中國城鎮新增住房需求規模的測算與分析

　　內容提要:本文圍繞城鎮家庭戶自然增長、城鎮家庭戶機械增長和城鎮存量住房拆除三項需求來源,設計了基于人口普查等公開統計數據定量測算城鎮新增住房需求規模的系統性方法,對 2001— 2010 年和 2011—2015 年間全國和各省份城鎮新增住房需求規模進行測算與分析。 在此期間新增住房供需關系經歷了從基本均衡向供過于求的變化,同時存量住房拆除引致的被動需求取代城鎮家庭戶自然增長和機械增長引致的主動需求,成為新增住房需求的最主要來源。 東、中、西部省份在新增需求規模、新增供需比、需求結構等方面表現出明顯差異。 本文還進一步對 2021—2030 年的發展趨勢進行了定量預測。 由于三項需求來源均趨于下降,2021—2025 年和 2026—2030 年間全國年均城鎮新增住房需求規模預計將較 2011—2015 年間分別下降 33%和 53%。 本文設計的城鎮新增住房需求規模測算方法和預測思路能夠為各級政府“十四五”住房發展規劃編制、房地產企業戰略制定等提供參考。

　　吳璟; 徐曼迪， 統計研究 發表時間：2021-09-29

　　關鍵詞:住房需求;結構分解;趨勢變動;城鎮住房;城鎮化

　　一、引言與文獻綜述

　　人民對美好居住條件的追求,是推動住房市場發展的內在驅動力。 無論是 21 世紀初我國住房市場持續高速發展的所謂“黃金十年” ,還是近年來住房市場的“新常態” ,都源于全國范圍內城鎮家庭住房需求的系統性變化。 黨的十九大明確提出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位” ,進一步突顯了準確把握城鎮家庭住房消費需求(如未特別說明,本文以下討論的“住房需求”均特指“住房消費需求” )及其變化的重要性。 因此,各級政府開展“十四五”期間住房發展規劃編制工作的基礎性依據是對當地城鎮家庭住房需求現狀和未來發展的量化估計(住房和城鄉建設部住房改革與發展司和中國城市規劃設計研究院,2014) 。 對于房地產企業等市場參與者而言,細致把握乃至準確預判城鎮家庭住房需求狀況同樣有助于其主動適應市場趨勢,合理制定經營戰略。

　　住房需求是住房經濟學研究的傳統熱點問題。 Muth(1960)首先將新古典經濟學效用理論引入住房市場,構建了住房需求理論。 住房需求理論將住房由異質性商品抽象為同質性的住房服務,進而構建在收入和價格約束下的住房需求函數①。 此后的研究偏重于在住房需求理論框架內,聚焦單一因素對家庭住房需求的影響規律。 以最受關注的人口因素為例,Mankiw 和 Weil( 1989)首次系統研究了人口年齡結構對住房需求的影響規律,帶動了一系列針對美國住房市場的實證研究( Woodward,1991;Green 和 Lee,2016) ;國內學者也提供了若干基于我國數據的實證證據(陳斌開等,2012;李超等,2015) 。 但需要注意的是,此類研究盡管從“ 彈性” 角度揭示了特定因素對家庭住房需求的影響規律,仍無法直接形成對住房需求規模水平的量化估計,相應地難以對政府決策者和市場參與者形成直接支持。 市場分析機構在實踐中經常以住房交易規模指代住房需求規模,這種做法忽略了未被滿足的住房需求,也無法有效區分住房消費需求和投資 / 投機需求。 部分機構開始采用中介網站點擊量等大數據手段反映住房需求,但僅能反映其短期變化而非絕對水平。 也有部分學者嘗試設計量化測算住房需求規模的方法,如 Wu 等( 2016 ) 測算了 我 國 8 個 典 型 城 市 的 新 增 住 房 需 求 規 模,陳 彥 斌 和 陳 小 亮 ( 2013)從城鎮化、家庭規模變化、人口老齡化三個方面設計了 9 種估算住房需求規模的方案,但整體仍處于起步階段。

