一、桃園中櫪市自立新村物業管理經驗和做法

（一）社區管理委員會具有實體屬性

與上海的業委會委托物業服務企業全權實施物業管理不同，自立社區管理委員會由其自身具體組織并實施小區物業管理。委員會由主委、副主委、各委員構成，履職為志愿公益性質，委員不領工資。委員會下設各實體運行部門，其工作人員是雇員，給發工資，與委員會屬于雇傭關系。自立社區管理委員會在管理上并不拘囿于具體物業事務工作的管理，而是著重精神家園和共同理念的追求與塑造，提出小區要有奮斗目標，要打造有理想、有文化、有活力、有內涵的優質模范社區。致力于這一目標，管理委員會努力形成小區共同信念：以大融合社區的理念，促進住房的和諧與團結；以真誠負責的態度，提供住戶最佳的服務；以開源節流的方式，加速社區的建設和發展；以創新進步的精神，作為工作的原動力。他們還進一步明確社區管理構想：社區管理制度化，經費支用透明化，服務人性化，社區景觀公園化，業績優劣評量化。

自立社區管理委員會在具體事務方面也重點突出，饒有成效，如：訂立社區管理規約，涵蓋共性約定及十余項具體的物業管理相關辦法，經全體委員審議通過，使社區管理有所遵循；制定社區定期工作實施方案，包括水塔清洗、環境消毒、物業管理費收繳、節假日社區活動等，確保這些例行性事務事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社區重大工作推進計劃表，對重大事項依據輕重緩急，排定近、中、長期計劃，實施跟蹤督促；做好物業顧問公司聘用和監督管理，對于小區安全、電梯管理等事務，聘用不同的專業化顧問公司管理，對于房屋修繕，包括公共部位及居民居家維修，聘用正規的水電及土木工程人員操作；加強社區地下車庫、地面停車管理，抓好社區公用舞蹈教室、多功能教室、臺球室、電腦圖書室、閱報室、文娛中心等的日常使用管理，及時更新購置公共設備和器材。

（二）物業顧問公司相對弱勢

物業顧問公司與社區管理委員會為市場化的雇傭關系。社區管理委員會就社區不同管理事務，雇用不同的企業或者有專業資質的人員來實施管理，如：在小區安全管理工作上，雇傭正規的安全顧問公司；小區電梯管理則招標承包給電梯管理公司實施菜單式管理；房屋維修則定期或不定期聘用合格的水電及土木工程人員管理。物業服務專業化、分工細、規模小，其特點是公司運營成本低，有的甚至是由具備資格的個體承接。這些公司型的和個體性的物業管理主體，均獨立向社區管理委員會負責。社區管理委員會對其按合同給付傭金。相對而言，上海的物業服務企業則居于強勢，有的小區物業辦公室就叫管理處,簡直像一個機關衙門：門難進，臉難看，事難辦。物業服務企業大而全，看似什么都有，其實一樣也不行；管理成本高，專業性差，有些服務項目還要外包轉包。物業服務企業包攬小區公共區域、經營項目、公共設施等的產權性管理、經營、收益，處置事務過多。上述種種形成一個特點，即物業服務企業與業主、業委會在小區日常管理上矛盾較多，相互對立，處理困難。

（三）業主的自我管理、自我約束能力強

自立社區定期召開業主大會，成立、更新、監督社區管理委員會，審議小區管理重大事項，如動用管理維修基金等。管理委員會定期向業主大會匯報社區管理運營情況、財務收支情況、重大事項落實情況以及委員會運作情況。業主參與小區自治管理的熱情高，不僅體現在不計酬勞志愿參加社區管理委員會工作上，還體現在領養小區綠化、參與小區公共活動等一些事情上。自立社區還訂立業主公約，規定業主參與社區管理相關權利、責任和義務，并制定各類社區資源、公共設施、活動場所等使用管理辦法。如小區管理費收繳方面發生法律糾紛，該行為法律關系主體是社區管理委員會和業主，而非業主和物業服務企業。

（四）社會文化公共事務成為小區管理的一個重心和亮點

為增強社區凝聚力，豐富社區生活，自立社區大力推進社區文化建設：堅持舉辦社區文化節活動，包括社區文物展、社區美食競賽、奇石異樹展、手工藝品展、書畫展等，得到社區居民一致好評和踴躍參加；積極舉辦各類講座、授課、旅游、小型晚會等；請醫院專家到小區義診和舉行健康講座；組織居民到大陸參訪旅游，感受祖國大好河山；組織播放優秀影視節目和戲劇舞臺演出；開辦中醫養生班、書法寫作班、電腦研習班、舞蹈班、兒童讀經班及品格教育營；積極組織各類公益性活動，每年定期舉辦“防火宣導，高樓社區防縱火組合演練”及有關防災演練；及時組織各類賑災募捐活動。這些活動提高了居民文化修養和綜合素質，增強了社區凝聚力和親和力。

