本文作者：邵玉

1.拓寬房地產融資渠道。

由于我國房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產融資機制，具體可以考慮以下幾個手段:首先是培育和發展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實施住房貸款證券化，不但可以擴大商業銀行的融資規模，還會使整個資本市場與房地產金融市場有機互動，提高銀行資產的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業務成本。其次還可以發展房地產基金、房地產信托、積極穩妥地發展住房公積金貸款，以及在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場等方式。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創新設計，從而從根本上防范銀行的風險。

2.加強銀行內部控制。

要努力完善銀行內部控制，從根本上改變金融企業治理結構缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內控機制，徹底改變銀行不良資產比例偏高、風險隱患較大的現象，建立有效的房地產金融風險預警機制。首先，商業銀行要建立健全房地產市場預測、分析和監測體系，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，要加強對房地產行業周期波動的研究，制定與房地產業政策相互協調的房地產信貸政策，以提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力，防范與控制市場風險。其次，商業銀行要建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，防止少數借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或挪用貸款從事不當經營活動。此外，要加強銀行信貸從業人員的培訓，使其有良好的職業道德和風險意識，最大程度地規避信貸風險的發生。最后，應根據國際國內宏觀經濟形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構建完善的房地產風險預警體系，防止房地產泡沫導致的金融風險。

3.建立健全信用評級體系。

建立健全的信用評級體系，有利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個制度可對個人借款者就業和收入變動以及財產增減情況實行追蹤調查和動態監控，有利于客觀評定個人信用度，便于金融機構預測貸款風險概率、分析貸款風險類別，有效預防將要產生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國銀行應引進保險制度，應該建立健全抵押保險制度和政策性擔保機制。這不僅有利于促進商業銀行在辦理抵押貸款業務流程中操作的嚴格化、標準化，有效抑制其盲目放貸的現象產生，也有助于商業銀行規避道德風險、信用風險和房地產市場周期波動風險。

4.加強國家的宏觀調控和引導。

我國政府要加強對房地產宏觀調控的科學性和及時性，完善調控手段，提高調控能力，防止房地產泡沫現象，促進房地產業健康、穩定、有序地均衡發展。我國必須完善全國房地產市場信息系統，加強對房地產市場統計工作，建立健全房地產市場預警預報體系。政府應及時、準確、全面地收集房地產發展的相關數據進行分析、公布，政府可以根據所掌握的房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，從而實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。政府要引導土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機，還要設計合理、嚴密的房地產稅制。如為鼓勵持有人積極投資開發土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。

5.健全相關的法律法規體系。

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，房地產金融尤其必要，我國應根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。2007年10月1日起開始實施的物權法就是完善與房地產金融相關法律的具體體現。具體說來，目前以下幾項法律法規急需要政府制定:房地產抵押貸款法———規范各金融機構的房地產抵押貸款業務操作，保障有關各方的權益;公積金法———主要規定公積金的組織機構和公積金的繳交、管理、使用、監督、法律責任等;房地產抵押貸款保險法———為擔保機構參與住房抵押貸款保險提供法律保障;房地產金融機構組織法———規范房地產金融業務的參與主體及各專業性房地產金融機構的組織和運作;消費信貸法———有利于從根本上規范住房市場和消費信貸行為，對于建立健康的房地產消費市場具有重要意義。