　　基于上述背景,本文開展了三個方面的研究工作。 首先,圍繞城鎮家庭戶自然增長、城鎮家庭戶機械增長和城鎮存量住房拆除三項新增住房需求來源,設計了一套基于人口普查、人口抽樣調查等公開數據量化測算城鎮新增住房需求規模的系統性方法。 其次,在全國和省級層面測算 2001—2010 年和 2011—2015 年間城鎮新增住房需求規模,及其與同期新增住房供應規模的對比關系,歸納規律性特征并分析其成因。 最后,圍繞三項需求來源,定量預測 2021—2030 年間城鎮新增住房需求變化趨勢,為“十四五” 乃至更長時期內的住房發展規劃編制等工作提供參考。

　　二、城鎮新增住房需求規模的測算方法

　　本文采用住房套數作為度量城鎮家庭戶①“ 住房需求規模” 的單位,并設定如下前提:下列測算僅在住房空間市場范疇內討論城鎮家庭居住消費需求問題,而不涉及其對住房資產或產權的需求,因此不區分租房和自有住房;假設一個家庭在一個時間點上需要且僅需要使用一套住房,暫不考慮第二居所等一個家庭需要同時使用多套住房的情況。 在上述設定下,特定時間點上城鎮家庭需要的(存量)住房套數應當等于常住城鎮家庭戶數量。 相應地,特定時間段內(即兩個時間點之間) 的“ 新增住房需求” 可能來源于兩個方面:一是城鎮常住家庭戶數量的增加,本文將其定義為新增住房主動需求,具體可能來源于城鎮家庭戶數量的自然增長或機械增長;二是部分家庭的原住房因為老化、拆除等原因而滅失,本文將其定義為新增住房被動需求。

　　有三點需要特別說明。 第一,基于上述思路定義的“新增住房需求”可以與該市場同一時期內新竣工的住房套數,即“新增住房供應”,進行直接對比,從而在數量維度上量化反映住房市場增量供需對比情況。 第二,上述測算思路聚焦于住房“套數”而非住房“面積”。 這看似沒有反映改善性住房需求的影響,但在現實中,住房市場并不會機械地將新竣工住房直接配置給存在新增住房需求的家庭。 相反,住房市場中的“ 過濾效應( housing filtering)” 將發揮作用( Hoyt,1939; Hulse 和 Reynolds,2018):一部分家庭會以換居到新竣工住房的方式實現居住條件改善,而其原住房將會以出租或出售的方式由其他家庭戶使用,并幫助其改善居住條件或滿足新增住房需求,以此類推。 因此,本文的測算方法雖然沒有直接關注住房面積,但仍可認為已經包含了改善性住房需求。 第三, 基于上述思路的測算結果應當被解讀為市場中客觀存在的需求規模,而不必然是被實際滿足的住房需求;換言之,這種方法有可能反映住房市場中存在的供不應求情況②,這也是其優于以住房交易規模等指標表征新增住房需求的做法之處。

　　基于上述思路,本文針對新增住房需求中的主動需求和被動需求部分,分別設計了基于人口普查、1%人口抽樣調查等公開統計資料的量化測算方法。 表 1 以 2001—2010 年天津市情況為例對計算過程進行說明③。

　　(一)主動需求規模的測算

　　理論上,給定時期內新增住房主動需求規模應等于同一時期內城鎮家庭戶的凈增加數。 但在實際操作中,由于我國多數城市的范圍都處于快速擴張階段,需要對由此帶來的“就地城鎮化”現象的影響進行修正(Wu 等,2016)。 “就地城鎮化”是指,由于城鎮范圍擴大,部分在上一次人口普查/ 抽樣調查中的鄉村家庭戶,可能在未發生住房變遷的情況下在下一次人口普查/ 抽樣調查中被記為城鎮家庭戶④。 顯然,這種情況會導致統計數據中城鎮家庭戶的增加,但并不產生實際的新增住房需求。 相應地在計算中應排除就地城鎮化的影響,否則會系統性高估主動需求規模。