（五）社區管理委員會協調力很強

社區管理委員會在與里委以及其他地方行政管理部門、社會組織、經濟組織等事務協調中，作用很強，話語權很大。如經自立社區管理委員會協調，在社區安裝提款機，福特公司搬遷電機房、減少噪音等，相關部門支援小區綠化苗木等。桃園中櫪自立社區管理經驗和做法還有很多值得介紹的地方，如運用信息化管理手段，尤其在安保、小區服務等方面，實現24小時全方位與社會聯通的全息系統。這些都給我們很大啟發。

二、臺灣地區物業管理給上海的啟示

（一）產權結構是解構臺灣地區物業管理體系機制的關鍵

英國啟蒙思想家洛克認為，財產權是人最重要的自然權利。人要有財產權，首先要有財產，進而擁有由這些財產而來的一系列權利，如管理、處置、收益等。有了私產私權，并落實了對私產私權的尊重，人才有尊嚴、才有動力、才有活力。臺灣地區業主主導物業管理的積極性、主動性高，究其原因就在于尊重了物業作為財產權的規定性。正是基于這點，自治成為臺灣地區物業的核心，而這又恰恰符合居住社區物業管理的根本屬性。從本質上講，居住社區是居民自治的范疇和領域，充分發揮群眾自治作用是實現社區管理內生和不竭的活力。財產與財產權相統一，活力與自治相統一。在這些要素不具備或者相背離的情況下，物業管理上不去也就不足為奇了。

（二）物業領域市場開放度、社會化程度高

臺灣地區物業市場體系和構成要素是充分自由、充分開放的，業主、社區管理委員會、委員會的專兼職人員，物業顧問企業，各種服務性的團體個體可自由組合。其市場準入也是開放的，尤其對個體性的經濟活動組織，如個體的水電工、維修工以及其他技術勞務人員都納入其物業市場體系。其社區物業活動、物業管理事務，基本全由社會自我組織、自我調節完成，需要政府介入的地方很少，甚至連這些對應的行政部門都不用設置。這些給我們不少啟發，如物業類企業尤其居住社區物業類管理企業是不是一定要有規模，要大、要新、要強，看來還是要形成符合居住物業自身領域特點的企業格局、經營模式、適當規模以及行業準入、經濟管理等。再者，啟發我們一定要相信市場、相信社會，它們一定會將各類資源有效打理、有效組合，這是一個能產生內生活力、原生動力的源泉。

（三）社區管理委員會及居住社區成為社會活動、歷史文化傳承的中樞

這主要與臺灣地區物業領域的去經濟化原則以及社會事業定位相關聯。臺灣的居住社區物業管理從本質上講是社會事業范疇，他們的物業管理確定了這么一個基石：物業管理領域不屬于經濟范疇，屬于社會自治范疇，屬于社會事業范疇。我們則把物業管理作為經濟領域，列入第三產業，是要為社會創造財富的，作為微觀的企業而言，是以盈利為主，怎么賺錢快怎么來，怎么賺錢容易怎么來，怎么賺錢多怎么來。難以想象以這樣的經營思想為指導的物業服務企業會去設計各種社會文化活動以及增益個人道德、健康、綜合素養等的公益活動。

（四）物業矛盾糾紛少，社區和諧度高

正是由于上述幾點，臺灣地區居住社區物業矛盾的自我協調機制能有效運轉，矛盾和糾紛也很少呈對抗性。如物業費的收繳問題，在臺灣是業主與社區管理委員會的事情，其實質則是小我和大我的問題，矛盾呈現出柔性。而在我們這里是業主和企業的問題，是對抗性的。再如社區公共產權的管理和各類經營收入，因為產權不清或者管理錯位，導致業主和企業矛盾重重，斗輒兩傷。又如物業安保、綠化、衛生、房屋維修、電梯養護等矛盾，在臺灣社區里都能迎刃而解，或者根本不會成為問題，而在我們這里，這些問題糾纏不清，真是剪不清，理還亂。看來不作深入的分析反思，不作理念更新，不進行體制機制上的改革，還真的解決不了問題了。

作者：劉駿 單位：上海浦東新區城建科技委