本文作者：李小靜 單位：西山煤電股份公司西銘礦

目前，出現了物業管理區域中有很多的物業管理企業，以前是開發商留下來的下屬企業，開發企業職工的小區內可以聘請原來的物業管理公司，這樣在小區里面會出現兩個物業管理公司，業主委員會只能看著兩個物業公司打架而沒有辦法。第二個現象是，有的小區很大，有4000到5000住戶，成立業主委員會時需要2/3的業主同意，這是一個成本很高的會議，很難按要求達到2/3的業主同意，于是業主委員會很難成立，或者說很難合法成立，當發生問題時業主會否認業主委員會的存在，或不遵守業主委員會和物業公司簽定的物業合同，拒絕交費導致物業公司和業主委員會產生矛盾。第三個現象是，業主委員會沒有經濟地位，所有的費用由物業公司向業主收取，這樣會出現有的物業公司卷款而逃的現象，物業公司走了業主沒有辦法，整個物業管理就會癱瘓，業主委員會沒有資金，無法行使正當的監管權利，小區管理出現管理混亂狀態，糾紛產生。物業公司和公共服務行業之間的矛盾(行政服務與市場服務之間的矛盾，也可說是壟斷和市場的矛盾)。

目前，公共服務收費不能到最終客戶，水、電、氣、暖、有線電視，大都由物業公司出面收取，即使少數部門做到收費到最終客戶，因為服務不到位，業主對物業公司的服務仍不滿意。公共服務部門動輒停水、停電、罰款解決問題，造成物業公司夾在這些部門和業主之間，左右為難，矛盾重重。物業公司和服務人員、業主之間的矛盾(服務質量與費用匹配矛盾)。首先，物業公司和服務人員之間是雇傭關系，為了節約成本，物業公司和服務人員之間不是以服務標準為主，而是以工資(或利潤)多少為紐帶，這樣常常出現服務人員少，工作量大，工資低，當然會出現服務質量差的現象。由于物業公司不代表業主的利益，所以在出現這種情況時，以自身利益為先，態度含糊，加上業主委員會形同虛設或有的小區根本就沒有業主委員會，導致無人能代表業主對物業公司進行監督，于是出現了業主不滿服務質量尋找物業公司解決，物業公司站在自己的立場上發生推諉現象。另外，也出現物業公司服務內容和業主要求標準不一致而產生的矛盾，如物業公司收著二級服務費用，按三級服務內容服務的現象，導致業主拒絕交費，物業公司拒絕服務，小區出現無人管理的現象。

在房地產的前期開發中，開發商和政府之間的關系為這些矛盾的產生提供了條件。在土地開發之初，政府管理土地的職能似乎顯得更為重要，開發商處在被管理的地位，特別是大多數地方政府盲目追求GDP數值，買賣土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，資金的強大力量把政府和開發商緊緊地捆綁在一起，為了共同的利益，加之立法滯后，于是政府監管開發商的職能就出現了監管難、甚至不監管的局面，于是就出現了未建預售的不合法樓盤、老百姓在需求強大的面前，盲目信任開發商等于相信政府(因為地是從政府手中拿的，理所當然政府是要負監管責任的)，實際情況是開發商經常欺騙老百姓，于是出現了開發商違約延期交房、綠化面積、房屋面積縮水、質量差、設施設備短缺等不符合合同標準的問題，甚至有開發商攜款而逃坑害百姓的事發生。開發商在交付房屋時，由一個中間組織去面對各個業主，以便為自己開脫，而此時各個物業公司為了能接手小區的物業管理，出現在開發商面前，法律上定為前期物業管理。前期物業管理合同的當事人是開發商(或建設單位)和物業公司，按法律要求此時的物業公司只負責公共部分管理，公共設施短缺、不合格的問題就此掩蓋(真正行使這部分權利的主體—業主委員會還未成立);而業主自有部分的承接查驗是業主和開發商之間的問題，但迫于自身利益，物業公司替開發商行使了剝奪戶主維護自身利益的權利，如以不給鑰匙、轉嫁費用、停電、停水要挾戶主，使得業主找不到開發商，難以維護自身利益，同時也把開發商遺留的矛盾接轉在物業公司和業主之間，矛盾就此產生。此時的矛盾是政府、開發商和物業公司這幾個利益體之間，為了平衡內部利益矛盾而“團結”起來轉嫁矛盾給業主而且立法滯后產生的。

物業公司和業主委員會都未能合法成立，出現互不“買賬”的現象，有的物業公司是開發商臨時成立的，當然代表開發商的利益。我國物業管理法規還處在“摸著石頭過河”的試行階段，法律不完善、不健全，不能保護業主權益，這樣即使是合法成立的物業公司，業主也不會認可。業主委員會不是法人，沒有獨立的經濟權利，如物業公司服務合同是和業主委員會簽定的，而費用是直接向每個業主收取的，導致業主委員會無法在經濟上制約物業公司，也不能有效行駛監督權。

我國大多數地區的群眾必須接受的服務行業由大型國企壟斷，缺乏競爭，服務不到位，使這些壟斷企業易產生惟我獨尊，發號施令的現象。政府行政部門立法滯后，監管不力，導致出現這些問題后，管理不力，受損企業無法申述，抗拒無力，又離不開這些服務，只好忍氣吞聲，轉嫁成本。首先是權利的不對等。在簽定物業服務合同時，合同主體是物業公司和業主委員會;出現問題時，物業公司面對的是各種各樣要求的業主;而收取費用時直接面對的是每個業主，這種權力不對等導致物業公司耗時耗力，舉步為艱地經營企業，甚至虧損、倒閉。還有費用不匹配的現象存在，導致服務人員和物業公司、物業公司和業主之間的矛盾，如服務人員的工資和服務工作質量不對等、物業服務合同內容和費用不對等等現象。以上這些原因總結起來有:政府存在與民爭利行為，這是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可執行性、服務范圍不確定性，服務標準不可測量性、權利不對等性。政府行政監管滯后是造成目前物業管理問題眾多的主要原因之一。市場不規范性，如壟斷長期存在。

加強對物業管理行業的法制化管理，建立具有政府職能的專業化監督機構，政府必須發揮政府職能、管理部門的作用。在目前市場條件下，要全面提高物業管理企業整體素質和服務水平，只靠行業自律或通過業主委員會和物業管理企業的協商是不可能的，由于物業管理法律法規不健全，行業標準沒有形成，走完全市場化道路，通過市場調節提高物業管理企業服務質量，也是不可行的。所以，政府必須行使立法、執法職能。首先保證優生原則，就是一個前期物業管理，政府如何控制一個優等的物業管理公司，不能出現代表開發商利益的物業公司，政府嚴格禁止與開發商權利不對等的物業公司充當前期物業管理，或說應該由獨立合法的、能真正有能力公平地擔當前期物業管理的物業公司擔任，如果出現信任危機，特別是業主對其不認可的現象，政府應有責任取消該物業公司的牌照或降低其等級，嚴格對業主把關。二是后期物業管理和前期物業管理不能由同一個物業公司承擔，這樣能有效避免物業公司又服務開發商又服務業主，因利益的取向替開發商承擔不必要的義務，傷害業主利益，物業公司自己也左右為難，舉步維艱。