一、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制

什么樣的機(jī)制才是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制呢？筆者認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)包含以下幾個(gè)方面。第一個(gè)方面———政府行政主管部門：制定中長(zhǎng)期整治與管理規(guī)劃，明確房屋、公共設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地整治管理標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建信息化的管理與服務(wù)體系；第二個(gè)方面———管理人：健全業(yè)主自治組織，培育市場(chǎng)化運(yùn)作的老舊住宅服務(wù)企業(yè)，改造與升級(jí)民非組織，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理人提供服務(wù)菜單，業(yè)主可以自由選擇服務(wù)項(xiàng)目；第三個(gè)方面———管理與服務(wù)資金渠道：開發(fā)、配置能夠循環(huán)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的公共資源，有持續(xù)穩(wěn)定的扶持政策。通過以上三個(gè)方面的建設(shè)，最終形成市場(chǎng)加政府的良性機(jī)制。

第一方面的核心是中長(zhǎng)期發(fā)展整治與管理規(guī)劃。長(zhǎng)期以來，老舊住宅區(qū)整治改造無頂層設(shè)計(jì)，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。老舊小區(qū)整治涉及的整治任務(wù)重，內(nèi)容范圍廣，涉及建設(shè)、規(guī)劃、工商、城管、房管、街道、水利、自來水等政府十多個(gè)部門或單位。長(zhǎng)期以來，各部門，各條各塊，各自為政，投入巨大，收效甚效，成果往往曇花一現(xiàn)。究其原因，根本上是對(duì)小區(qū)的整治和管理缺乏整體設(shè)計(jì)，重復(fù)投入、低效投入、不能集中財(cái)力辦好事。應(yīng)盡快制定武漢市老舊住宅區(qū)整治與管理中長(zhǎng)期規(guī)劃，每一個(gè)小區(qū)整治與管理目標(biāo)項(xiàng)目化、數(shù)字化；建立信息平臺(tái)，建立統(tǒng)一監(jiān)管機(jī)構(gòu)，各條各塊投入資金只能一個(gè)口子進(jìn)入每一個(gè)項(xiàng)目，提高投入效能。第二個(gè)方面的核心是培育以老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)企業(yè)。

從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，目前武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理形式有三種：一種是社區(qū)服務(wù)部管理（民非組織）、第二種是社區(qū)居民自治管理、第三種是社區(qū)與單位共管；其中，社區(qū)服務(wù)部管理占比34%，社區(qū)居民自治管理占比50.18%，社區(qū)與單位共管占比15.82%。在2643個(gè)老舊住宅區(qū)中，沒有一個(gè)小區(qū)是由專業(yè)物業(yè)公司實(shí)行管理。這一現(xiàn)象，集中、典型地反映出武漢老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)失靈這一頑癥。物業(yè)管理是一種服務(wù)產(chǎn)品，不是政治任務(wù)和各級(jí)政府部門的工作目標(biāo)。紐約州州長(zhǎng)馬里奧•科英曾經(jīng)對(duì)《紐約時(shí)報(bào)》的記者說“提供服務(wù)并非政府義務(wù)，政府的義務(wù)是保證服務(wù)提供得以實(shí)現(xiàn)”。如果沒有企業(yè)的加入，服務(wù)產(chǎn)品就沒有生產(chǎn)，沒有產(chǎn)出就沒有消費(fèi)，沒有產(chǎn)出和消費(fèi)就沒有市場(chǎng)化的價(jià)格機(jī)制（有的老舊住宅區(qū)每平方米每月五分錢物業(yè)費(fèi)），沒有價(jià)格機(jī)制，物業(yè)資源的調(diào)配就會(huì)失控，于是長(zhǎng)期以來老舊住宅區(qū)物業(yè)管理陷于惡性循環(huán)，其根源之一就是沒有培植出以老舊住宅區(qū)為主營(yíng)對(duì)象的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這樣的管理格局必然導(dǎo)致老舊住宅區(qū)物業(yè)管理最后由政府兜底現(xiàn)象的產(chǎn)生。