　　以天津市 2001—2010 年間新增住房主動需求規模為例。 根據兩次人口普查數據,2000 年末天津市城鎮家庭戶數為 221. 11 萬戶,2010 年末則增加至 287. 59 萬戶,凈增 66. 48 萬戶,但其中包含了就地城鎮化的影響,本文采用 Wu 等(2016)的設計方法進行修正。 2000 年末居住在天津的本地鄉村人口數(即“戶口在常住地的鄉村人口數”)為 259. 84 萬人,根據天津市統計部門在 2001— 2010 年間披露的數據,十年間累計人口自然增長率為 1. 815%。 由此可知,如果沒有就地城鎮化、人口遷移等因素影響,至 2010 年末天津本地鄉村人口數應增長至 264. 55 萬人,但 2010 年人口普查的實際報告值為 236. 82 萬人,差異值為 27. 73 萬人。 進一步,由人口普查數據計算得出 2001— 2010 年間天津市遷出的鄉村人口數為 14. 76 萬人①,由此推斷這一時期實現了就地城鎮化的鄉村人口數為 12. 98 萬人。 再結合 2010 年人口普查給出的天津市鄉村家庭戶戶均規模(3. 38 人/ 戶), 最終得到這一時期天津市就地城鎮化規模約為 3. 85 萬戶。 因此,修正后的天津市 2001—2010 年間新增住房主動需求規模為 62. 63 萬套。

　　在此基礎上,還可以進一步將主動需求規模拆分為城鎮家庭戶的自然增長和機械增長兩種來源。 本文選擇以其中相對更明晰的自然增長部分作為直接測算對象,并假設城鎮家庭戶的自然增長速度與人口自然增長速度保持一致。 如前所述,2000 年末天津市城鎮家庭戶數為 221. 11 萬戶,且 2001—2010 年間天津市累計人口自然增長率為 1. 815%,由此可得在此期間由于自然增長而導致的城鎮家庭戶增加(亦即由城鎮家庭戶自然增長而形成的新增住房主動需求)為 4. 01 萬戶( 套) ;相應地,由城鎮家庭戶機械增長而形成的主動需求應為 58. 62 萬套。

　　(二)被動需求規模的測算

　　給定時期內新增住房被動需求規模等于期初住房存量在該時期內的拆除數量。 本文采用黃敬婷和吳璟(2016)設計的城鎮住房拆除規模估算方法。 其基本思路是,針對每一個按所居住住房建成年代劃分的城鎮家庭組(如居住在建成于 1980—1989 年間住房的家庭),分別利用期初和期末兩次人口普查或抽樣調查數據計算其規模,再由其差值計算該組別住房在這一期間的拆除規模,最終加總各住房年代組后獲得城鎮住房的總拆除規模②。 仍以表 1 為例,按此思路計算得到,天津市 2001—2010 年間住房被動需求規模為 29. 93 萬套。

　　基于上述方法,本文采用 2000 年第五次全國人口普查和 2010 年第六次全國人口普查數據計算 2001—2010 年間新增住房需求規模,采用第六次全國人口普查和 2015 年 1%人口抽樣調查數據計算 2011—2015 年間新增住房需求規模,并同時在全國和省級層面上開展上述測算。 需要說明的是,如果能夠獲得所需基礎數據,上述方法同樣適用于對城市層面新增住房需求規模的測算。 同時,只要后續人口普查/ 抽樣調查的數據口徑不發生重大調整,該方法也將繼續適用于對此后時期新增住房需求規模的測算③。

　　三、城鎮新增住房需求規模的測算結果及核心發現

　　(一)全國層面城鎮新增住房需求情況

　　表 2 給出了 2001—2010 年和 2011—2015 年兩個時間段內全國層面城鎮新增住房需求規模的測算結果①,為保證兩個時期間的可比性,均采用年均指標進行展示。 其中,有三個方面的趨勢性特征尤其值得關注。

　　1. 全國層面新增住房需求規模有所上升。

　　2001—2010 年間全國年均新增住房需求約為 812. 2 萬套,至 2011—2015 年間則增長到 974. 5 萬套,增幅達 20%。

　　2. 新增住房供需對比情況經歷了由供需基本平衡向供過于求的逆轉。

　　基于《中國統計年鑒》等數據源,本文以城鎮住房竣工規模作為有效住房供應的指標,測算了 2001—2010 年和 2011—2015 年兩個時間段內全國層面城鎮新增住房供應規模①。 2001—2010 年間全國年均新增住房供應 818. 4 萬套,即新增住房供需比(定義為同一時期同一市場中的新增住房供應規模和新增住房需求規模之比)為 100. 8%,屬于供需基本平衡②。 但至 2011—2015 年間,全國年均新增住房供應大幅增長至 1145. 9 萬套,增幅達 40%,新增住房供需比相應上升至 117. 6%, 即從增量角度看存在明顯的供過于求。

