1目前煤炭企業社區物業管理存在的主要問題

1.1煤礦企業社區點多面廣，布局分散，集中管理起步晚，配套措施還不完善，很難形成規模優勢。

雖然物業管理服務提高了一個水平，物業管理受起步晚影響，存在收費標準低、服務水平低、規模小、效益差等問題，同時由于相應的規章制度不健全，市場競爭不規范，在一定程度上增加了物業管理的難度大，并且與居民的需求構成強烈的反差。

1.2物業管理缺乏競爭。

在煤炭企業的社區中，物業管理的主要職責是為職工家屬和企業提供服務，其服務內容、服務對象，以及運行機制等還處于原來的水平。受職工群眾承受能力的影響和制約，物業管理從總體來看，依然處于行政福利階段，沒有引入競爭機制，沒有形成統一、開放的市場，物業工作缺乏靈活性和主動性。在一定程度上，受等、靠、要思想的制約，嚴重影響物業管理的發展。沒有真正脫離“母體”，依賴性較強。

1.3物業管理的市場化程度低。

在社區物業管理中，市場化是核心，直接關系到物業管理企業的生存與發展。但是，由于煤炭社區物業管理范圍較小、市場發育程度較低、消費觀念落后等，對職工居民基本上處于無償或低償服務，管理成本比較大，缺乏經營管理的積極性。另外，職工群眾不愿承擔過多的物業管理費，對物業的管理服務僅滿足于基本需要。進而在一定程度上限制了物業管理部門的經營范圍，經濟效益難以提高。

1.4職工家屬的思想觀念需進一步轉變。

在過去的管理服務模式下，職工群眾思想上形成了很強的福利觀念，職工群眾思想觀念陳舊，甚至“我是企業的人，為企業做了貢獻，住房應該、收費不行”的思想依然存留在一些員工當中，對“花錢買服務，花錢買享受”的認識不到位。

1.5社區職工的業務素質，服務水平亟待提高。

各社區，職工文化程度普通不高，年齡偏大，沒有專業化的物業服務經驗，工作中缺乏競爭意識、服務意識和責任感。

2煤礦社區物業管理發展的基本思路

2012年集團公司在推進后勤改革上邁出了關鍵的步子，成立專業化的實業公司，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。

2.1企業化經營，服務與創收并重

在社區經濟中，物業管理是主體。目前，蒲白社區經濟的任務是：一強化內部管理，做好服務創收，減少企業補貼；二通過管理和創收實現生存和發展。通過創收擴大經濟規模，不斷提高獨立生存的能力。隨著煤業和后勤的真正分家，實行會化服務、企業化經營、市場化運作的新型經濟實體勢在必行。我們對各單位和廣大居民進行積極的引導，提高他們對物業管理的認識，使其將物業管理作為市場中進行交易的商品。當然，創收的前提是服務，在為居民提供高水平服務的基礎之上才能創收。服務與創收并重，要積極推行服務質量標準化建設和人性化服務，對于面向內部職工居民的后勤服務收費一定要限價；一般性服務項目收費原則上要低于行業標準；特殊需要的服務項目則要逐步由準成本價向全成本價過渡，待條件成熟后再與市場接軌。同時實行內部結算制度，有利于減少不必要的稅收支出，降低經營服務成本。

2.2拓寬收入渠道，彌補經費不足

蒲白社區物業管理正處于發展的初級階段，在今后相當一個時期，服務市場發育不成熟，物業管理收入不足，將是公司發展的最大障礙。所以，在搞好服務創收的同時，我們必須堅持“物業鑄品、實業強體”，全方位地開辟創收渠道，提高綜合經濟效益。通過內部職工服務型的基礎上向服務兼效益型，自負盈虧型轉變的體制創新，調動職工的工作積極性，激發創新力。

2.3加大人才培養力度，努力造就高素質的物業經營管理人才隊伍

推行專業化、市場化管理，沒有一支思想進步、訓練有素、素質過硬的專業化服務隊伍，我們生存發展的空間將會越來越窄。所面臨的形勢和任務不僅需要我們有一支思想新、作風硬、執行力強的職工隊伍，更需要培養建塑一批能適應當前管理與服務要求的管理技能人才。實業職工要積極轉變思想觀念，自覺地接受新知識、新技術的教育和培訓，工作由被動向主動轉變，態度由過去的依靠依賴向自主自覺轉變。工作必須做精做細做實，事事都顯示出專業化的實力，打造出業主認可的物業服務品牌，只有這樣才能站穩腳跟，占領市場，為生存找到出路。

2.4積極大力培育特色文化，營造物質豐富、精神愉悅、陽光和諧的人文環境

文化引領發展、文化凝聚意志、文化塑造形象，文化建設是精神動力。在文化建設上，我們應在原有文化的基礎上，更加體現服務特點，使文化植于心靈、融會于戰略、體現于制度、外化于行為，由此實現實業公司的健康持續發展。一是表層文化建設；二是制度文化建設，完善各種規章制度，提升服務理念；三是環境文化建設，為職工居民營造一個安全、文明、舒適、和諧的生活環境；四是通過開展豐富多彩的文體活動，活躍職工文化生活。

2.5在政策扶持下，實現物業建設管理投入產出的良性循環

為此，一保證社區物業管理的基礎設施投入；二承擔企業辦社會部分的資金費用；三是積極搞好內部協作。另外，實業還要積極爭取地方政府的政策扶持，協調好與地方政府土地、規劃、城建、城管、環衛、司法等部門的關系，使其在政策范圍內給予盡可能多的政策傾斜，為企業發展創造一個比較寬松的外部環境。

作者：韓艷 單位：陜西蒲白煤化實業有限公司