一、對中小城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

1.中小城市物業(yè)管理企業(yè)基本為低潮狀態(tài)。到2000年為止，我國已經(jīng)破產(chǎn)的企業(yè)達(dá)到25000家，注冊資本在50萬元以下的民營企業(yè)平均壽命只有1.8年，高新技術(shù)園區(qū)5000家企業(yè)中能堅持3年的大約為5％，能堅持8年的只有3％。因此，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的背后是企業(yè)對穩(wěn)定利潤的追逐。一個企業(yè)也只有做到可持續(xù)發(fā)展，不斷地從戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中成長蛻變，才能不斷延長企業(yè)的壽命，擴(kuò)大企業(yè)的成長空間，真正實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。五家渠19個物業(yè)管理有限責(zé)任公司（注冊資金50萬元）均屬三級類型。以中小城市物業(yè)管理相關(guān)問題及企業(yè)生命周期性看，多屬前期性即創(chuàng)業(yè)時間處于3年以下的企業(yè)，沒有以前的周期可以印證，判斷比較困難，只能根據(jù)目前企業(yè)所處的實際情況和本人研究經(jīng)驗加以判斷。就企業(yè)管理生命周期理論來說在2000年后創(chuàng)辦的企業(yè)，如處于低潮狀態(tài)，這類企業(yè)就屬于普通型，下個周期將在2003年進(jìn)入上升期；如處于平穩(wěn)期，則可能屬于起落型變化的企業(yè)。

2.對五家渠城市物業(yè)管理的數(shù)據(jù)分析研究結(jié)論

結(jié)論一：五家渠物業(yè)管理工作四項指標(biāo)確實可行，即環(huán)境管理部工作指標(biāo)、工程管理部管理工作指標(biāo)、秩序管理部工作管理指標(biāo)、質(zhì)量管理經(jīng)理管理工作指標(biāo)。而這四項指標(biāo)正是中小城市普通住宅物業(yè)服務(wù)項目指標(biāo)內(nèi)容。對相對較高層次的經(jīng)營性物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)、物業(yè)綜合服務(wù)及相關(guān)的法律問題咨詢服務(wù)并沒有涉及。

結(jié)論二：中小城市物業(yè)管理工作正在城市規(guī)劃建設(shè)之中，但并沒有受到重視。主要反映在以下幾個方面：一是中小城市處在招商引資的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，重點(diǎn)是房地產(chǎn)等宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)的開發(fā)，而對微觀利潤的物業(yè)管理只是指標(biāo)的下放并沒有嚴(yán)格管理和執(zhí)行；二是中小城市物業(yè)管理有限公司基本是民營企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商時的物業(yè)管理，注重水、電、曖、交通及相應(yīng)的安全收費(fèi)工作；三是該時期物業(yè)管理工作人員素質(zhì)和年齡的問題。在五家渠市從事物業(yè)管理工作的人員基本是40~50歲人員即企業(yè)下崗職工。工作既辛苦又連續(xù)，基本沒有節(jié)假日，同時，薪酬還很低，不時帶著情緒上班，時常和業(yè)主發(fā)生口角。

結(jié)論三：中小城市物業(yè)管理公司管理存在嚴(yán)重問題。這就是物業(yè)管理的利潤如何產(chǎn)生？經(jīng)理人不清楚、員工更不清楚，多數(shù)人只知道勞動拿工資。物業(yè)管理公司屬服務(wù)勞動型企業(yè)，和其他經(jīng)營服務(wù)在利潤獲得方面有較大差別，重在業(yè)主滿意率及微薄利潤。通過調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理及服務(wù)的重要性日漸凸顯。接近八成的計劃購房者認(rèn)為物業(yè)管理對自己很重要，其中36%的人認(rèn)為非常重要，42%的人認(rèn)為比較重要，15%的人處于中立狀態(tài)，僅9%的消費(fèi)者沒有意識到物業(yè)管理對自己的重要性，認(rèn)為毫不重視物業(yè)管理及服務(wù)的比例幾乎為零。這就形成老社區(qū)物業(yè)管理投資少，服務(wù)跟不上連年虧損，基本的物業(yè)管理費(fèi)用每年收不上；發(fā)展中社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)已由開發(fā)商獲取，留給物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理工作的資金很少，但基本可以運(yùn)轉(zhuǎn)，這類社區(qū)的物業(yè)管理業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)基本理解和支持；正在開發(fā)建設(shè)入住的社區(qū)的物業(yè)管理工作內(nèi)容對中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及形象十分重要。

二、對中小城市物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

1.城市建設(shè)必須有長遠(yuǎn)規(guī)劃。當(dāng)然，這屬于政府思考的問題。不能只下文件而不嚴(yán)格控制和執(zhí)行。物業(yè)管理工作是一個城市人工作和生活的重要需求。中國至2012年末城市人口已超過農(nóng)村人口。從這點(diǎn)思考，中小城市的長遠(yuǎn)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)充分考慮今后的物業(yè)管理工作的流動資金量。這會有利于企業(yè)管理工作激勵機(jī)制的形成。

2.認(rèn)清中小城市物業(yè)管理所在區(qū)域。對物業(yè)管理員工的培訓(xùn)必須和城市規(guī)劃建設(shè)結(jié)合，不能走形式、走過場、講關(guān)系。

3.物業(yè)管理工作人員的培訓(xùn)應(yīng)和當(dāng)?shù)馗咝；驅(qū)I(yè)職業(yè)部門聯(lián)手。正如十八屆三中全會提出的“發(fā)揮市場的決定性作用關(guān)鍵在改革”。物業(yè)管理公司所在區(qū)域的定位很重要，這是物業(yè)管理工作規(guī)章制度及內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)的定位基礎(chǔ)。

4.要讓所有從事物業(yè)管理工作的人員充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的利潤從何而來。物業(yè)管理的性質(zhì)是要讓業(yè)主充分滿意，其利潤來源于物業(yè)勞動。這就要考慮物業(yè)管理工作的勞動強(qiáng)度、責(zé)任、時間、質(zhì)量等。能否量化考核物業(yè)管理工作績效是中小城市物業(yè)管理工作的突破口。

作者：周世忠 單位：石河子大學(xué)商學(xué)院