　　3. 新增住房需求的構成從以主動需求為主轉變為以被動需求為主。

　　2001—2010 年間,全國層面年均新增住房主動需求規模 475. 5 萬套,但至 2011—2015 年間則下降至 215. 8 萬套。 進一步分析可以發現,主動需求規模下降主要來自于其中的城鎮家庭戶機械增長部分,其年均規模由 2001—2010 年間的 399. 3 萬套大幅縮減至 2011—2015 年間的 111. 9 萬套,降幅達到 72%。 與之相反,由住房拆除引致的新增被動需求規模則由 2001—2010 年的年均 336. 7 萬套上升至 2011—2015 年間的 758. 7 萬套,增幅高達 125%。 相應地,主動需求在新增住房需求中的占比也由前期的 58. 6%下降至后期的 22. 2%。

　　上述三方面趨勢共同勾勒出這一時期全國層面住房市場的基本特點。 2001—2010 年間,持續快速城鎮化等因素帶動了對住房的強勁主動需求,住房市場新增供需整體處于平衡甚至供略不應求的狀態,這解釋了所謂住房市場“黃金十年”期間全國范圍內住房價格持續較快速度上漲等現象。 2011—2015 年間,城鎮家庭戶機械增長速度明顯放緩,但同時全國范圍內的大規模城鎮棚戶區改造帶動了新增被動需求大幅上升,這使得新增住房需求的總規模仍出現上升,但其構成發生明顯變化。 另外,受國際金融危機后經濟刺激計劃的影響,大部分地區的住房建設規模激增并在 2010 年左右逐步形成有效供應,導致新增住房供應開始大幅超過新增住房需求,甚至造成較為嚴重的住房庫存問題,并在 2013 年左右達到頂峰。 本文第 4 部分將對上述變化進行更細致分析。

　　(二)省級層面城鎮新增住房需求情況

　　本文進一步測算了 27 個省、自治區、直轄市(以下簡稱省份)新增住房需求規模③。 在需求規模、供需比、需求結構等方面,不同省份,尤其是東、中、西部省份①之間,表現出顯著差異性。

　　1. 新增住房需求規模出現較大幅度上升的省份集中在中、西部地區,若干東部地區省份新增住房需求規模持平甚至出現回落。

　　圖 1 展示了 2001—2010 年和 2011—2015 年兩個時期各省份年均新增住房需求規模情況。 對比前后兩個時期,廣西、貴州、云南、甘肅等多個西部省份的新增住房需求規模出現較大幅度上升, 其中廣西和貴州的新增需求規模增幅均超過 100%,9 個參與計算的西部省份的平均增幅達到 50%。 中部省份的新增住房需求規模增長幅度普遍位于中游,8 個參與計算的中部省份的平均增幅為 33%。 相比之下,東部省份新增住房需求規模的增幅明顯較低,10 個參與計算的東部省份的平均增幅僅為 13%。 其中,廣東省年均新增需求規模幾乎持平,上海和北京的年均新增需求規模則分別下降了 47%和 10%。

　　2. 東部省份新增住房供不應求情況明顯扭轉,但部分中、西部省份新增住房供需比反而出現下降。

　　圖 2 展示了兩個時期各省份新增住房供需比情況。 2001—2010 年間,10 個參與計算的東部省份的新增住房供需比平均僅為 101. 3%,其中廣東、北京、浙江、福建等省份的供應缺口達到甚至超過 20%。 但至 2011—2015 年間,東部省份新增住房供需比平均值上升至 139. 2%(即使排除供需比最高的遼寧省,平均值也達到 121. 2%),除北京(95. 9%)外沒有新增住房供應規模低于新增住房需求規模的省份②。 與之相反,廣西、云南、湖南、湖北、河南等中、西部省份新增住房供需比下降,2011—2015 年間存在新增住房供不應求現象的省份也主要集中在中、西部地區。

