本文作者：邵玉

1.拓寬房地產(chǎn)融資渠道。

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，具體可以考慮以下幾個手段:首先是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實施住房貸款證券化，不但可以擴大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，還會使整個資本市場與房地產(chǎn)金融市場有機互動，提高銀行資產(chǎn)的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業(yè)務成本。其次還可以發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，以及在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產(chǎn)市場等方式。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設計，從而從根本上防范銀行的風險。

2.加強銀行內部控制。

要努力完善銀行內部控制，從根本上改變金融企業(yè)治理結構缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內控機制，徹底改變銀行不良資產(chǎn)比例偏高、風險隱患較大的現(xiàn)象，建立有效的房地產(chǎn)金融風險預警機制。首先，商業(yè)銀行要建立健全房地產(chǎn)市場預測、分析和監(jiān)測體系，及時關注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，制定與房地產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調的房地產(chǎn)信貸政策，以提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力，防范與控制市場風險。其次，商業(yè)銀行要建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或挪用貸款從事不當經(jīng)營活動。此外，要加強銀行信貸從業(yè)人員的培訓，使其有良好的職業(yè)道德和風險意識，最大程度地規(guī)避信貸風險的發(fā)生。最后，應根據(jù)國際國內宏觀經(jīng)濟形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構建完善的房地產(chǎn)風險預警體系，防止房地產(chǎn)泡沫導致的金融風險。

3.建立健全信用評級體系。

建立健全的信用評級體系，有利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個制度可對個人借款者就業(yè)和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行追蹤調查和動態(tài)監(jiān)控，有利于客觀評定個人信用度，便于金融機構預測貸款風險概率、分析貸款風險類別，有效預防將要產(chǎn)生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國銀行應引進保險制度，應該建立健全抵押保險制度和政策性擔保機制。這不僅有利于促進商業(yè)銀行在辦理抵押貸款業(yè)務流程中操作的嚴格化、標準化，有效抑制其盲目放貸的現(xiàn)象產(chǎn)生，也有助于商業(yè)銀行規(guī)避道德風險、信用風險和房地產(chǎn)市場周期波動風險。

4.加強國家的宏觀調控和引導。

我國政府要加強對房地產(chǎn)宏觀調控的科學性和及時性，完善調控手段，提高調控能力，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序地均衡發(fā)展。我國必須完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，建立健全房地產(chǎn)市場預警預報體系。政府應及時、準確、全面地收集房地產(chǎn)發(fā)展的相關數(shù)據(jù)進行分析、公布，政府可以根據(jù)所掌握的房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導，從而實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導。政府要引導土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機，還要設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制。如為鼓勵持有人積極投資開發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。

5.健全相關的法律法規(guī)體系。

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應該在法律規(guī)定的范圍內進行，房地產(chǎn)金融尤其必要，我國應根據(jù)國內外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險。2007年10月1日起開始實施的物權法就是完善與房地產(chǎn)金融相關法律的具體體現(xiàn)。具體說來，目前以下幾項法律法規(guī)急需要政府制定:房地產(chǎn)抵押貸款法———規(guī)范各金融機構的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務操作，保障有關各方的權益;公積金法———主要規(guī)定公積金的組織機構和公積金的繳交、管理、使用、監(jiān)督、法律責任等;房地產(chǎn)抵押貸款保險法———為擔保機構參與住房抵押貸款保險提供法律保障;房地產(chǎn)金融機構組織法———規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務的參與主體及各專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構的組織和運作;消費信貸法———有利于從根本上規(guī)范住房市場和消費信貸行為，對于建立健康的房地產(chǎn)消費市場具有重要意義。