第三個(gè)方面的核心是挖掘、分配、開發(fā)老舊住宅區(qū)能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的公共資源。老舊住宅小區(qū)整治后要順利地實(shí)施物業(yè)管理，除了對(duì)居民收取一定的物業(yè)管理費(fèi)之外，還必須營(yíng)造物業(yè)管理的造血機(jī)制。應(yīng)騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購街道辦事處、居委會(huì)等投資自建的配套設(shè)施，根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施，委托物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)管理，收益用于補(bǔ)貼本小區(qū)的物業(yè)管理，緩解老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難問題，有效保障物業(yè)管理工作的開展。解決老舊小區(qū)物業(yè)管理資金不足的困難，應(yīng)立足于小區(qū)找資金，盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡(jiǎn)陋房屋進(jìn)行二次開發(fā)，在不要政府和企業(yè)投入、不影響規(guī)劃的情況下，實(shí)現(xiàn)資金平衡。

二、老舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的方法與步驟

在老舊住宅社區(qū)推行物業(yè)管理，應(yīng)該分三步走：挖塘、放水、養(yǎng)魚。挖塘：規(guī)劃與整治老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地；放水：放水是多渠道放水，即圍繞老舊住宅區(qū)物業(yè)管理，從工商、稅務(wù)、民政、城管等各政府口制定優(yōu)惠政策、劃撥專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等；養(yǎng)魚：即培育市場(chǎng)主體，重點(diǎn)是引導(dǎo)扶持以經(jīng)營(yíng)老舊住宅區(qū)為主要業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（一）方法

將老舊住宅區(qū)進(jìn)行分類，采取不同的資金投入和管理方式。一類是基礎(chǔ)設(shè)施較好，公共資源能夠產(chǎn)生公共性收益的社區(qū)，通過一次性投入，完成自我造血功能建設(shè)，采用扶上馬的資金投入方式，將其推向市場(chǎng)，通過政府購買服務(wù)的方式，引入專業(yè)化物業(yè)管理；二類是能找到主的單位自建房社區(qū)，并且已經(jīng)有物業(yè)管理基礎(chǔ)的，要發(fā)揮原建設(shè)單位的資源優(yōu)勢(shì)，圍墻建院。通過原有單位出資，業(yè)主分?jǐn)?，政府配套的資金投入方式，送一程，逐步實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理；三類是五年之內(nèi)沒有列入拆遷計(jì)劃的老舊住宅區(qū)，資金的投入重點(diǎn)是確保社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建立基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)急專項(xiàng)資金，由市局統(tǒng)一管理。政府兜底抱一陣，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上全面推行社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理。四類是已經(jīng)列入拆遷計(jì)劃的老舊住宅區(qū)，要減少投入，實(shí)行業(yè)主的自治管理。

（二）步驟

根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況，可采取“一區(qū)一案”的措施，一般按以下步驟組織實(shí)施：①調(diào)查摸底：由原開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)單位會(huì)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、居（村）委會(huì)對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施情況進(jìn)行調(diào)查摸底，廣泛開展民意調(diào)查，征求業(yè)主和社會(huì)各方對(duì)小區(qū)整治的意見。②制定方案：在規(guī)劃部門指導(dǎo)下制定小區(qū)綜合整治方案，最終方案報(bào)市區(qū)住宅小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查通過后，由國(guó)土、規(guī)劃部門分別核發(fā)相關(guān)證照。③組織實(shí)施：由原開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)方案，通過招投標(biāo)確定施工單位。綜合整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行全過程的工程監(jiān)理，并進(jìn)行項(xiàng)目審計(jì)，憑審計(jì)報(bào)告書進(jìn)行決算。④整治達(dá)標(biāo)驗(yàn)收：住宅小區(qū)綜合整治結(jié)束時(shí)由市區(qū)住宅小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安等部門進(jìn)行達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后的住宅小區(qū)，方可轉(zhuǎn)入日常的物業(yè)管理。⑤交接管理：小區(qū)整治經(jīng)驗(yàn)收合格后，小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)即向業(yè)主委員會(huì)辦理小區(qū)管理移交手續(xù)，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)法律法規(guī)要求，公開選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化的物業(yè)管理。小區(qū)行政和治安管理納入社區(qū)，實(shí)行屬地管理。