　　3. 主動需求在新增住房需求中的占比普遍出現下降,東部省份尤其明顯。

　　圖 3 展示了兩個時期各省份主動需求在新增住房需求中的占比情況。 除天津和湖北以外,其他省份主動需求占比均出現下降,其中東部省份的下降尤為明顯。 2001—2010 年間,10 個參與計算的東部省份中主動需求在新增住房需求規模中的占比平均達到 69. 6%,上海、北京、廣東、浙江等熱點地區中主動需求更是在新增住房需求中占絕對主導地位。 但至 2011—2015 年間,東部省份主動需求在新增住房需求規模中占比的平均值已下降至 32. 5%。 中、西部省份在 2001—2010 年間的主動需求占比平均值分別為 48. 1%和 43. 1%,屬于被動需求偏多的情況,2011—2015 年間主動需求占比進一步降至 25. 1%和 19. 6%。

　　四、成因分析和趨勢預測

　　上述測算從結果層面展示了 2001—2015 年間我國城鎮新增住房需求規模及其構成的變化情況。 為分析上述變化的成因,并基于該規律及其演化趨勢預測住房需求的未來發展狀況,本節將圍繞家庭機械增長、家庭自然增長和住房拆除這三項新增住房需求的主要來源逐一展開討論,并嘗試對 2021—2030 年間發展趨勢做出展望。

　　(一)城鎮家庭戶機械增長

　　全國范圍而言,城鎮家庭戶的機械增長主要來源于城鎮化進程中人口從農村地區向城鎮地區的遷移,即“異地城鎮化”。 “異地城鎮化”和“就地城鎮化”同為構成人口城鎮化的主要形式。 此前測算結果顯示,2011—2015 年間城鎮家庭戶機械增長部分形成的年均新增住房需求規模較 2001—2010 年間出現大幅度下降。 這一趨勢首先源于這一期間我國城鎮化速度的整體回落。 如圖 4 所示,我國城鎮化率的提升速度自 20 世紀 90 年代中期起明顯加速,2001—2010 年間正處于城鎮化速度最快的階段,年均城鎮化率增幅約 1. 37 個百分點。 此后城鎮化速度則出現較明顯回落, 2011—2015 年間年均城鎮化率增幅約 1. 23 個百分點,2016—2020 年間年均增幅預計不超過 1. 13 個百分點。 其次,異地城鎮化和就地城鎮化的相對構成也發生了一定變化。 我國人口城鎮化 2011 年以前以異地城鎮化為主,2011 年后逐步轉變為異地城鎮化和就地城鎮化并重(蘇紅鍵和魏后凱, 2018)。 本文測算結果顯示,2001—2010 年間異地城鎮化在新增城鎮化人口中的占比為 62. 6%, 2011—2015 年間則降至 44. 7%。 這一轉變一方面源于國家實施的鼓勵外出務工人員返鄉創業就業、鄉村振興等政策,所導致的異地城鎮化人口減少;另一方面也源于國家支持就地、就近城鎮化所取得的成效(厲以寧,2018)。 這也再次表明,若忽略現實中大量存在的就地城鎮化現象,直接以城鎮化率速度判斷城鎮新增住房需求,將導致明顯的偏誤。

　　進一步采用以下三個步驟對未來城鎮家庭戶機械增長規模進行初步估計。 首先,基于 Logistic 模型①對 1990—2019 年間全國城鎮化率水平進行擬合,并由此得到 2020—2050 年間預測值(圖 4 中虛線部分)。 該模型顯示,全國層面城鎮化率增長曲線的增速拐點出現于 2007 年左右,此后城鎮化率提升速度已經并將繼續呈下降趨勢。 2021—2030 年間年均城鎮化率增幅預計在 1. 03 個百分點左右,此后增幅將進一步回落,直至城鎮化率水平在 21 世紀中葉穩定于約 80%的峰值。 其次,綜合城鎮化率預測結果和全國城鄉總人口預測值②,預測得到 2020—2030 年間各年末全國城鎮人口水平,以及各年份的城鎮人口增量。 最后,假設異地城鎮化在人口城鎮化進程中占比和城鎮家庭戶規模均保持 2011—2015 年間情況,即可最終計算得到城鎮家庭戶機械增長引致的新增住房需求規模。 基于上述測算,城鎮家庭戶機械增長部分預計在 2021—2025 年間年均貢獻約 101 萬套新增住房需求,2026—2030 年間則為年均 94 萬套,與 2011—2015 年相比分別下降了 10%和 16%。

