作者：萬 菡    單位：青海民族大學

一、按揭貸款購買房屋的不同情形

按揭貸款購買房屋就是消費者將所購買的房屋作為抵押物與銀行簽訂貸款協議并從銀行獲得貸款，購房者按照按揭合同中規定的還款方式和期限分期給銀行還款，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款方違約，銀行有權通過訴訟拍賣抵押房屋并從拍賣所得款項中優先受償。在實際生活中，按照借款人取得房屋所有權時間的不同，依照按揭貸款的方式購買房屋的情形有以下五種:第一種是夫妻一方在結婚之前已經以自己的名義貸款購買了房屋，并且即時辦理了房屋產權證書，結婚之后仍由購房者償還貸款;這種情形下的房屋所有權屬于購房一方的婚前財產。

第二種是夫妻一方在結婚之前向銀行簽訂貸款協議并購買了房屋，但是一直到結婚之后都沒有辦理房屋產權證。

第三種是兩人結婚之后，以夫妻一方或雙方的名義貸款購買房屋，直到離婚時仍沒有辦理房屋產權證書。對于以上第二、三種情形下的房屋的處理，依據《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規定，雙方可以協商，協商不成的由法院依法判決。

第四種是在第三種情形的前提下，離婚之前就已經取得房屋產權，若雙方沒有約定，該房屋理應屬于夫妻共同財產。

第五種是夫妻一方在結婚之前以自己的名義貸款購買了房屋，全額支付了首付款或者已經償還了部分貸款，結婚后辦理了房屋產權證，且夫妻雙方共同償還剩余借款。此種情形下的房屋歸屬有較大爭議，《婚姻法司法解釋三》的規定也讓人們產生很多疑問。下文的討論就圍繞此種情形展開。

二、婚前一方按揭貸款、婚后共同還貸房屋所有權的性質

對于《婚姻法司法解釋三》第十條規定的房屋所有權的性質有不同的認識。對于結婚前按揭貸款購買房屋、結婚之后取得該房屋所有權的歸屬問題，若夫妻雙方有約定的按約定處理;若沒有對此項房屋財產達成共識，則是夫妻共有財產還是夫妻一方個人的財產，在理論上和實踐中存有較大的爭議，并出現了以下幾種觀點。

(一)物權登記說

該觀點以當事人辦理房屋產權證登記的時間來分析該房屋所有權的歸屬。我國《物權法》采取登記生效主義，②嚴格按照法律規定推導出的以權屬登記的取得時間作為區分按揭房產是婚前所得還是婚后所得的時間點，可以說這種推導在邏輯上無懈可擊，在適用上也十分簡潔明快。如果購房者在婚前已經取得了房產證，則該房屋屬于購房者的個人婚前財產。如果房產證是在雙方登記結婚后取得，既然我國婚姻法規定的夫妻財產制為婚后所得共同制，那么，除非雙方另有約定，房屋應當屬于夫妻共同財產。購房者于婚前所支付的購房首付款和婚前以個人財產歸還貸款部分則視為債務，由夫妻共同財產中償還。筆者認為不能以取得房產證的時間作為判斷此類房屋性質的標準。因為當事人于婚前簽訂房屋買賣合同，并支付該房屋首付款的行為是明確的，與銀行簽訂按揭貸款合同的時間是確定的，還貸義務人是確定的，而取得房產證的時間恰恰是不確定的。通常情況下房產證的取得時間常常不是購房者自己可以控制的，當事人可能因為房地產開發商未繳納或者未足額交納土地出讓金等原因，開發商因多種理由拖延為購房者辦理產權登記的時間，有的購房者甚至已經入住房屋多年也拿不到房產證。

(二)夫妻共同財產說

此說主要認為即使一方結婚之前辦理按揭貸款并購買了房屋，其所享有的只是買賣合同的債權，并沒有取得房屋的所有權，婚后辦理房屋產權登記之后應屬于夫妻共同財產。還有一種觀點認為，結婚之后沒有參與購買該房屋的一方都會和購買一方共同償還銀行貸款，婚后能夠取得房屋所有權是夫妻雙方共同努力的結果，此類房屋應該屬于夫妻共同財產。在司法實踐中，如江蘇省高級人民法院關于婚姻法及司法解釋的一個征求意見稿，第十三條就支持共同財產說，認為:夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸，如果婚后取得房屋所有權的，無論登記于一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。③

(三)個人財產說

根據《物權法》第六條之規定，取得房屋所有權以登記為要件，產權證上寫明的人就是該房屋所有權人，在結婚之前基于登記人支付了房屋首付款并簽訂貸款合同，合同產生的債權已經擁有，即使結婚后登記取得房屋所有權，也是婚前一方已經取得的債權的轉化形式，該房屋即為登記權利人的個人財產。在實踐中，上海市高院出臺的滬高法民一［2004］25號文件的規定也傾向此學說。④

(四)個人財產與共同財產混合說

持此種觀點學者又有不同的認識:一是夫妻一方在結婚之前已經支付了首付款甚至償還了一些貸款時，此部分的財產是屬于這一方的個人財產;結婚之后夫妻雙方共同生活，另一方把這份房屋債務歸于夫妻的共同債務，并且參與共同償還銀行貸款，且婚前購房者對此也毫無異議，可以認為購房者以不明示的行為表示同意與其分享房屋財產。

所以，此類按揭房屋應該區分為婚前還款與婚后還款兩部分，婚前還款部分屬于購房者婚前個人財產，婚后還款部分作為夫妻共同財產平均分割。二是根據房屋的原有價值和后增長價值劃分個人財產和共同財產。對于一方結婚之前按揭貸款購買房屋，支付了首付款并償還一部分貸款之后，與他人結婚，為了獲得房屋完整的所有權，用夫妻的共同財產償還了剩余貸款，根據對法律條文的理解原則上應當認定其為一方婚前個人財產，對于婚后共同還貸這一行為看作是把后支付的貸款轉化為一種財產權益，是對房屋的一種投資，類似于婚姻法第十七條所規定的“生產、經營的收益”。因此，在雙方離婚時，此類房屋不能僅僅劃歸為所有權人個人財產，對于夫妻應共同享有的房產收益，應另行分割。雙方各自婚前婚后已經支付的樓款所占房屋原有按揭價款的比例乘以房屋現有的市場價值或者雙方認可的價值。⑤