三、推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理要解決的幾個(gè)主要問題

（一）政府正確定位

長(zhǎng)期以來，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理不能破題，主要原因之一在于政府在這一工作中沒有正確定位，或者說沒有利用好市場(chǎng)這只手。歷次老舊住宅區(qū)整治，最終搞成了區(qū)、街道、社區(qū)的一項(xiàng)行政事務(wù)性工作，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理帶上了濃重的行政色彩。要從固有的治理習(xí)慣中擺脫出來，必須注入市場(chǎng)思維，引入企業(yè)經(jīng)營(yíng)。“不管什么事情，只要非政府組織能夠做得更好，或者同樣能做的，就根本不應(yīng)該由政府去完成。問題不在于這項(xiàng)行動(dòng)是否作為一種以獲利為目的或至少是作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的“交易”去完成，而在于它不是由政府來進(jìn)行的。私有化是一條途徑，另外一條途徑是使政府由執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┱?，讓外部的承包人按照政府設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)來完成此項(xiàng)行動(dòng)。”在老舊住宅區(qū)整治與管理中，政府的職能是依法界定和規(guī)范經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)，房地產(chǎn)行政管理部門主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律手段實(shí)施行業(yè)管理,依法履行市場(chǎng)管理職能,保證市場(chǎng)監(jiān)管的公正性和有效性,打破部門保護(hù)、街道社區(qū)封鎖和行業(yè)壟斷,建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)體系。老舊住宅小區(qū)公共區(qū)域的管理，政府是權(quán)利人也是義務(wù)人。

從法律關(guān)系來看，老舊小區(qū)大多產(chǎn)生于國(guó)家住房分配制度商品化改革的前期，老舊住宅區(qū)的居民只買了房屋的專有部分。從產(chǎn)權(quán)角度看，居民、業(yè)主擁有的只是房屋專有部分的所有權(quán)，對(duì)居住區(qū)域內(nèi)配套公用設(shè)施無所有權(quán)。這是老舊住宅區(qū)與新建商品房小區(qū)在所有權(quán)性質(zhì)上最大的區(qū)別。由于老舊住宅區(qū)所有權(quán)的特殊性，老舊住宅區(qū)的業(yè)主或使用人對(duì)小區(qū)公共部位，共用設(shè)施、設(shè)備的共同維護(hù)義務(wù)失去了專有權(quán)基礎(chǔ)。老舊住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、公共部位和公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、翻新、改造和新建等工作，政府是權(quán)利人又是義務(wù)人。然而，城市住房制度的改革歷史說明一個(gè)淺顯的道理就是政府無力承擔(dān)城市住房的服務(wù)與管理工作，物業(yè)管理只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來生產(chǎn)而不是由政府來分配。政府要抽身回歸到市場(chǎng)監(jiān)管的本位，只有通過委托的方式，將公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地管理與維持的權(quán)利委托給小區(qū)業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他組織，政府購買服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)老舊住宅區(qū)公共區(qū)域的專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化管理。

（二）老舊住宅物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的培育

前文所言沒有老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)，就不可能有真正意思上的物業(yè)管理全覆蓋。這次調(diào)查數(shù)據(jù)中有一組數(shù)據(jù)非常值得研究：在全市2643個(gè)老舊住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有340個(gè)，未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)占比87.14%,專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)為零,百分百未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。在新建商品房住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，依據(jù)民意選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)此時(shí)是以物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)者出現(xiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則是以物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)者或者供應(yīng)商出現(xiàn)的，生產(chǎn)與消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)主體非常清晰。而反觀老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理，生產(chǎn)者沒了蹤影，消費(fèi)者———業(yè)主委員會(huì)則是寥落星辰，生產(chǎn)和消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)主體缺位，而只有一個(gè)身影———政府，在老舊住宅區(qū)物業(yè)管理舞臺(tái)上自彈自唱。這一組數(shù)據(jù)清楚地表明了目前武漢市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)處于欠發(fā)達(dá)階段。培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，既要培育消費(fèi)者，也要培育生產(chǎn)者，兩者不可偏廢。

