一、物業管理與社區管理的關系

1.物業管理與社區管理的目標相互交叉

物業管理的根本目標在于通過對“物業”的管理實現對“人”的服務,滿足業主物業服務消費的需求,這就要求物業服務企業實現以下工作目標:小區秩序有條不紊、保持小區衛生清潔、物業得到必要養護維修以及營造和諧的生活、工作環境。社區管理的根本目標在于實現對“人”的管理,提高居民的物質、文化生活水平,實現社區和諧、穩定。從某種意義上講,構筑良好的社區生活環境是物業管理與社區管理的共同目標。

2.物業管理與社區管理可以實現有效結合

物業管理主要從“管物”入手,對小區內的房屋、設備、設施、場地等進行日常的維護保養,為社區內的居民創造安全、整潔、舒適、優美、方便的生活和工作環境,這種良好的環境為社區管理的開展奠定了物質基礎,使居民可以有更多的精力參與社區事務。而社區管理則從“管人”入手,建設文明社區,讓社區居民生活得到改善,并逐步提高居民的文明素質,培育良好的社區環境和社區參與意識,為物業管理的正常開展創造條件。

二、物業管理與社區管理相互協調和運作中存在的問題

在城市建設與社會經濟發展中,物業管理與社區管理有著各自的職責,在管理目標、管理內容和管理手段等方面存在著較多重疊和交叉,在目前的相互協調和運作中存在的問題大致可歸納為以下幾個方面。

1.管理體制不順,造成管理盲區

目前的社區管理大都由政府機構自上而下地推進,屬直線式的政府主導型社區管理體制。對于財力、人力資源有限的街道辦事處來說,超負荷的工作任務和繁冗的工作內容使其疲于應付,降低社區管理的效率。小區的管理主體是業主委員會,但其只是一個松散的自治機構,無經費、無固定辦公場所、無上級主管部門,對內管理上沒有硬制約手段,對外協調政府相關部門地位不對等,處于業主維權與物業企業發展的夾縫中。市、區政府管理部門是按照政府劃定的職權范圍履行各自職責。街道辦歸屬區政府管轄,其與市、區各行政職能部門并無行政隸屬關系,長期以來形成的自上而下的管理模式,導致社區管理在實際操作中困難重重。例如小區內私搭亂建、毀林改綠、房屋出租等。

2.協調機制不暢,管理效率低下

社區管理、物業管理有各自獨立、成熟的運作機制。社區管理中街道辦事處是主體,具有明顯的行政管理色彩,是一種自上而上的線性運行機制。物業管理則是一種經濟行為,通過物業服務合同的訂立,確定商品交換雙方的權利和義務,以產品交換的方式介入社區管理。銀川市房地產管理部門是物業行業的主管部門。街道辦事處對物業企業無監督考核權,同時其做為轄區政府的派出機構,在社區協調解決物業管理方面的事務,只能上報轄區政府與物業行業主管部門協調。同樣,物業行業主管部門在轄區“短腿”,與街道辦事處不相隸屬,協調解決問題還得采取自上而下的方式解決。目前,銀川市直管公房普遍分部在老舊小區,由于建筑老化、配套設施不完善,又存在物業收費低、收繳難問題,均缺失物業管理。

3.社會認同度存在差異,影響物業行業發展

社區管理是政府對社會經濟的基層行政管理,歷經城市行政管理體制的改革,廣大居民在意識和態度上認同街道辦事處和居委會的管理,在實踐上積極配合街道辦事處和居委會對社區開展的各項管理工作。物業行業屬于第三方服務業,由于廣大居民認同度不高,行業偏見普遍存在,輿論導向存在一定偏差,面臨著一些突出困難和問題。主要表現為物業管理服務消費意識淡薄。部分業主會搭其他業主的便車,只享受物業管理服務卻拒絕交納物業服務費,物業企業也堅持“收費即管理”,凌駕于業主之上,無視侵害業主權益。

三、在社區管理中推進物業管理的思路

綜合以上分析,要充分發揮物業管理的作用,需要從社區入手,通過制度引導物業管理與社區管理實現有效對接,解決現有的問題,理順各種關系。

1.明確社區管理的主體是街道辦事處,將物業管理納入社區管理。轄區住宅小區按物理硬隔離設立若干社區,實行網格管理。將小區業委會撤并為居委會,一社一居或一社多居,居委會是物業管理的主體。街道辦事處(市民服務中心)指導社區居委會開展物業管理工作。物業行業主管部門負責物業企業行業管理,監管物業服務企業資質、物業管理招投標,制定物業管理規范、標準,參與街道辦事處物業管理工作目標責任考核,評優選先。

2.小區在規劃建設初期,前期落實物業企業物業企業參與住宅小區的規劃設計、功能設置、施工建造、建筑質量、監理驗收等方面。由房地產開發企業向物業行業主管部門繳納一定數量的“保修質保金”,質保期結束后退還余額。業主入時須到居委會填寫基本信息,并簽訂合同,繳納2年的物業服務費為“責任保證金”,待業主變更后退還余額或經居委會研究后可提前支取。對已建成較為規范的住宅小區,在質保期內的由物業行業主管部門向開發企業追繳“保修質保金”。對有物業服務的住宅小區,居委會與物業企業與簽訂聘用合同,收取一定數量的“履約保證金”,聘期結束后退還余額。以上保證金專戶專存,經物業行業主管部門、居委會出具證明同意后存儲人方可提取。

3.尊重契約精神,居委會與物業企業、居民簽訂的合同要明確權力義務和免責條款。對惡意欠繳物業費在2年的,凡繳納“責任保證金”的,經居委會出具證明直接扣劃。沒有繳納“責任保證金”及“責任保證金”扣減不足的,由居委會上報街道辦事處研究,錄入政府誠信系統,在銀行信貸、用工招工、低保養老、住房保障等方面記入不良記錄。

4.實行物業收費動態調價,物業行業主管部門、物價局依據“菜單式”物業管理規范,適時調整差異化市場指導價位(高值和低值)。

作者：范燕燕 單位：寧夏銀川市住房保障中心