員而構建，而且踐行著自己管理自己事務的自治理念，因而，作為村民組織之一的農村物業管理組織也應當以團體的理念進行規制。

業主團體，又稱為業主管理團體、建筑物區分所有人管理團體，即業主為自行管理物業所組成的自治性組織，也就是城鎮物業管理所論述的業主大會，有地方也明確指出作為業主大會執行機構的業主委員會也屬于業主團體的范疇。關于業主團體的性質，我國《物權法》并沒有明確的說明，但是也賦予了業主以自己名義進行訴訟的權利。我們認為農村地區的業主團體應當屬于社團性質的自治組織。應當按照社團的組織形式設立農村物業管理的業主團體，并可以以社會團體的名義進行登記。

四、農村物業管理應當以家庭為單位進行管理

我國《村民委員會組織法》將農村物業管理的主體限定為“年滿十八周歲的村民”，因此應當從兩方面理解這句話：一是必須年滿十八周歲；二是必須是村民，即必須是農村集體成員，擁有農村戶籍。但是，村民委員會代行農村物業管理職能的模式并不合理，農村物業管理的主體應當以家庭為單位而不是以個人為單位，家庭是指擁有農村房屋所有權的居民，管理的主體也不僅限于村民，應當包括外來擁有農村房屋的居民。農戶是農村社會組織的基本構成單位，因此農村組織中存在以農戶為主體的農村組織。

然而，農戶是由農民家庭成員構成的集合體，在家庭中各個成員具有相同的利益關系，基于此關系，在處理家庭以外的事務時，一般均由一個家庭成員代理即可，不需要所有的家庭成員全部參與。但是，各個家庭成員的意思表示仍然是存在的，家庭代表的意思表示本質上就是所有家庭成員意思的統一，因而，雖然各個村民組織表面上以農村的家庭為單位進行管理，但是卻以各個村民為其管理的成員，即村級組織的成員本質上是個體的村民，只不過在決議表決時農民通過家庭行使決定權。換言之，個體農民實際上是通過農戶而實現自己的利益保護。因而，農村物業管理的主體應當以家庭為單位。

另外，農村中某些公共資源的管理就是農村公共事務管理的范疇，而這些公共事務的管理又為農村物業管理的應有之意，農村公共事務必須以家庭為其成員參與其管理，農村物業管理的管理主體也應當以家庭為單位，因而在組織農村物業管理的業主團體時，應當由擁有農村房屋所有權的居民作為其成員進行共同管理。需要明確的是，農村的物業管理范圍不僅僅是針對本來就屬于該地域內的那些享有自家房屋所有權的村民，更重要的是還應當涵蓋了那些原來并不是本地農村的居住人群，他們也通過各種方法、途徑取得了農村的房屋的所有權。對于這樣的外來人員，農村物業管理也應當對其進行規制，因而，參與物業管理的成員也就不應限定在農村戶籍的居民共同決定。

作者：劉歡歡 單位：甘肅政法學院