業(yè)主委員會(huì)的組建決定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的需求和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，最終影響老舊住宅區(qū)物業(yè)管理成效。“當(dāng)代的政府組織已經(jīng)不可能直接通過法律或者其他命令的方式來施行其公共計(jì)劃方案；相反，政府在實(shí)施其政策和提供公共服務(wù)時(shí)必須事先與社會(huì)進(jìn)行磋商……政府已經(jīng)不可能再憑借法定方式和必要時(shí)的強(qiáng)制手段將其意志強(qiáng)加于民，它們現(xiàn)在必須與許多對(duì)政策具有影響力的自利性團(tuán)體達(dá)成共識(shí)之后才能夠進(jìn)一步制定并執(zhí)行政策。”

老舊住宅小區(qū)業(yè)主自治組織不健全，消費(fèi)什么樣的服務(wù)產(chǎn)品沒有民意管道，政府這多年來就是想當(dāng)然的提供服務(wù)，到底老舊住宅小區(qū)需要什么樣的物業(yè)管理則不清楚，這是老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理最大障礙之一。法國(guó)城市社會(huì)學(xué)家伊夫?格拉夫梅耶爾在論及法國(guó)1977年開始的改善居住條件行動(dòng)計(jì)劃（OPAH）時(shí)說：“改善居住條件行動(dòng)計(jì)劃在很大程度上最終取決于涉及居民所決定的參與方式。國(guó)家、地方當(dāng)局和改善居住條件計(jì)劃的業(yè)主，必須將居民、房地產(chǎn)主、出租人、商人、社區(qū)協(xié)會(huì)互動(dòng)關(guān)系的發(fā)展進(jìn)程導(dǎo)向他們所希望的方向，而不是越俎代庖。”發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)是值得我們重視和學(xué)習(xí)的。另一主體———物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育顯得更加迫切。培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從兩個(gè)方面切入。一個(gè)方面是積極培育和支持小型物業(yè)公司。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的服務(wù)性行業(yè)，可以大量吸納大齡下崗工人解決社會(huì)就業(yè)問題，政府應(yīng)該大力支持和鼓勵(lì)下崗工人創(chuàng)業(yè)開辦小型物業(yè)企業(yè)，并在政策上給予一定的優(yōu)惠和扶持;另一個(gè)方面是加強(qiáng)財(cái)政扶持，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸引力。鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)介入老舊住宅小區(qū)的管理，通過采用政府購買服務(wù)或補(bǔ)貼等多種形式，將專業(yè)化物業(yè)公司引進(jìn)小區(qū)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在稅收政策上給予一定傾斜優(yōu)惠；傳統(tǒng)管理模式中由市政、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門承擔(dān)的工作職能和費(fèi)用，在實(shí)施物業(yè)管理后，將通過相應(yīng)委托和考核程序劃撥給管理老小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；實(shí)施考核后再補(bǔ)助的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策，將政府的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)劃撥與管理業(yè)績(jī)相結(jié)合，按照“管理業(yè)績(jī)?cè)胶醚a(bǔ)助經(jīng)費(fèi)越多”的原則，以獎(jiǎng)代補(bǔ)。

在今后三到五年內(nèi)，政府扶持一百家以老舊住宅為主業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（武漢市有兩三千家物業(yè)服務(wù)企業(yè)），形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制，監(jiān)管機(jī)制，協(xié)調(diào)機(jī)制。促使15%—20%的老舊住宅小區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)，讓從事老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)舒舒服服地賺到錢。企業(yè)舒服了，服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量自然就有了提升的空間，業(yè)主滿意度就會(huì)提高。企業(yè)不舒服，最終就會(huì)棄管理，棄管后業(yè)主就會(huì)不舒服，業(yè)主不舒服，最后就會(huì)鬧得政府頭痛不舒服。政府充當(dāng)老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)孵化器，通過兩到三年的市場(chǎng)化運(yùn)作，企業(yè)成熟了，它就會(huì)不斷開拓它的利潤(rùn)邊疆，企業(yè)竟相接管老舊住宅小區(qū)的新局面就會(huì)出現(xiàn)。企業(yè)搶老舊住宅小區(qū)，出于企業(yè)對(duì)利潤(rùn)追求的本質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管老舊住宅小區(qū)，實(shí)質(zhì)是在利潤(rùn)的追求過程中爭(zhēng)搶兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)：一搶政府補(bǔ)貼（或者說是政策紅利）、二搶小區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)權(quán)（市場(chǎng)紅利）。