　　圖 4 給出的擬合模型也有助于解釋 2001—2015 年不同省份間的變化趨勢差異。 圖 4 的三個分圖,分別將 2000、2010 和 2015 年各地區的城鎮化率水平標注在反映城鎮化率進程的擬合/ 預測曲線上。 2000 年大部分省份均處于其中的加速階段,這解釋了 2001—2010 年間城鎮家庭戶機械增長引致的主動需求普遍旺盛的現象。 至 2010 年,以東部省份為主的部分省份已率先進入減速增長階段,相應地其在 2011—2015 年間城鎮家庭戶機械增長引致的主動需求出現回落;多數中西部省份則仍處于加速增長階段,相應的城鎮家庭戶機械增長引致的主動需求仍然旺盛。 而 2015 年 (乃至 2020 年),已經有包括部分中西部省份在內的更多省份陸續進入城鎮化率水平的減速增長階段,這也預示著 2021—2030 年間城鎮家庭戶機械增長引致的主動需求規模下降的現象將在更多地區出現。

　　(二)城鎮家庭戶自然增長

　　前述測算結果顯示,2001—2015 年間城鎮家庭戶自然增長對新增住房需求的貢獻度保持在 10%左右,是新增住房需求三項來源中貢獻度最低的一項,這與長期計劃生育政策下我國人口自然增長率下降、老齡化提升的總體趨勢相吻合。

　　預測結果同時顯示,城鎮家庭戶自然增長引致的新增住房需求規模未來將繼續呈下降趨勢。若干針對我國家庭生命周期的研究顯示,20 ~ 34 歲是城鎮人群形成新家庭的高峰年齡段(于洪彥和劉艷彬,2007;陳斌開等,2012),換言之,20 ~ 34 歲年齡段人口規模將直接決定城鎮家庭戶自然增長數量。 根據這一思路,本文采用以下思路預測城鎮家庭戶自然增長引致的新增住房需求規模。首先,基于 2015 年人口抽樣調查提供的全國城鎮人口分年齡段分布數據,結合中國保險監督管理委員會(現中國銀行保險監督管理委員會)發布的《中國人身保險業經驗生命表(2010—2013)》中刊載的各年齡段死亡率數據,在不考慮城鎮人口機械增長的前提下,預測得到 2020 年、2025 年和 2030 年末全國城鎮 20~34 歲人口規模。 其次,如表 3 所示,針對各個 5 年段時期,分別計算全國城鎮 20~34 歲人口規模在期初和期末的平均值。 最后,基于表 3 中前三個 5 年段時期計算 20~34 歲人口規模與年均城鎮家庭戶自然增長需求之間的比例關系,并由該比例計算得到后兩個 5 年段時期年均城鎮家庭戶自然增長需求規模的預測值。 結果顯示,受 20 世紀末至 21 世紀初人口低出生率影響,2021—2025 年間城鎮家庭戶自然增長引致的新增住房需求規模年均約 85 萬套,2026— 2030 年間則為年均約 64 萬套,分別較 2011—2015 年下降約 19%和 38%。

　　(三)存量住房拆除

　　2011—2015 年間與 2001—2010 年間城鎮新增住房需求的另一重要變化,是由存量住房拆除引致的被動住房需求大幅度提升,這主要源于我國在 2010 年前后啟動的大規模城鎮棚戶區改造。 2008 年,棚戶區改造正式被列為保障性安居工程的重要組成部分推向全國,隨后陸續出臺多項政策文件進行指導和支持,特別是 2009 年 12 月底國家住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會等五部門印發的《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》中,明確提出“用 5 年左右時間基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區改造”的工作要求,極大地推動了棚戶區改造等城市更新工作在全國范圍內的快速推進。 2015 年 1 月份全國棚戶區改造經驗交流會上公布的數據顯示,2010—2014 年全國累計改造棚戶區達 2100 萬戶。 2015 年 6 月國務院頒布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》,進一步提出 2015—2017 年間改造城鎮棚戶區住房 1800 萬套的目標和“推進棚改貨幣化安置”等新舉措,此后僅 2015 年一年全國城鎮棚戶區改造開工規模就超過 600 萬戶①。

