房地產項目成本管理的問題分析及對策研究

　　摘要：房地產企業(yè)的成本管理意義十分重大，很多房地產企業(yè)就是由于成本管理的失控導致了開發(fā)成本居高不下，最后使得利潤嚴重縮水，更甚者用房屋價格的飆升來彌補自己開發(fā)期間損失的成本，達到自己的預期利益，又或者使開發(fā)目標不能完全實現(xiàn)。本文基于對房地產項目成本管理現(xiàn)狀的分析，筆者在此基礎上進項問題研究，進而提出相應對策。

　　關鍵詞：房地產;項目分析;成本管理

　　《中國房地產估價與經紀》(雙月刊)雜志創(chuàng)刊于1997年6月，2007年1月變更為現(xiàn)名，是住房和城鄉(xiāng)建設部主管、中國房地產估價師與房地產經紀人學會主辦的房地產估價、房地產經紀行業(yè)的惟一專業(yè)刊物。

　　一、房地產項目成本管理現(xiàn)狀

　　新形勢下，我國的房地產行業(yè)在國民經濟發(fā)展中有著重要的地位，隨著經濟全球化和市場經濟的發(fā)展，國內更多的企業(yè)開始把控成本，更是把成本管理當作房地產項目經營的重中之重，在提高工程質量的同時，盡可能地縮短時間，提高企業(yè)效率和經濟效益。企業(yè)在確保房地產工程質量和安全的基礎上，更多地把重點放在項目的成本管理中，保證自身在激烈的市場競爭中有一席之地。

　　國外把相關房地產機構進行了一個高效整合，完善了房地產體制。然而國內的房地產業(yè)則與國際先進水平有著較大差距，對項目的成本管理也存在著諸多缺陷，沒有正確認識到項目成本的重要性，對項目成本管理的放松以至于造成大量的浪費，使成本不斷攀升，造價不斷抬高，從而導致過多成本材料的流失。

　　二、房地產項目成本管理存在的問題

　　(一)投資階段成本管控力度低

　　1.缺乏規(guī)范的成本管理制度和體制

　　雖然很多房地產企業(yè)高度重視成本的管理，但由于沒有指定正確的成本管理制度和內部的規(guī)章制度，詳細的崗位職責分工，成本控制，開發(fā)過程標準化等等導致成本大量流失，從而增加了開發(fā)成本，使房地產企業(yè)的利潤急劇縮減。

　　2.成本管理的范圍過小

　　房地產企業(yè)成本管理在計劃經濟的影響下，更多的開始關注生產成本的管理，而失去了供應和銷售環(huán)節(jié)的關注，致使在成本的把控上沒有更多考量。導致房地產項目成本浪費過大。根據成本動因的理論來看，企業(yè)的所有成本是指從生產到消費者手中的所有過程。

　　3.成本管理觀念較為落后

　　如果為了降低成本而減少成本的費用，則很有可能會造成企業(yè)的效益和工程質量的雙降，這樣的成本管理是一種消極而且錯誤的成本管理方法。因此，企業(yè)更不能為了達到管理成本的目的，一味地減少成本，要想使利益最大化，就要通過科技手段創(chuàng)新，進而提高生產效率。

　　(二)設計階段人力、物力的浪費

　　1.設計前期市場調研

　　房地產項目的開發(fā)往往前期會做大量的市場調研數(shù)據報告，這些都是需要花費大量的人力、物力及時間來完成的。而這些也是需要一定量的成本的支持。市場調研期間的費用都需要公司報銷，這些費用也可以算在項目成本里面。如果市場調研安排不合理，就會導致項目開發(fā)期間成本的增加，使得房地產商的開發(fā)成本上漲，過多浪費。

　　2.項目招標階段

　　項目的招標采購是指項目開發(fā)的競標，而競標期間的成本往往指的是踩盤、撰寫報告的人力與時間等，項目招標的企業(yè)計劃的初始階段，要予以重視。

　　3.設計中期方向的變更

　　在前期的設計階段，經常會耗費大量的人力、物力等進行策劃溝通、實地考察、市場調研等。設計期間如果產品定位的變更會導致更多資源的廢棄，同時要花費多的人力、物力、時間去做考察研究，重新定位，導致成本的浪費和增加。

　　(三)施工階段材料成本難以掌握

　　1.無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本

　　當前許多房地產企業(yè)都是先完成項目，再進行實際成本的核算，所以我們在項目的開發(fā)周期內不能及時知道它新的動態(tài)成本的狀況，因此，我們不能在項目的開發(fā)過程中及時將發(fā)現(xiàn)的問題解決，這也加大了成本無法掌控的風險。

　　2.難以及時跟蹤各類材料的價格變更及應用狀況

　　許多房地產企業(yè)是自己采買設備材料的，在設備材料的采買過程中涉及廠商、材料的型號、價格、優(yōu)惠力度等大量信息，當前新的信息動態(tài)不能及時通過手工管理模式進行掌控，所以，很難在各個項目之間進行資料共享，這也使原料的采買過程中做出準確的判斷，進而增加成本。

　　3.施工期間的人力、物力和時間的安排不合理造成的浪費

　　房地產的施工階段是房地產項目中最重要的組成部分，它要貫徹連接前面所有下細節(jié)，才能建成這個項目進入到最后的營銷階段。而在施工階段也是人力、物力等資源浪費最大的階段，在整個施工期間如果人員、物料管理不恰當造成的損失將會使整體成本大幅度增加，導致房屋的價格上漲。

　　(四)營銷階段活動太過形式化

　　1.銷售優(yōu)惠活動

　　在銷售期間，不管是車位還是住宅或者商鋪等，開發(fā)商會根據節(jié)日時間點的不同，而不斷地增加優(yōu)惠力度，這些優(yōu)惠的點位都是需要開發(fā)商自己承擔并且結算在成本里面的費用，同時這些費用也是不可忽略的。

　　2.營銷期間的暖場活動成本

　　開發(fā)商會根據節(jié)點在售樓部組織暖場活動，主要是為了增加售樓部人性化的接待客戶，從而實現(xiàn)高比例的成交。暖場活動是售樓部的常見活動，會隔一段時間有一場大型活動，經常會有一些小型活動。開發(fā)商也會和活動公司協(xié)議舉辦小型活動，更好地服務現(xiàn)場客戶。

　　3.銷售代理公司的代理費用

　　一般開發(fā)商在營銷階段為了更好地實現(xiàn)商品的去化率，同時會找第三方代理公司進行PK制現(xiàn)場管理。而第三方代理公司會通過競標、打標等環(huán)節(jié)贏得項目代理權。開發(fā)商就需要制定獎罰制度督促代理公司營銷，銷售階段第三方代理公司的代理費也是房地產項目成本的不容小覷的一項消費。

　　三、完善房地產項目成本管理存在問題的對策

　　(一)制定有效的成本管理方案

　　首先，管理的重點是在初步工作階段，必須制定好有效的成本管理方案。有了合理的方案，根據方案實行成本的管控，做到每個人都有一份控制成本的責任，每份成本的花費都有相關負責人進行商討同意，這樣成本控制就不只是企業(yè)財務人員的工作，而是整個企業(yè)的責任。