房地產開發造價管理期刊論文發表

　　摘 要:在房地產開發項目中,工程造價人員在施工階段的造價管理中起著舉足輕重的作用,本文重點就施工階段的造價管理展開較詳細的論述。

　　關鍵詞:施工階段,造價管理,工程簽證,造價咨詢,竣工結算

　　大家知道,房地產項目的造價控制貫穿于項目開發的全過程,即涵蓋項目投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工驗收階段、銷售階段乃至項目后期管理階段。房地產開發的前期過程中的造價控制對項目節約成本,減少投資起關鍵作用,但是這階段成本控制主要集中在決策層面。后期階段的成本控制,工程造價人員在其中所起的作用也較少。房地產開發的中期—施工階段,成本控制方法單一,但是對從事造價人員的成本控制水平要求較高。所以本文主要從施工階段房地產開發過程來探討造價管理。

　　施工階段是造價管理的重要階段,項目開發進人施工階段后,項目造價管理的實質內容為施工合同管理的具體實施。由于在設計階段和招投標階段的造價管理已經基本確立了項目的建設成本,所以施工階段的主要任務是控制項目的額外支出,即嚴格把關項目的工程變更,減少施工單位索賠事件的發生。由于開發商、設計單位、施工單位以及其他因素的影響,在工程項目實施過程中施工的實際情況與工程招投標時所設想的情況往往有-定程度的改變,導致工程變更時有發生,從而造成工期的延誤、工程內容的增加或施工工序的改變。這些都將直接導致工程造價的增加,控制變更是這一時期開發商的主要工作,因為這直接關系到項目的最終造價。如果有變更的情況出現,開發商應該盡快地分析變更產生的原因及其影響,及時合理地做好變更的控制工作。如何對變更進行有效的控制,可以考慮以下幾個方面:

　　1. 有效控制工程變更從圖紙會審開始

　　在投標完成并確定總承包方后,會由開發商牽頭,各參與施工的單位參加設計交底及圖紙會審會議。雖然,此次圖紙會審是招投標完成后進行的,大多數問題的解決會增加工程造價,但是能夠在正式施工前解決,可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠,而且隨著承包商和監理公司的介入,可以從施工及監理的角度審核圖紙,及時發現錯誤和不合理因素。減少后期工程索賠的不確定性風險,避免不必要的人為失誤導致的工程索賠。作為開發商一方的工程造價管理人員應以圖紙會審為起點,在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實際,控制工程變更,使造價控制的主動權掌握在房地產企業手中。

　　2. 施工階段的造價管理必須兼顧工程進度

　　工程項目建設的目標系統是一個由質量、投資、進度二大要素組成的矛盾統一體,其中任何一個要素的變化,都會引起另外兩個因素的相應變化。在工程質量必須符合國家相關標準的前提下,開發商可以調整的就是投資和進度。施工階段的造價控制,必須做到將投資與進度掛鉤,因為除施工方引起的工期延誤,都會因施工實際情況而轉化為工程成本的增加。嚴格控制好合同工期,也就保證了工程成本的可控性。在簽訂合同時首先要確定一個合理的施工工期,既要兼顧科學性、又要兼顧經濟性,雖然時間對房地產價格的影響較強烈,尤其是商業地段的房地產,差一個月就會導致利潤相差懸殊,但不能沒有在沒有科學計劃、科學調度、充足資金的保證下一味的搶工期忽略自然規律的作用,這樣做只會導致工程造價的后期失控,也會問接地影響工程質量,為今后的維修管理埋下隱患。因房地產企業引起延誤工期,造成鋼材水泥等建材價格上漲,超過合同規定上限的房地產企業也要承擔相應的施工索賠。因此有了一個科學合理的合同工期后,在施工階段就要嚴格的制定工程進度計劃,合理安排施工,定期檢查實際進度和計劃進度,及時發現問題,及時解決問題。獎懲分明,確保實際完工工期與合同工期大體⊥致,只有這樣工程造價才是可以控制的。