　　但從未來趨勢看,繼續以大規模住房拆除形式推進城市更新改造的必要性正在下降。 基于全國人口普查數據,表 4 中展示了城鎮存量住房按建成年代及設施水平的分布情況。 從 2000 年到 2015 年,全國層面建成年代較早(2000 年以前,尤其是 1980 年以前)的老舊住房占比持續下降;各地區測算結果顯示,西部省份老舊住房占比下降更快。 此外,戶內無獨立廚房、無獨立廁所的住房比例也呈現顯著降低趨勢。 與之相應,2018 年后,改造提升逐步取代拆除重建成為城市更新的主要形式,尤其是自 2020 年以來著力加強城鎮老舊小區改造工作力度。 以上跡象表明,2020 年以后的新增住房被動需求規模很有可能較之前出現明顯回落。

　　本文參考黃敬婷和吳璟(2016)提出的住房拆除規模預測方法,對 2021—2030 年的拆除規模進行預測。 考慮到對于相同房齡組的住房而言,其建成年代越靠后,住房質量越高、拆除率越低,此處基于 2001—2010 年和 2011—2015 年的測算數據對于各房齡組在 2021—2030 年間的拆除率進行等比例趨勢外推②,并根據外推得到的拆除率計算拆除規模。 預測結果顯示,2021—2025 年間年均城鎮住房拆除規模約 470 萬套,2026—2030 年間約為年均 297 萬套,較 2011—2015 年的 758. 7 萬套相比分別下降了 38%和 61%。

　　綜上,城鎮新增住房需求規模在 2020 年后的十年間將出現較為明顯的下降。 預測得到 2021—2025 年間年均城鎮新增住房需求約為 656 萬套,2026—2030 年間約為年均 455 萬套,分別較 2011—2015 年下降 33%和 53%。

　　(四)可能存在的新趨勢及其影響

　　需要注意的是,上述預測的前提是三項主要需求來源均基本延續此前的核心規律。 如果我國的城鎮化模式、城鎮家庭生活周期特征、城鎮居民住房需求特點等出現關鍵性變化,則可能超出本文測算和預測的假設條件,并對我國未來城鎮新增住房需求規模產生重要影響。

　　1. 新型城鎮化戰略的影響。

　　此前的預測結果顯示 2021—2030 年間我國城鎮化率水平的提升速度將進一步放緩。 但城鎮化率水平增速與城鎮家庭戶機械增長規模間的聯系并不是恒定的,而將受到城鎮化模式的影響,因此有必要高度重視 2014 年以來戶籍制度改革等一系列新型城鎮化戰略的影響。 例如,2010 年第六次全國人口普查和 2015 年人口抽樣調查數據均顯示,城鎮人口中約 12%為非家庭戶,其中相當部分為居住于工棚等非臨時居所或宿舍的進城務工人員;如果進城務工人員融入當地的程度顯著提升,則部分非家庭戶人口將轉化為家庭戶人口并形成對城鎮住房的需求。 再如,隨著多數城鎮落戶門檻的降低,“異地城鎮化”在城鎮化人口中的占比可能出現回升,這也將形成更大規模的新增住房需求。

　　2. 城鎮家庭戶規模的下降趨勢。

　　此前的預測結果顯示,2021—2030 年間全國范圍內 20~34 歲年齡段人口呈顯著下降趨勢。 但與此同時,我國城鎮家庭的戶均規模整體呈下降趨勢,由 2000 年的戶均 3. 81 人減少到 2015 年的 2. 93 人。 特別是年輕群體的獨立居住正在成為一大趨勢(聶偉和風笑天,2017;常進鋒,2017),城鎮家庭戶人口中一人戶占比已從 2000 年的 2. 40%上升到 2015 年的 4. 24%。 這意味著在同樣的城鎮人口規模下將形成更多的家庭戶,可能在一定程度上減輕年輕人口規模下降對城鎮新增住房需求的負面影響。

