一、目前房地產成本核算存在問題

1、成本核算對象建立不統一，歸集口徑缺乏規范和約束

(1)成本核算對象建立不統一。房地產企業通常采用分期滾動開發的形式，將前期銷售回籠資金作為后期開發資金來源，使各項資源得以高效再生利用和有效配置。此外，房地產企業開發產品形態存在多樣性，有諸如高層、多層、商業、別墅、公建配套等等類型，存在一定的復雜性。分期滾動開發和產品形態多樣的特點，客觀上使房地產成本核算對象難以統一。此外，由于目前企業會計準則中沒有明確規范建立核算對象，所以在實際運作中，成本核算對象的確定也是仁者見仁、智者見智，不同房地產企業間差異較大。

(2)歸集口徑缺乏規范和約束。在房地產企業成本核算的過程中，還存在歸集口徑上的諸多不規范和不統一之處，具體表現在:首先，房地產工程成本支出專業性較強，普通財務通常沒有相關豐富的建筑工程知識，對某些不能明確性質的成本難以劃分歸集類別，尤其是“基礎設施費”、“前期工程費”與“建筑安裝工程費”之間的具體分類容易混淆。另外，在實際工作中，由于某些成本支出分期發生，前后發生時間間隔較長，財務人員會因為對工程成本概念模糊，而將相同的成本支出在不同期歸入不同類別，有時財務人員崗位變動也會帶來成本歸集前后不一致的情況，這缺乏會計處理上的一貫性和連續性，人為造成成本歸集界限不清。因此，如果沒有統一的成本歸集口徑標準，成本核算的準確性將難以得到保證。

其次，由于房地產項目開發進度和分期不同，存在不能計入直接成本的間接費用。如果沒有在核算初期進行合理劃分和設置成本對象，那么這些間接費用在日常會計核算中將不能有效、系統地進行核算，開發中后期就會聚集大量未歸類的間接費用。大量間接費的存在，不僅產生了難以負荷的分攤工作，更由于分攤對象和分攤原則的多樣性和復雜性，大幅增加了成本核算的難度，同時也提供了人為操縱成本的空間，降低了成本核算的準確性和可靠性。成本核算失真，不僅不能真實反映企業盈利能力，還會給土地增值稅清算埋下隱患，更重要的是會導致企業銷售策略、發展戰略等重大決策失誤，給企業帶來無法彌補的損失。

2、資本化利息支出與實際資本支出不匹配

目前，由于國家金融政策和房地產政策調控力度加大，房地產企業普遍面臨融資渠道狹小、資金成本較高的困擾，很多企業在無法取得銀行貸款的情況下，采取房地產信托等輔助融資方式來彌補資金不足。隨著金融政策和銀根不斷收緊，這些輔助融資方式的重要性也逐漸提升，規模也在不斷擴大，但與銀行貸款相比其成本相對較高。一些房地產企業為了保證資金鏈不斷裂，維持企業生存，“現金為王”，不惜代價融金，大大超出了同期實際資本支出的需要，而該部分利息由于與資本支出并不同步，難以資本化，許多企業核算的時候沒有將資本化支出和資本化利息進行配比，造成資本化利息不準確，一方面影響了成本的準確性，另一方面造成土地增值稅清算中不能稅前列支，帶來稅收風險。

3、成本按收付實現制進行核算，不能真實、及時反映實際成本

在目前的房地產行業內，工程款支付與工程量完成存在一定的時間差異，工程款支付通常滯后于實際進度。這是因為從施工單位上報工程量，到工程及投資監理單位審批、核實需要較長時間，財務部門在取得監理意見之前往往難以估算實際工程量;同時，施工單位在未得到準確的核實結果前，由于開票就要繳稅的原因也不提供發票，因此成本往往是按照收付實現制來核算。這樣的運行結果造成賬面成本偏離實際施工進度，賬面成本不能真實、及時地反映實際成本。

4、成本預估導致利潤不實

通常在結轉利潤的時候，施工合同未支付完畢，需要預估成本。但房地產投資額巨大，動輒上億，在缺乏充分、有力預估依據的情況下，成本估算稍有偏差則對利潤影響嚴重，不僅對本期利潤產生影響，而且還會對后期利潤產生影響，可能會造成前后期利潤率差異較大，在收入和成本的配比上存在不合理性，同時也帶來企業發展不穩定的負面印象。

5、利用地下人防工程建成的車庫，成本分攤沒有統一規范

由于車庫不納入項目住宅可售面積，而是按照個數進行銷售，作為住宅輔助設施，其建造成本相對較低，創造價值的能力較小、升值空間不大。在車庫分攤土地成本問題上，目前會計準則中并無統一的分配標準和規范，如果土地成本平均分配到住宅和地下車庫里，勢必帶來地下車庫成本的大幅上升，面對價格彈性不大的車庫市場，極有可能形成車庫銷售虧損，缺乏公平合理性;另一方面，在土地增值稅清算的時候，由于住宅成本部分轉移到車庫成本，而將提高住宅部分的增值額，帶來稅收上的不利影響。