　　3. 委托造價咨詢單位進行工程造價控制

　　隨著社會分工不斷專業細化,市場造價咨詢機構的發展、完善,房地產開發企業應委托一家資質、信譽良好,有技術實力的造價咨詢單位進行跟蹤審計。跟蹤審計對工程成本控制起著非常積極地作用,跟蹤審計的作用主要有以下幾個方面:

　　3.1 檢查項目概算的執行情況。檢查有無超出批準概算范圍投資和不按概算批準的規定購置自用固定資產,擠占或虛列工程成本等問題;

　　3.2 檢查工程設計變更、施工現場簽證手續是否合理、合規、及時、完整、真實;

　　3.3 加強設備、材料價格控制,尤其要對建設單位關聯企業所供設備、材料的價格進行檢查,防止從中加價;

　　3.4 對已購設備、材料因故不能使用的,要分析原囚,分清責任,并督促建設單位及時處理,避免造成更大的損失。

　　4. 工程簽證管理是造價管理的重心

　　工程簽證是工程合同價款調整的重要依據之一,對于一個具體工程項目而言,要杜絕工程變更幾乎是不可能的,而合同雙方在變更處理上總是存在分歧,建設單位力圖讓工程變更規模盡可能小以利于控制投資規模,施工單位則傾向于通過工程變更取得較高的額外補償,在工程實踐中,工程簽證存在以下問題:

　　4.1 如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類,使工程簽證更加合理;

　　4.2 在投標報價時,忽略中標后可能出現的工程變更問題,沒有考慮工程變更帶來的風險;

　　4.3 工程實施過程中,如何嚴格履行合同,使工程簽證有據可查,有法可依;

　　4.4 在變更工程造價中,如何防止開發商和施工單位對工程簽證理解發生分歧;

　　4.5 怎樣使工程簽證同時具各合理性、可計量性和時效性。

　　現場簽證要符合現行技術規范和技術標準,如果違背了技術要求、不符合國家的工程量計算規則或不符合國家定額的內容,既使簽證程序符合規定,也同樣是不合理的。可計量性是指文字表達清楚;可以最終轉化成清單計價格式或套用定額能夠準確計量,并與實際情況相符。否則很容易引起糾紛,有的簽證僅表達變更的工程內容沒有記錄變更的工程量,或者沒有準確表達無法計量,或者表述不到位,使結算雙方產生不同的理解,這都將會給竣工結算留下了漏洞，引起不必要的糾紛。

　　5. 強化結算管理,把好審核關

　　房地產企業竣工決算真實的反映整個房地產開發工程的實際造價,從某些方面講也反映了房地產企業對工程造價管理的能力。要想及時辦好工程竣工結算必須及時收集、整理資料,包括工程竣工圖、設計變更通知、各種簽證資料等。這些資料的收集和取證還必須注意其有效性,如設計變更通知書必須由原設計人員簽名及設計單位相關印鑒,現場監理的簽證必須有施工單位工地負賈人的簽章并征得設計人員的認可等。房地產開發商要高度重視正程結算工作,提高結算管理水平,要制定明確的時間要求和考核機制,保證工程及時結算,工程結算要按照國家有關政策和規定,實事求是地進行編制。業主方的審核人員應堅持按合同辦事。對工程預算外的費用嚴格控制,嚴格把好價款審核這最后一關。對于未按圖紙要求完成的工程量及未按規定執行的工程簽證一律核減費用,凡合同條款未明確包含的費用、屬于風險費包含的費用、未按合同條款履行的違約等一律核減費用。只有嚴格把好項目每個合同的工程結算工作,編制正規的結算報告,能為工程項目的整體竣工決算打下良好的基礎,避免開發企業利益受到損壞。

　　6.結束語

　　房地產企業施工階段的造價管理從本質上說是對施工合同實施的具體管理。只有做好以上幾個方面的工作,施工合同的科學管理才能得以實現,才會給企業帶來實實在在的效益。此階段的造價管理工作直接關系到房地產工程項目成本控制的成敗以及房地產項目的利潤高低,我們應高度重視此階段的工程造價管理。利用科學的管理手段,前人積累的工作管理經驗,通過積極創新的思維方式,使得施工階段的王程造價管理走向一個新臺階。