（三）建立利益協(xié)調(diào)機(jī)制

老舊住宅區(qū)整治與管理，不是單純物的整治和人的服務(wù)，深層次上它最終要涉及到各方利益的調(diào)整，其中特別是政府各部門，街道社區(qū)既得利益的重新分配。常期以來老舊住宅區(qū)整治與管理政出多門，其原因十分復(fù)雜，但有一個(gè)問題不容忽視，政出多門的背后是各條各塊的利益壁壘。各條各塊以老舊住宅小區(qū)整治為由，爭(zhēng)取專項(xiàng)資金，通過資金的分配來實(shí)現(xiàn)各部門的工作目標(biāo)。近幾年，市、區(qū)兩級(jí)政府加大對(duì)老舊住宅區(qū)建設(shè)管理的力度，但缺乏全市層面的統(tǒng)籌。資金分散在各區(qū)、各職能部門，以各種專項(xiàng)工作的名義安排投入，資金的投向和分配上未充分考慮社區(qū)的實(shí)際情況，居民的實(shí)際需求，由于各區(qū)、各部門資金安排重點(diǎn)和要求不一致，導(dǎo)致資金的使用效率低下。政治權(quán)力不過是用來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的手段，權(quán)力依賴從本質(zhì)上來講就是一種利益的依賴。要打破這種各自為政，資金投入分散，不注重社區(qū)實(shí)際情況的老舊住宅區(qū)整治局面，必須建立一種利益平衡機(jī)制。因?yàn)槔吓f住宅區(qū)整治，特別是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作，勢(shì)必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，尤其是騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購街道辦事處、居委會(huì)等投資自建的配套設(shè)施，這將影響到一些單位和個(gè)人的利益，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施，也存在利益機(jī)制的調(diào)整問題。為切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)老舊住宅小區(qū)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化管理機(jī)制的建立，只有強(qiáng)化政策約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設(shè)施的騰退、回購與補(bǔ)建工作的順利進(jìn)行，才能鞏固整治成果，擴(kuò)大市政府老舊小區(qū)整治工作的社會(huì)效益。

四、總結(jié)

總之，通過規(guī)劃引領(lǐng)，政策配套，實(shí)現(xiàn)主城區(qū)老舊住宅小區(qū)補(bǔ)貼常態(tài)化、整治項(xiàng)目化、服務(wù)市場(chǎng)化、管理長(zhǎng)效化。形成政府監(jiān)管得力、市場(chǎng)運(yùn)作有序、整治體現(xiàn)民意，物業(yè)狀態(tài)常新，居民安居樂業(yè)的老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理新局面，是武漢市老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的必經(jīng)之路。經(jīng)過三到五年的治理，15%的老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理；70%的小區(qū)實(shí)現(xiàn)民非組織準(zhǔn)物業(yè)管理；15%的老舊小區(qū)（主要是三五年內(nèi)已入列拆遷計(jì)劃的小區(qū)）維持居民的自治管理。武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理最終將形成以下特色：老舊住宅區(qū)物業(yè)管理有中長(zhǎng)期整治與管理規(guī)劃，有房屋、公共設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地整治管理標(biāo)準(zhǔn)，有服務(wù)菜單，業(yè)主可以自由選擇服務(wù)項(xiàng)目，有業(yè)主組織，有市場(chǎng)化運(yùn)作的企業(yè)，有專門管理機(jī)構(gòu)，有專職管理人員，有能夠循環(huán)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的公共資源，有持續(xù)穩(wěn)定的扶持政策，有信息化的管理與服務(wù)工具，直至形成老舊住宅物業(yè)管理的細(xì)分市場(chǎng)，政府從老舊住宅具體管理與服務(wù)事務(wù)中抽身，回歸本位，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)加政府的良性機(jī)制。

作者：黃光宇 王舉輝 單位：武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院 武漢市住房保障和房屋管理局物業(yè)處