　　3. 城鎮家庭對住房質量需求的普遍性、大幅度提升。

　　本文沒有單獨考慮城鎮家庭在質量維度(包括面積、品質等)的住房升級需求,而是假設這種升級能夠結合“新建住房-梯度過濾-存量住房拆除”的過程完成。 但如果城鎮家庭住房質量需求出現大幅度提升,超出了住房市場過濾效應的容納能力,則有可能直接形成新增住房需求。 這種對住房質量的普遍性、大幅度需求提升可能源于居民收入水平增長,也可能源于人口老齡化等趨勢引致的對住房特定維度品質的新需求。 若干市場調查結果均顯示①,2020 年新冠肺炎疫情期間,由于多數家庭居家時間的大幅提升和居家辦公、居家學習等新需求的出現,城鎮家庭對當前住房條件的不滿意度出現較普遍提升,換言之有可能較普遍出現住房升級需求。

　　4. 城鎮家庭第二居所需求的上升。

　　本文測算城鎮住房需求規模的基礎假設是一個家庭在一個時間點上僅需要使用一套住房。 隨著居民收入水平的持續提升和居住需求多樣性程度的提高,部分家庭可能形成對第二居所的使用需求,如城郊的周末居所乃至于外地的度假居所等。 美國全國住宅建造商協會(NAHB)的統計顯示,2016 年美國全國住房存量中的 5. 6%(約 740 萬套)屬于家庭的第二居所。 如果我國城鎮家庭第二居所需求出現顯著提升,有可能成為城鎮新增住房需求的又一核心驅動力,甚至是新的主要增長點。

　　五、結論與啟示

　　本文界定了城鎮家庭戶自然增長、城鎮家庭戶機械增長和城鎮存量住房拆除三項新增住房需求來源,以此為框架設計了基于人口普查等公開統計數據定量測算城鎮新增住房需求規模的系統性方法。 基于該方法,本文定量測算了 2001—2010 年和 2011—2015 年間我國城鎮新增住房需求規模。 測算結果表明,在此期間城鎮家庭戶機械增長速度明顯放緩,但同時全國范圍內的大規模城鎮棚戶區改造帶動了新增被動需求大幅上升,被動需求取代主動需求成為新增住房需求的最主要來源;同時,盡管新增住房需求規模小幅上升,新增住房供需關系仍經歷了從基本均衡向供過于求的變化。 本文還初步展望了 2021—2030 年間新增住房需求規模的變化趨勢。 從全國層面上看,城鎮家庭戶自然增長、城鎮家庭戶機械增長和城鎮存量住房拆除所引致的新增住房需求規模均預期出現下降,2021—2025 年間年均城鎮新增住房需求約 656 萬套,2026—2030 年間約年均 455 萬套, 分別相較 2011—2015 年下降 33%和 53%。 但住房升級需求、第二居所需求等新趨勢不容忽視,有潛力成為未來城鎮新增住房需求的新興來源。

　　本文的研究工作具有兩方面重要意義。 方法層面上,本文設計的城鎮新增住房需求規模測算方法和預測思路建立在公開的宏觀數據基礎上,在全國、省份和城市層面上均具有較強可操作性, 能夠直接支持各級政府主管部門推進“十四五”乃至更長跨度的住房發展規劃編制工作,以及房地產企業等市場參與者的宏觀層面戰略制定。 研究發現層面上,本文的預測結果表明城鎮新增住房需求規模在全國范圍內的逐步下降是難以逆轉的趨勢。 對于政府管理者而言,這一方面意味著過去十幾年間建立在旺盛新增住房需求基礎上的以大規模房地產開發刺激經濟發展、高度依賴土地財政收入等傳統發展模式已不可持續;另一方面也提示在制定未來住房發展規劃時,應注重推動規劃重點由數量維度向質量、結構維度的轉變。 房地產企業同樣應當積極適應這一重大變化,主動推進產業轉型升級。