居住權制度在世界的許多國家的民法典中都有規(guī)定,在我國的物權法草案中第180條至191條中也規(guī)定了居住權制度,但新頒布的物權法中并未對此作出規(guī)定。筆者認為,我國物權法應當規(guī)定居住權制度。

一、居住權是一種用益物權

(一)居住權的法律特征。居住權指居住權人對他人所有房屋及其附屬設施享有占有、使用的權利。具有下列法律特征:

1、居住權是一種用益物權。居住權是在他人所有的房屋及其附屬設施上設立的他物權,在自己的房屋上不能設立居住權。居住權的設立符合市場經(jīng)濟的要求,使房屋這種不動產(chǎn)能夠得到充分的合理的利用,達到物盡其用的目的,這也是優(yōu)化資源配置的有效方式。

2、居住權的主體具有廣泛性。居住權的主體包括公民法人及其他組織。在不同種類的居住權中主體范圍是不同的。

3、居住權的客體具有單一性。居住權的客體僅限于房屋及其附屬設施,在其他的標的物上不得設立居住權。

4、居住權取得方式具有多樣性。我國居住權取得,一般基于法定、意定或合同等多種方式。

5、居住權設立具有公示性。各國法律設立居住權,均規(guī)定應當向登記機構申請居住權登記,方能發(fā)生物權的效力。我國城市房地產(chǎn)法第五十三條規(guī)定:房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,并向房產(chǎn)管理部門登記備案。我國物權法草案的181條第二款曾規(guī)定:“設立居住權,應當向登記機構申請居住權登記。”

6、居住權的存續(xù)具有期限性。居住權作為一種用益物權,是對所有人的所有權的一種限制,在居住權存在的情況下,所有權是不圓滿的,如果居住權無期限,那么所有權就形同虛設,沒有現(xiàn)實意義了。

7、居住權既可有償亦可無償。我國物權法草案182條曾規(guī)定:“居住權人應當合理使用住房及其附屬設施。居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業(yè)管理費用,可以不支付住房使用費用,不承擔重大維修費用,但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外。”由此可見,居住權既可有償亦可無償。

(二)居住權產(chǎn)生的依據(jù)。

1、法定居住權,是指依據(jù)法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的居住權利。其中包括:(1)婚姻關系存續(xù)期間雙方分居時,一方無房屋的可以對另一方的房屋享有居住權;(2)夫妻雙方離婚后,無住房的一方可以對另一方的房屋享有居住權;(3)父母作為監(jiān)護人對未成年子女的房屋享有居住權;(4)未成年子女對父母所有的房屋享有居住權;(5)父母對成年子女所有的房屋享有居住權;(6)祖父母、外祖父母無住房的,并且子女死亡的或者無扶養(yǎng)能力的,可要求孫子女或者外孫子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之間亦可以適用居住權的規(guī)定。

2、單方意定居住權,是指房屋所有人以遺囑或遺贈的方式將居住權賦予特定的人。(1)遺囑方式取得居住權,是指房屋所有人以遺囑的形式將房屋的所有權賦予繼承人當中的一部分人,同時把居住權賦予繼承人當中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有權留給子女,而將房屋的居住權留給自己的父母或祖父母等。(2)遺贈方式取得居住權,是指房屋所有人把房屋的所有權賦予繼承人或繼承人以外的人,而將房屋的居住權遺贈給繼承人以外的人。以遺贈方式取得居住權的繼承人以外的人通常主要有以下幾種情況:與所有人共同生活的人中的非繼承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遺贈人扶養(yǎng)的經(jīng)濟困難又無勞動能力人;對遺贈人盡扶養(yǎng)義務較多的人。

3、租賃合同產(chǎn)生的居住權,是指所有人以外的人基于居住的目的通過合同方式與房屋所有人協(xié)商一致而取得對房屋占有、居住的權利。需要指出的是,在我國物權法草案中雖然規(guī)定了居住權制度,但并未承認租賃關系形成的居住權。筆者認為,居住權應當包括因租賃關系而形成的居住權。具體理由將在我國居住權的歷史演進中加以論述。

(三)居住權的性質。對于居住權的性質,可以從以下幾方面來分析:

1、從權屬的角度來看,用益物權是一種他物權,它是指用益權人在他人所有之物上設立的以占有、使用、收益為目的的權利。而居住權也是對他人房屋的所享有的占有、居住的權利。居住權的前提是占有他人的房屋,用益物權的行使同樣以占有為目的,并且二者都是對在他人之物上設立的。

2、從客體的角度來看,用益物權的客體是不動產(chǎn),主要包括土地、房屋。居住權的客體為房屋,用益物權的客體包括了居住權的客體,居住權是用益物權的一種。

3、從權能的角度來看,用益物權人行使的是對他人之物占有、使用、收益的權能,居住權中的占有、居住的權能包括在用益物權的權能中,所以說,居住權是用益物權的一種。

4、從設立目的角度來看,用益物權的設立是為了使物盡其用,對于所有權人來說,因為讓渡所有權的使用權能而獲得利益,而用益權人的需要因而得到滿足,用益權人獲得使用價值,而所有人獲得了價值。而居住權人可能是有償也可能是無償占有使用他人的房屋,但無論有償還是無償,都是獲得房屋的使用價值。所以說,居住權是用益物權的一種。

5、從期限性的角度來看,用益物權作為他物權,是對所有權的一種限制,用益物權的存在使得所有權處于不圓滿的狀態(tài),如果允許無期限的存在,那么所有權形同虛設,也無必要存在了,所以說用益物權應當而且必須是有期限的。居住權也同樣是在他人房屋之上設立的,同樣應當而且必須有期限,否則,房屋所有權將失去存在意義。所以說,居住權是用益物權的一種。

6、從返還義務的角度來看,用益物權和居住權都是在他人所有之物上設立的,期限屆滿,用益權人和居住權人應返還所用物。

二、我國居住權制度的歷史演進

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第二十七條第三款規(guī)定:“離婚時,一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式,可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”這里的“居住權”,實質上就是房屋的居住權。