二、房地產成本核算問題的對策和方法

1、做好事前分析和準備，盡早確定成本核算對象，統一歸集口徑

(1)統一成本核算對象確立原則。由于房地產分期滾動開發、產品形態不一，現有會計準則中又沒有明確規范成本核算對象，因此，在房產開發前期就應做好調研工作，對準備開發的房產類型、開發分期、以及樣板房、公建配套、裝修等情況充分了解、深入研究以確立成本核算對象。盡管房產企業成本核算對象迥異，但確立成本核算對象所應遵循的原則可以統一，即有利于成本費用的歸集;有利于成本的及時結算;有利于成本監控的需要。假如開發量較小，可將整個開發工程作為成本核算對象，設立單一核算對象;假如開發量較大、工期較長，可將同質開發對象即同類型、同期開發的房地產作為同一成本核算對象，也可按使用功能將特殊的建造對象如游泳池、幼兒園、停車場等作為成本核算對象。有了清晰的確立原則，就能劃分出清晰的成本核算對象，這不僅能減少大量間接費用的列支，提高成本核算的效率，關鍵還能大大提高成本核算的準確性，降低不可控因素。當然，成本核算對象也不能劃分過細，因為劃分過細勢必帶來較大工作量，使核算工作陷入繁復，不符合成本效益原則，過猶不及。最后需要強調的是，成本核算對象一經確定之后，不能相互混淆，更不能隨意改動，應保持高度的一貫性和連續性。

(2)規范和約束歸集口徑。由于工程支出類目繁多，財務人員難以分辨專業性較強的工程支出類型，單純依賴經驗難免混淆成本歸集口徑。在實際工作中，可以嘗試通過兩個途徑來解決，一是請相關業務人員在工程款支付時，在請款單上注明具體成本類型，并由財務人員建立相應的備查文件，對模糊不清的成本支出進行集中例外管理，避免發生時間間隔較長或者財務人員調動造成前后歸集口徑不一致的情況。二是相關成本核算人員在建立合同臺賬的時候，針對難以區分的成本建立對應末級會計科目的備查說明，在日后維護和記錄合同臺賬的時候及時核對、方便查詢。

2、詳細分析資本支出的時點和金額，嚴格按照會計準則進行利息資本化

對于不同成本對象的資本化利息應嚴格加以區分，不能粗線條全部計入，尤其是對于分期開發的成本對象，應區分具體融資條件、融資年限、資本支出以及項目完工情況，對資本化利息和費用化利息嚴格區分，提高資本化利息的精細化核算程度，降低項目清算的稅收風險。

3、嚴格按照權責發生制進行成本核算，提高工程成本的可靠性

由于房地產企業大多按照收付實現制進行核算，沒有發票及其他證據進行預估，造成賬面成本與實際工程支出不匹配，賬面不能及時反映實際開發情況。因此建議在實際工作中，特別是大型開發項目，應建立成本管理工作組，其工作組成員具有較高的專業水平和獨立性，從事專業的成本預測、控制和決算，為企業正確、及時展開成本核算提供充分、專業的依據，保證成本的準確性和可靠性。

4、通過加強內部管理、預算管理和內部審計等方式，提高預估成本的可靠性

由于利潤結轉時，工程支出尚未支付完畢，預估成本缺乏充分依據，造成成本不準確、利潤失真。在利潤結轉的時候，如果已出具工程決算報告，則應按照決算報告對成本進行測算，預估出來的成本較為可靠;如果沒有工程決算報告，則應按照工程造價預決算報告進行測算，預估出來的成本相對可靠;如果工程造價預決算報告也沒有，則按照工程監理或者內部預決算進行成本預估，其獨立和可靠程度相對前兩種報告較低。另外，企業可通過編制滾動預算監控成本，滾動預算能動態反映預算執行情況，并分析項目實際運行與預算的差異，避免預估成本后發現不準再沖回、人為調節成本的情況，提高成本的可信性。此外，企業內部也可通過建立內部審計部門，進行預估成本的定期審計和專項審計，加強對成本核算的監控，避免出現利潤失實的情況。（本文來自于《財會研究》雜志。《財會研究》雜志簡介詳見。）

5、規范利用人防工程建造的地下車庫的成本核算，重點關注土地成本分攤方式

利用人防工程建造的地下車庫，具有一定的特殊性，其輔助功能的性質決定其是人防固定成本的加成成本，不應按住宅分攤土地成本的同等方式進行核算，建議可以根據其占用土地面積及相關情況，擬定20%-30%的速算乘數，地下車庫承擔的土地成本即是總土地成本乘以該乘數，這樣的方式可以避免成本分攤的不公平，更符合配比原則、公允原則，具有合理性，為日后的土地增值稅清算也提供了可靠依據。

三、結束語

隨著房地產行業外部環境日益緊縮，相關政策法規日益健全，房地產企業應加強成本核算，正視存在的問題，提高財務人員自身的專業素養，擴大知識層面，加強內部財務管理，對成本核算進行科學管理，從而達到深度挖掘企業內在潛力、提高企業核心價值、實現企業長期目標的目的。

作者：章軻 單位：上海凱峰房地產開發有限公司